октябрь 10, 2013
До недавнего времени капитальный ремонт многоквартирных домов был для их жильцов делом добровольным. Но уже в 2014 году они будут обязаны начать копить на это деньги. В начале следующего года надо принять решение, как именно это делать: на спецсчете или в "общем котле". Чем отличаются эти варианты?
Итак, есть два принципиально разных варианта накопления денег: на спецсчете и в "общем котле" – у специально созданной краевыми властями некоммерческой организации, регионального оператора.
В первом случае деньги будут копиться только на ремонт вашего дома. Принцип тут такой: один дом – один спецсчет. А вот для второго случая действует принцип солидарности: сегодня мы тратимся на ремонт вашего дома, завтра ремонтируем наш и т. д.
Однако на самом деле все немного сложнее. Спецсчет тоже может "жить" в двух вариантах. ТСЖ или жилищный кооператив могут открыть его в банке. А могут и передать региональному оператору, который будет вести его отдельно от "общего котла". Если же в вашем доме управляющая компания или непосредственное управление, вы тоже вправе открыть спецсчет. Но (!) лишь у регионального оператора, а не в банке.
Открыть спецсчет в банке может только юрлицо – ТСЖ или ЖСК. Как объясняют в Институте экономики города, средства, накопленные на спецсчете, всегда доступны для собственников, но пустить их в дело можно по решению общего собрания, даже если срок капремонта по региональной программе еще не наступил. А следить за тем, чтобы средства расходовались только на предусмотренные законом цели, будет банк.
Что выбрать: спецсчет в банке или у регионального оператора?
Если владелец спецсчета ТСЖ (ЖСК), то именно жилтоварищество будет печатать квитанции, ежегодно отчитываться, организовывать сбор взносов и, естественно, взыскивать долги. Для ТСЖ это может быть хлопотно и недешево.
Если же владелец спецсчета региональный оператор, то, как поясняют в Институте экономики города, имеет смысл возложить это на управляющую компанию. Один из экспертов "СК" говорит, что отвечать за это может и сам региональный оператор. Правда, в Жилищном кодексе этот вопрос не отрегулирован.
Что выгоднее: спецсчет (в банке или у регоператора) или "общий котел"? Минус спецсчета в том, что наши накопления, во-первых, не защищены от инфляции и, во-вторых, не застрахованы, как счета физических лиц. Впрочем, как поясняют в Институте экономики города, в случае банкротства ТСЖ закон защищает собственников: средства на спецсчете в конкурсную массу включены не будут.
А вот плюс спецсчета – возможность самим собственникам выбирать как кредитное учреждение с более выгодными условиями хранения средств, так и подрядчиков. Региональный же оператор выберет и банк, и подрядчика по своему усмотрению и в соответствии с инструкциями, которые примут в администрации края. Кроме того, на спецсчет могут поступать не только взносы, но и деньги от сдачи в аренду подвалов, стен (от рекламы), земельного участка.
Взносы будут копиться у регоператора в "общем котле" в двух случаях: если ваш дом не примет никакого решения или же если вы решите выбрать именно этот способ формирования фонда капремонта.
– Плюс в том, что эти средства защищены от инфляции, потому что вы получаете ремонт не деньгами, а квадратными метрами, – пояснил "СК" один из экспертов.
Слабое место – в размере взноса, который должны будут установить краевые власти. По расчетам Алтайского технического университета, чтобы провести капремонт всех многоквартирных домов региона, нужно уже сегодня собирать по 23 рубля с квадратного метра, а затем еще и индексировать размер взноса.
Однако федеральные власти установили Алтаю предел: не более 6,6 рубля – в три раза меньше, чем нужно. Поэтому некоторые эксперты опасаются: или новые дома так и не дождутся своего часа (а взносы платить будут), или же размер взноса придется резко увеличить. Впрочем, есть надежда, что фонд капремонта будет пополняться из бюджета.
В старых домах с небогатыми жильцами, конечно, выгоднее копить в "общем котле". В элитных ТСЖ, где живут обеспеченные граждане, готовые тратиться на работу со спецсчетом, отчетность и выколачивание долгов с несознательных соседей, возможно, лучше копить в надежном банке, который даст хорошие проценты на хранение средств.
Важно понимать: чтобы снять деньги со спецсчета, нужно как минимум решение общего собрания собственников. С учетом того, что фальсификация протоколов общих собраний – нередкое явление, стоит убедиться, надежное ли у вас правление ТСЖ или вы ему не доверяете.
2013 год
28 июня – принятие Закона края № 37-ЗС "О регулировании некоторых отношений по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Алтайского края".
15 ноября – завершение формирования краевой адресной программы капремонта. Программа с указанием работ по каждому дому готовится на основании сведений муниципалитетов.
2014 год
1 января – не позднее этой даты должна быть утверждена краевая программа капремонта.
1 марта – до этой даты собственники квартир в ТСЖ и ЖСК должны выбрать способ формирования фонда: в "общем котле" (у регоператора) или на спецсчете (в банке или у регоператора). Если решение не принято, средства пойдут в "общий котел".
1 июня – не позднее этой даты у собственников квартир появится обязанность по оплате взносов на капремонт.
Второе полугодие – начало реализации программы капремонта.
Наибольшие шансы занять первые места в очереди на капремонт имеют дома, введенные до 1965 года. А вот задолженность по платежам взносов будет иметь небольшое значение. Это следует из постановления № 458 "Об утверждении порядка применения критериев для определения очередности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах", подписанного губернатором Александром Карлиным 21 августа.
Место дома в очереди на капремонт (реестре) будет определено по четырем критериям, каждый из которых имеет свой весовой коэффициент. Но не пугайтесь: формула несложная.
Первый критерий: год ввода в эксплуатацию. Самый большой балл получат многоквартирные дома, введенные до 1965 года (10 баллов), затем дома 1965–1974 годов постройки (восемь баллов) и 1975–1984 годов (шесть баллов). Дома, введенные с 1985 года, получат всего два балла.
Второй критерий: дата последнего капремонта. До 2003 года (10 баллов), 2003–2008 годы (пять баллов), после 2008 года (один балл).
Третий критерий: превышение в доме нормативных сроков службы конструктивных элементов и инженерных систем. Если превышение есть – пять баллов, если нет – ноль.
Четвертый критерий. Полнота поступления взносов – от 10 до 0 баллов в зависимости от собираемости платежей. Ноль баллов получат дома, в которых уровень платежей составит менее 50%, при высоком уровне (95–100%) дому дадут 10 баллов.
Чтобы определить место дома в очереди, балл, полученный по каждому из критериев, будет умножен на весовой коэффициент. Произведения суммируются. Сумма и определяет место в реестре. Весовой коэффициент для первого критерия самый высокий: 0,5. По следующим двум критериям 0,3, по четвертому всего 0,05.
Что это означает на практике? Возьмем старый многоквартирный дом 1964 года постройки, в котором последний раз капремонт сделан до 2003 года, а конструктивные элементы изношены. Собираемость взносов на капремонт 95–100%. И, для сравнения, такой же дом с собираемостью платежей за капремонт менее 50%. Первый получит 10 баллов, второй 9,5.
Теперь возьмем дом чуть моложе – 1966 года постройки, по остальным критериям баллы такие же, а собираемость взносов высокая. Он получит меньше – 9 баллов. Следовательно, его отремонтируют позже, чем чуть более старое здание с половиной неплательщиков.
На место в очереди будет влиять и наличие необходимости капремонта общего имущества как в момент приватизации первого помещения в доме (если капремонт в доме не был сделан на момент создания программы капремонта или ее актуализации), так и в соответствии с требованиями правительства РФ. Как будут влиять именно эти факторы, в постановлении не указано.