ноябрь 14, 2013
Пока в правительстве пытаются "отремонтировать" правила жизни в ЖКХ, жильцы многоквартирных домов и управляющие компании сами избавляются от некоторых правовых несуразиц. Они переходят на третий, раньше малопопулярный способ организации жизни – непосредственное управление.
Коммунальное хозяйство.
Михаил Хаустов
В Бийске третий путь выбрали сотни домов. В Барнауле тенденция тоже наметилась: проголосовать за этот способ предлагают жильцам некоторые управляющие компании. Как это работает?
Толчком к массовому переходу бийчан на непосредственное управление была история двухлетней давности – история, прямо скажем, аховая. Энергокомпания "Алтайкрайэнерго" предъявила управляющим компаниям и ТСЖ города долг 90 млн. рублей за потребление электричества в домах без коллективных счетчиков.
УК, в свою очередь, должны были либо заплатить из своих средств, либо предъявить долги гражданам. В том числе тем, кто добросовестно платил за свет в квартире по своему счетчику, а за подъезд и лифт по нормативам и на первый взгляд должником-то и не был.
Между тем требования энергетиков не противоречили законодательству. Если в доме нет общего счетчика, то каждый жилец обязан был платить по нормативу как за свою квартиру, так и за подъезд (есть у него квартирный счетчик или нет). И ни управляющие компании, ни ТСЖ не смогли доказать обратное. А поскольку договор у энергокомпании с УК и ТСЖ, то и счет предъявили им, а не гражданам.
Несколько бийских ТСЖ тогда вообще ликвидировались. А управляющие компании предложили жильцам выбрать третий способ – при нем подобные претензии монополистов невозможны.
Впрочем, к тому моменту опыт непосредственного управления в Бийске уже был. И он никак не связан с претензиями энергокомпании. Предприниматель Евгений Кондратьев много лет назад, увидев подводные камни Жилищного кодекса, создал не УК, а обслуживающую организацию. И взял на обслуживание дома, выбравшие третий путь.
– Мы делаем то же, что и управляющая компания: дворник, уборщица, сантехник, вывоз мусора и так далее, – говорит он.
Договоры с поставщиками воды, тепла и электричества Кондратьев не заключает – нет надобности. Соответственно, ни один поставщик не может потребовать от него заплатить за жильцов-должников.
– Механизм выбора непосредственного управления прописан в Жилищном кодексе. Проводится общее собрание, выбираются правление и старший по дому, который от имени дома заключает со мной договор, – поясняет Кондратьев.
– А затем ваши жильцы должны сами идти и заключать индивидуальные договоры с "Водоканалом", "Алтайкрайэнерго" и т. п.? – интересуюсь я.
Мой собеседник отвечает: в принципе, да. И все же, по его мнению, заключать с ними договор необязательно. Жильцы к сетям присоединены и платят за потребление. А коммунальщики деньги принимают. Значит, договор фактически есть, пусть даже его нет в бумажном виде. Кстати, за коммунальные услуги, как и за работу обслуживающей организации и домофон,жильцы платят через систему "Город".
О стоимости обслуживания Кондратьев договаривается с каждым домом. Есть у него новый дом: здесь жильцы платят только за текущее содержание (а не текущий ремонт). Платят жильцы этого дома всего по пять рублей с квадрата.
– Делать ремонт в новом доме пока нет необходимости, а заменить кран можно и из текущего содержания, – поясняет Кондратьев. – В другом доме я договорился установить 10 рублей на пять месяцев. Мы утвердили фронт работ. А после того как все сделали, плату снизили.
В 1990-х Евгений Кондратьев, как и многие предприниматели, занимался торговлей и тогда еще понял: человеку нужно решение его проблемы. Реши проблему, он отдаст тебе деньги.
– Но только проблему надо решить сначала, а уж потом требовать деньги, – добавляет он. – Вообще, врачу нужно платить деньги за то, чтобы клиент не болел. Так и у нас: дом должен быть в нормальном состоянии, а за это люди и платят.
У Кондратьева на обслуживании пять домов: от 40 до 240 квартир. Все вопросы он решает или с правлением (где дом большой и с общим собранием трудно договориться), или на общем собрании.
– Конфликты в доме часто связаны с управляющей компанией. УК берут дом и считают: вот сейчас мы будем этим домом рулить. И жильцы с этим почему-то соглашаются, а потом начинаются конфликты. Когда я беру на обслуживание дом, всегда говорю: рулить будете вы мной, а не я вами. Есть у вас правление, есть старший по дому. А я могу вам только посоветовать, – поясняет Евгений Иванович.
На первых порах, рассказывает он, многие думают: невозможно решить проблемы без крика. Шум на собраниях стоит... Ну, как везде. Но потом люди понимают: можно позвонить, озвучить проблему и решить ее. И никаких конфликтов.
Кондратьев вовсе не скрывает проблем. К примеру, снятием показаний и обслуживанием коллективных счетчиков у них занимается отдельная фирма. Но для оплаты ее работы приходится собирать деньги каждый месяц. А жильцы – они никак взять в толк не могут: счетчик стоит, есть не просит – зачем какие-то сборы?
Вторая проблема еще серьезнее: если коммунальная услуга поставлена некачественно (нет тепла), УК и ТСЖ худо-бедно занимаются перерасчетами. А при непосредственном управлении жильцы должны это делать сами.
Тем не менее бийчанин Евгений Новиков, исполнительный директор Ассоциации по защите прав и интересов собственников жилья, считает непосредственное управление лучшим способом уйти от абсурдных претензий монополистов.
– Ни ТСЖ, ни управляющие компании не могут повлиять на параметры поставленных ресурсов, – говорит Новиков. – Но в постановлении правительства № 354 заложено: УК и ТСЖ несут ответственность за качество услуги. То есть все претензии жильцов, все перерасчеты за некачественно поставленные услуги должны делать мы, а потом уже, если сможем их документально подтвердить, выставлять претензии ресурсовикам. Но у монополистов сильный юридический аппарат, и доказать это крайне трудно.
Кстати, у той истории с "Алтайкрайэнерго" был, пожалуй, один положительный результат: по словам Евгения Новикова, большинство домов теперь установили коллективные счетчики.
22 млн. рублей – долг за электричество жильцов 165 домов, находящихся в бийской УК "Центральная" (за период с декабря 2008 года по апрель 2011 года). В домах не было общедомовых счетчиков. 2 сентября суд признал УК должником, дело рассматривает следующая инстанция.
Непосредственное управление позволяет уйти от круговой поруки, когда УК должна платить за должников по коммунальным ресурсам. Но при этом жильцы выступают один на один с монополистом, тогда как УК представляет интересы всего дома. Есть и другие проблемы. В Барнауле ряд домов выбрали непосредственное управление, а когда в доме случилась авария, обслуживающая организация (бывшая УК) отказалась ее ликвидировать, заявив, что это дело "Водоканала". Лучший вариант – создание ТСЖ и заключение договора с управляющей компанией.
15 председателей ТСЖ Ульяновска недавно направили обращение президенту Владимиру Путину, сообщает "КоммерсантЪ". Они заявили, что при существующей системе могут стать банкротами. Неплатежи жильцов за коммунальные ресурсы и воровство приводят к тому, что долги, являясь разницей между поставленными и оплаченными ресурсами, ложатся на ТСЖ. Авторы предлагают предоставить поставщикам право самим собирать средства с населения за ресурсы и внести изменения в федеральное законодательство.