декабрь 10, 2014
Центробанк повысил ключевую ставку до 9,5%. Специалисты прогнозируют, что после нового года средняя ипотечная ставка достигнет уровня 18-20%. Какими же последствиями это грозит для простых россиян?
Михаил Хаустов
Ответ на этот вопрос сайт Недвижимость.altapress попросил дать директора компании "Кредитный брокер" Андрея Дунаева.
Решение ЦБ, мягко говоря, стало весьма неприятным известием. Ранее мы теоретически прогнозировали рост ключевой ставки до конца года, однако рассчитывали, что оно не превысит отметки в 0,5 п.п. Тем не менее, начало ноября ознаменовалось внезапным ростом основной процентной ставки сразу на 150 базисных пунктов — до 9,5%.
Это не первое повышение за этот год. Так, в мае этого года ЦБ сообщал что собирается временно повысить ключевую ставку с 5,5 процента до 7 процентов годовых. Тогда это было мотивировано попыткой "предотвратить возникновение рисков для инфляции и финансовой стабильности", вызванных накаленной обстановкой на Украине.
Теперь, когда год близится к завершению, ЦБ приводит новые аргументы. В конце октября на официальном сайте регулятора была опубликована следующая информация:
"Совет директоров Банка России 31 октября 2014 года принял решение повысить ключевую ставку до 9,5% годовых. В сентябре-октябре внешние условия существенно изменились: цены на нефть значительно снизились, при этом произошло ужесточение санкций, введенных отдельными странами в отношении ряда крупных российских компаний. В этих условиях происходило ослабление рубля, что наряду с введенным в августе Россией "Продуктовым эмбарго" привело к дальнейшему ускорению роста потребительских цен".
Еще в середине этого года мы отмечали довольно большой спрос на ипотечные кредиты. Однако с учетом меняющихся экономических факторов, скорее всего, после нового года средняя ставка по ипотеке может вырасти до 18-20% годовых. В ряде банков она уже достигла 15-18% годовых (усредненная ставка по рынку), совершив за короткий промежуток времени рывок с 12-14 процентов. Это коренным образом изменит ситуацию.
Опасный для рынка ипотеки рубеж уже совсем близок. Речь идет о ставке 20% годовых, являющейся своего рода психологическим барьером, после которого наши граждане будут отказываться брать столь дорогую ипотеку. Ипотека по стоимости будет близка к потребительскому кредиту. Это снизит покупательскую способность, а вслед за ней — спрос на жилье. По моему мнению, для некоторых граждан Барнаула и края жилищные займы, и сейчас не всегда доступные, а с ростом ставок и вовсе станут признаком роскоши.
Произведем нехитрые расчеты. Сделать их может каждый, посмотрим пример на ипотечном калькуляторе "Сбербанка". Предположим, мы хотим приобрести в ипотеку однокомнатную квартиру в Барнауле площадью 30 кв. м на 15 лет на рынке вторичного жилья. У нас есть первоначальный взнос 10%. С учетом средней стоимости квадратного метра в Барнауле около 51 000 рублей, цена такого жилья составит 1 530 000 рублей. Это означает, что первоначальный взнос будет равен 153 000 руб. Таким образом, ежемесячный платеж при средней ставке по ипотеке 14,75% (пока еще 14,75%) составит 19 037 рублей.
Теперь аналогичным образом рассчитаем итоговую стоимость квартиры, но уже с учетом прогнозируемой ставки в 20%. Получается, что за ту же самую квартиру мы каждый месяц будем платить уже 26 258 рублей. И при этом все расчеты мы производим без учета страховки, которую я рекомендую заемщикам оформлять. Следовательно и полная стоимость квартиры тоже существенно вырастет. При этом не стоит забывать о том, что измениться может не только средняя ставка, но и цена квадратного метра.
Кроме того, в последнее время наблюдается тенденция к более жесткой и пристальной оценке самих заемщиков. Связано это с рядом факторов, но ключевыми, пожалуй, являются низкий уровень финансовой грамотности и в месте с тем наивности. А так же многократные попытки тех или иных заемщиков ввести в заблуждение финансовые учреждения, брокеров, которые выполняют работу по подбору ипотечных продуктов и объектов недвижимости.
В ряде случаев заемщик просто не понимает по какой причине банк отказывает ему в одобрении ипотеки. У каждого банка есть индивидуальная система оценки заемщика, на основании которой выносится решение. Как правило, ключевыми параметрами являются: возраст, доход или совокупный доход (если ипотеку оформляют супруги), разница между ним и затратами на детей, минимальный прожиточный минимум, платежи по кредитам в других банках, и сопоставление этой разницы с суммой предполагаемого ежемесячного платежа, общая кредитная нагрузка заемщика (в ряде банков есть ограничения по количеству имеющихся текущих кредитов у заемщика).
Закладывает банк и коэффициент на возможные риски по не оплате долга. Все мы люди, и могут произойти разные непредвиденные ситуации. Например, проблемы со здоровьем, в результате которых человек временно потеряет основной доход, именно по этому клиентам, работающим с нами, мы в обязательном порядке рекомендуем оформлять страховки, сумма оных тоже банком учитывается при теоретическом расчете платежеспособности клиента. Ну и, пожалуй, немаловажным фактором является кредитная история. Заострять внимание на этом не буду, так как это очень большая тема для разговора.
Резюмируя нашу беседу хочется сказать что рынок ипотечного кредитования ждут большие перемены. Из-за увеличения системных рисков многие банки будут вынуждены переориентироваться на кредитование вторичного жилья, повышать ставки по ипотеке и ужесточать требования к заемщикам.
Заемщикам же прежде чем выбирать ипотечную программу нужно обязательно трезво оценить возможность взятия ипотечного кредита "по карману". Необходимо предусмотреть самые разные варианты развития событий на столько лет вперед, на сколько планируется срок кредитования. Включая самые пессимистичные: потеря трудоспособности, работы, других источников дохода и т.д. Хотя бы рассчитать необходимые ежемесячные платежи, используя калькулятор и периодически пользоваться СМИ для повышения своего уровня финансовой грамотности.
Смотрите также: