сентябрь 25, 2015
Нынешним летом федеральный законодатель продолжил "настройку" нормативно-правовой базы в ЖКХ и внес поправки в Жилищный кодекс РФ. Многие из них вступили в силу еще 1 июля, другие 30 августа, какие-то начнут действовать еще позже. Об этих изменениях рассказали депутат АКЗС руководитель проекта "Единой России" "Школа грамотного потребителя" в регионе Всеволод Кондратьев и консультант комитета АКЗС по экономической политике, промышленности и предпринимательству Юрий Скорняков.
Вид на Барнаул и его недвижимость.
Михаил Хаустов
Одной из самых заметных изменений — признание протокола общего собрания собственников официальным документом. Известно, что фальсификация протоколов — увы, распространенное явление. Однако авторы такой липы долгое время оставались безнаказанными - уголовные дела не возбуждались на том основании, что протокол — не официальный документ. Положение вступает в силу 28 декабря. Кстати, подделка протокола теперь уже подпадает под статью 327 УК РФ: "Подделка, изготовление или сбыт поддельных документов".
При этом, по словам Всеволода Кондратьева, протоколы должны оформляться согласно требованиям, размещаться на сайте УК и передаваться в жилинспекцию, которая обязана хранить их 3 года. Это положение вступило в силу 30 августа.
До недавнего времени управляющая компания сама не имела права созывать общее собрание собственников — многие читатели знают, что по факту она находила (а бывало, и подкупала) неких инициаторов, которые и проводили собрания под ее чутким руководством. Теперь же и УК может быть инициатором. А вот собственники могут инициировать общее собрание только при условии, что они набрали 10% от общей площади.
Кроме того, теперь можно проводить очно-заочное голосование. Что это такое? Если на "сходе" в подъезде или у песочницы не было кворума, можно добрать голоса путем проведения заочного голосования, пояснил Вячеслав Кондратьев.
Платеж за потребление на общедомовые нужды (ОДН) будет включен в состав платы за жилищные услуги — то есть в первую строчку квитанции ("текущий ремонт и содержание жилья"). По словам Кондратьева, это произойдет с 1 апреля 2016 года. При этом за ОДН нельзя взимать больше норматива. До конца 2015 года должны быть разработаны новые методики расчета нормативов на ОДН, пояснил Скорняков. Сами же нормативы разработает краевое управление по тарифам.
Будет ли плата за ОДН выведена отдельной строчкой или "скрыта" в общей сумме "плата за текущий ремонт и содержание", пока неясно.
Кстати, включение потребления на ОДН в жилищные услуги считали — напомним, о чем говорил нам его специалист.
Сегодня УК и ТСЖ не заинтересованы в том, чтобы снижать потребление на общедомовые нужды, уменьшать потери, выявлять временно проживающих. Они просто рассчитывают разницу между показаниями общедомового счетчика и поквартирным потреблением и перераспределяют ее среди жильцов. Ограничение платы за ОДН нормативами будет слабым стимулом.
На наш взгляд, потребление на ОДН необходимо вывести из состава платы за коммунальные услуги и включить его в плату за текущий ремонт и содержание жилья. Представим, что коллективный счетчик показал: дом израсходовал тысячу кубометров воды. За эту тысячу кубометров УК должна заплатить "Водоканалу". Но жильцы по каким-то причинам оплатили только 800 кубов. Вот эта разница – 200 кубов – и должна оплачиваться за счет платы за текущий ремонт и содержание жилья.
В этом случае у управляющей компании появится интерес сделать так, чтобы разница была как можно меньше. Ведь если кто-то из жильцов подключился к электросетям мимо счетчика, если в квартире, где зарегистрировано два человека, живут 10, она теряет деньги. И тогда все встает на свои места. Управляющая организация начинает работать, ремонтировать трубы и так далее.
Введен штраф в пользу потребителей за некачественно оказанную жилищно-коммунальную услугу. Правда, положение о расчете штрафа еще разрабатывается, так что штрафовать можно будет только после 28 декабря, когда эта норма вступит в силу.
Надо сказать, что теперь ЖК дает еще больше прав жилищным инспекциям: жилинспекция имеет право проводить внеплановые проверки без согласования с прокуратурой и уведомления самого УК — делать это она может по заявлениям и обращениям граждан, предпринимателей, юрлиц, органов власти или даже по публикациям в СМИ о нарушениях управляющими компаниями лицензионных требований.
На федеральном уровне решено не взимать взносы по капремонту во вновь построенных домах в течение не более 5 лет после ввода. Но, по словам Кондратьева, такое решение необходимо принять также на уровне региона.
Чтобы принять такое решение на уровне региона, надо понять, что делать с теми новыми домами, которые уже уплатили взносы. Идея такая: те дома, которые уже попали в программу капремонта, будут продолжать платить, а вновь вводимые, возможно, от уплаты взноса будут освобождены. С одной стороны, это связано с тем, что есть пятилетняя гарантия застройщика на качество работ, и, к тому же, жилье нередко приобретается в ипотеку, поэтому такие жильцы-заемщики имеют большие обязательства перед банком. С другой стороны, износ элементов дома происходит. Никакого решения в крае пока не принято, тема будет обсуждаться. На мой взгляд, надо платить.
Поправки в ЖК ввели право выплачивать вознаграждение председателям совета дома.
Если раньше на собрании принималось решение платить председателю совета дома деньги, некоторые жильцы отказывались, ссылаясь на отсутствие закона. Сегодня, если такое решение принято на общем собрании, вознаграждение выплачивать можно.
После принятия новой системы капремонта часть собственников говорили, что не намерены платить взносы, так как у них нет договора с регоператором. По словам Кондратьева, теперь законодательно определено: договор не обязателен. Региональный оператор несет полную ответственность за качество выполненных работ перед собственниками. Если собственник не доволен качеством, то все претензии он, по словам единоросса, должен направить регоператору, а регоператор будет разбираться с подрядчиком. Если регоператор не признает нарушений, собственник вправе обратится в суд.
Юрий Скорняков рассказал и о другом изменении. В законе №176 в разделе 9, который регламентирует деятельность по проведению работ по капитальному ремонту, записана норма о принудительном переводе в общий котел (к регоператору) в случае, в многоквартирном доме оплачивают меньше половины взносов. Если дом платит менее 50%, он на основании решения органа местного самоуправления перейдет в "общий котел" — то есть к региональному оператору. Если он уже у регионального оператора, то именно регоператор должен взыскивать с собственников долги, в том числе через суд. Эта норма вступает в силу 1 января 2017 года.
Теперь совет дома может без собрания собственников принимать решение о проведении текущего ремонта, но в рамках тех денег, которые были утверждены в смете, говорит Кондратьев. "Совет дома может изменить виды работ без согласования с собственниками". Раньше утверждалась смета на следующий год, в этой смете были виды работ, стоимость, и отсюда платежи. Понятно, что на практике все могло быть по-другому.
Поправки в ЖК дали право региональному оператору, который распоряжается накоплениями на капремонт по принципу "общего котла", размещать временно свободные денежные средства фонда на депозит в банке и, соответственно, получать процентные доходы. При этом тратить их, как и раньше, можно только на капремонт и все, что с этим связано (подготовку проектов, например).