июль 25, 2016
Начиная с середины 2017 года число квартир, которые продаются по договорам долевого участия (ДДУ) в регионе, начнет заметно сокращаться. При этом возрастет объем кооперативного строительства жилья, но сегодня, говорят эксперты, это самый незащищенный способ покупки квартиры в строящемся доме. Такие изменения на рынке новостроек возникнут из-за принятия поправок в Закон № 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве...". Пусковым механизмом станут требования к застройщикам: им грозят увеличение уставного капитала, отчисления в компенсационный фонд, страхование сделок или работа через банки.
Недвижимость. Строительство.
Анна Зайкова, altapress.ru
Новые законодательные инициативы, словно огромными граблями, могут прочесать ряды строителей. Останутся 10 из 50 компаний, полагает Сергей Санников, генеральный директор Ассоциации СРО "Алтайские строители". Произойдет это за счет того, что Закон № 214-ФЗ ставит ряд серьезных условий для желающих работать по ДДУ в строительстве. Ольга Дерявская, начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Госинспекции, рассказала, что если до сих пор многие компании обходились 10 тыс. рублей уставного капитала, то теперь его размер зависит от количества строящихся квадратных метров жилья. Минимальная сумма — 2,5 млн рублей (1,5 тыс. "квадратов"), максимальная — 1,5 млрд рублей (500 тыс. "квадратов"). Всего девять категорий.
Собрать уставной капитал смогут крупные компании Алтайского края с большим оборотом средств, уверены эксперты "СК". Так, по словам Александра Мишустина, зам. генерального директора ИСК "Союз", им потребуется примерно 150 млн рублей, и эти деньги есть: "Другое дело, что они лежат в иных статьях расходов и придется потратить время, чтобы собрать их".
Для менее крупных компаний задача аккумулировать большие средства может оказаться не по силам, равно как и выполнять другие новые условия Закона № 214-ФЗ. Например, отчислять в специальный компенсационный фонд до 1% от оценочной стоимости строительства, чтобы в случае чего дольщикам могли возместить ущерб. "Одними из первых уйдут те, кто пришел на растущем рынке из других областей бизнеса, когда рентабельность строительства была очень высокой", — уверен Александр Мишустин.
Ольга Дерявская добавляет, что продолжить или начать работать по ДДУ не смогут маленькие компании: "И это даже хорошо. Зачем нам застройщик, у которого ничего нет, и он может строить только на деньги дольщиков? Допустим, он возведет три этажа, но больше квартир не продаст, не выручит деньги на строительство. Будут проблемы".
Эти и другие препятствия, полагают эксперты, вдохнут новую жизнь в развитие жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Юрий Евсюков, руководитель компании "Алтайэнергожилстрой", уже готовится создавать ЖСК: "Мы введем три строящихся дома, последний в 2018 году. Больше по ДДУ не планируем работать. У компании есть земельные участки, но главное — желание и возможность строить. Мы уже изучаем принципы работы в формате ЖСК".
ЖСК — легитимная альтернатива долевому участию в строительстве. Но на практике это самая не защищенная законом форма приобретения новостроек, считает Ольга Дерявская. "Узких мест" много. Например, ДДУ в обязательном порядке регистрируют в Росреестре и страхуют. Покупка же квартиры в ЖСК — это оплата паевого взноса (собственно квартиры) и в идеале — вступительного. Но сам кооператив существует и с пятью пайщиками, а новенького могут и "забыть принять". Так возникает риск двойных продаж.
Также закон позволяет ЖСК переносить сроки сдачи объекта без каких-либо штрафов, а также менять стоимость неоплаченных квадратных метров по мере удорожания стройматериалов и услуг. Таким образом, изначально недорогие квартиры могут стать золотыми. Плюс члены ЖСК несут солидарную и субсидиарную ответственность за деятельность кооператива, а значит, в случае исков платят по счетам, добавляет юрист Роман Виноградов. Кроме того, правительство РФ не включило ЖСК в программу по льготному кредитованию новостроек.
Впрочем, это не значит, что ЖСК работают сами по себе. С 2015 года Госинспекция получила право контролировать их деятельность. Появился также специальный сервис — "Государственная информационная система ЖКХ". Сюда кооперативы должны выкладывать свои документы: списки пайщиков, свидетельство на землю, декларацию и проект дома. Однако, рассказывают представители ЖСК, выгрузить в программу нужные сведения они не могут — либо программа не работает, либо для пользования ею нужны уникальные знания.
Федеральный закон № 214-ФЗ требует от компаний, желающих работать по ДДУ, перестроиться к 1 июля 2017 года. Начиная с этой даты первый договор в строящемся доме должны заключить уже с обновленным пакетом документов. Ряд экспертов полагают, что большинство компаний поспешат начать стройки и зарегистрировать первое ДДУ до обозначенной даты. То есть на практике закон начнет работать не сразу.
Застройщик может выбрать один из трех способов обеспечить свои обязательства перед дольщиками. Страхование и поручительство банка уже внедрены. Строители края выбрали первый вариант, так как работу через банки сочли невыгодной. Михаил Фокин, президент Ассоциации СРО "Алтайские строители", не раз подчеркивал, что из-за проблем в отрасли банки неохотно сотрудничают с застройщиками и предлагают кредиты под высокий процент.
С 1 июля 2017 года Закон № 214-ФЗ позволяет компании открыть в банке, одобренном ЦБ, кредитную линию под строительство. В этот же банк дольщики смогут вносить деньги на эскроу-счета в счет оплаты за долевки. Там они будут накапливаться, на них будут начисляться проценты. Когда гражданин получит квартиру, банк перечислит деньги застройщику. Схема спорная: кредит на строительство могут предложить под больший процент, чем начислят на средства эскроу-счетов. В этом случае застройщики теряют деньги на разнице процентов.
По новому закону в СРО будут входить только генподрядные организации. Членам СРО нужно будет заплатить в компенсационный фонд возмещения вреда от 100 тыс. до 5 млн рублей в зависимости от суммы подрядов. А также в фонд обеспечения договорных обязательств — от 200 тыс. до 25 млн рублей. Он актуален для тех, кто участвует в строительстве, финансируемом из бюджетов любых уровней. По новому закону госкомпаниям не нужно входить в СРО, так же как и частным застройщикам и тем, кто строит дома высотой до трех этажей.
За год нам предстоит собрать всех строителей, которые зарегистрированы на территории края. Это одно из требований закона. До сих пор компании могли вступать в СРО других регионов и тем самым избегать ежегодных проверок.
Я считаю, что прежний закон о СРО был хорошим. Но те бюджеты, которые скопились в саморегулировании, привлекли мошенников. Не секрет, что допуски можно купить, и при этом компанию ни разу не проверят. Да что там говорить, уже сейчас нам звонят из столицы и предлагают продать пул застройщиков Алтайского края за "символическую" плату — по 50 тыс. рублей за каждого.
Работать по ДДУ не сможет застройщик, в отношении которого введена процедура банкротства, или если он должник по налогам, занесен в реестр недобросовестных поставщиков, или если директора либо главбуха судили за экономические преступления.
Застройщик должен раскрывать информацию о себе и проекте строительства на своем сайте и ежемесячно выкладывать фотографии объекта.
Оплата цены договора производится после госрегистрации договора.
Застройщик сможет использовать средства дольщиков для строительства социальных объектов (детских садов, школ), инженерных сооружений, предусмотренных проектной декларацией. Их передадут в муниципальную или госсобственность, а у дольщика появится своя доля в этом объекте.
В интернете появится Единый реестр застройщиков.
В 2016 году в Барнауле работают два ЖСК, имеющие разрешение на строительство многоэтажки.