октябрь 3, 2016
16 сентября 2016 года на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов (www.torgi.gov.ru) Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула было размещено извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка квартала 2032 для комплексного освоения территории.
Ксения Белоусова.
архив ИСК ООО "Алгоритм"
Беглого изучения аукционной документации достаточно чтобы сделать вывод, что условия предоставления данного квартала отличаются от условий продажи права аренды его "брата" - квартала 2033.
О тонкостях процедуры предоставления и освоения нового квартала для жилищного строительства мы пообщались с директором инвестиционно-строительной компании - Белоусовой Ксенией.
— Два квартала расположены друг рядом с другом, в рамках одной территориальной зоны – застройка многоэтажными жилыми домами. Но один предоставлялся для комплексного освоения в целях жилищного строительства (2033), а другой предоставляется для комплексного освоения территории (2032). Насколько принципиально различны данные цели предоставления участков?
— По сути цель одна и та же – осуществить комплексное освоение земельного участка в рамках генерального плана развития города. Комплексность в данном случае следует понимать не только как единство архитектурной концепции квартала, но и его обеспечение инженерной, транспортной инфраструктурой и объектами социального назначения (школа, детский сад, больница).
Если же говорить о различиях данных процедур, то, в первую очередь, следует отметить, что института предоставления земли для комплексного освоения в целях жилищного строительства (ОЖС) больше нет – соответствующие нормы Земельного кодекса РФ были отменены еще в марте 2015 года. Порядок комплексного освоения территории (ОТ) регламентируется сегодня Градостроительным кодексом РФ. На мой взгляд, данная процедура развивает идею комплексного освоения земель и выводит ее на новый уровень.
И это логично, с точки зрения законодательства: если нормы ОЖС, структурно располагаясь в Земельном кодексе, регламентировали вопросы аренды земельного участка, то нормы ОТ, смещают акцент именно на комплексный подход при освоении участка.
— В чем вы видите развитие идеи комплексного освоения земли в рамках института освоения территорий?
— Приобретая земельный участок для ОЖС, победитель аукциона заключал один договор – договор аренды соответствующего земельного участка. С юридической точки зрения, данный договор не мог регламентировать в достаточном объеме вопросы непосредственно освоения данного участка. Сегодня, победитель аукциона в отношении квартала 2032 будет подписывать уже два договора – один об аренде участка, и второй – о его комплексном освоении. Таким образом, администрация города получает возможность контролировать не только вопросы правильности использования участка, но и вопросы его освоения (строительства). Если говорить о процедурном развитии, то я бы отметила два момента: 1) к участию в аукционе допускаются только юридические лица, что снижает возможности злоупотреблений на аукционе; 2) арендатор не сможет уступить права и обязанности по договору третьим лицам, даже после раздела земельного участка. Таким образом, обязанное лицо перед городом всегда будет одно. Это, в свою очередь, исключит практику, когда аукцион выигрывался на одну компанию, участок межевался и раздавался инвесторам под жилищное строительство, и свойство "комплексности" как таковое – исчезало.
Важным новшеством аукциона квартала 2032 является обязательство Застройщика осуществить строительство и передачу в муниципальную собственности транспортной инфраструктуры (улиц), а также объектов социальной инфраструктуры – детского сада, школы и детской поликлиники.
— Насколько целесообразно иметь такой контроль над Застройщиком и процессом освоения территории?
— С одной стороны, этот вопрос полностью оправдан, поскольку комплексное освоение имеет большое социальное значение, ведь к концу срока освоения участка, они должны получить не только квартиры, но и полностью функционирующую инженерную и транспортную инфраструктуру, объекты социального значения.
Для этих целей стороны обязаны подписать дополнительное соглашение, в котором будет указан перечень всех объектов, которые будут строиться в квартале, а также сроки начала и окончания их строительства.
Логично возникает вопрос – насколько точным должно быть данное соглашение? С учетом сроков его подписания, у Застройщика может не быть полной информации об объектах и сроках строительства. Может ли в данном случае администрация потребовать корректировки соглашения или отказать в его подписании? Этот вопрос остается открытым, и здесь усматривается некий рычаг давления на Застройщика.
— Ну и один из самых важных вопросов – за чей счет будет осуществляться строительство объектов социальной инфраструктуры?
— Вопрос хороший, но тоже все еще открытый. Из договоров не усматривается обязанности администрации по финансированию строительства. Строить данные объекты за свой счет, в текущей экономической ситуации, Застройщику не особо привлекательно.
Летом в Федеральный закон о долевом строительстве были внесены изменения, одно из них как раз касалось возможности строительства объектов социальной инфраструктуры за счет средств участников долевого строительства. Логично предположить, что законодатель проводил взаимосвязь этих норм. Но тогда получается, что Застройщик должен будет закладывать эти расходы в стоимость квадратного метра жилья. И здесь возникает логичный вопрос – а готовы ли сегодня у нас дольщики финансировать строительство объектов социальной инфраструктуры?
Кроме того, следует обратить внимание, что соседний 2033 квартал лишен такого "обременения", а сроки строительства в нем не сильно отличаются от сроков освоения квартала 2032.
Поэтому отмечая положительные концептуальные изменения в области комплексного освоения территорий, я вынуждена отметить, что ряд вопросов остается все еще открытым и может быть разрешен только путем диалога.