июль 25, 2017
По оценкам Госинспекции в крае не востребовано 60% новостроек. Крупные строители пытаются удержать цену "квадрата" за счет сокращения предложения, а вот мелкие компании ищут себя на новом рынке. Совсем недавно в интернете появилось объявление от застройщика "ПакПластика", который предлагает в аренду студии в новостройке на Гоголя. Эксперты связывают событие со становлением рынка "цивилизованной" аренды. В теории работать в новых условиях должно быть интересно и арендатору, и арендодателю.
Аренда квартир.
Михаил Хаустов
"ПакПластика" в новостройке на Гоголя начал продавать квартиры по договору долевого участия в строительстве, но после сдачи дома решил найти арендаторов на неликвид первого этажа. Как рассказали altapress.ru в отделе продаж компании, для этого в них сделали минимальный ремонт: поклеили обои, настелили линолеум, установили раковину в зоне кухни, а также унитаз и душевой поддон в санузле. Помещения площадью 24 кв. м предлагают по среднерыночной цене — за 7 тысяч рублей в месяц. Но при этом квартиры находятся в списке на продажу. Так, на сайте барнаулкапстрой.рф студии в этом доме предлагают за 1,1-1,29 млн рублей. "Собственник пока не озвучил планы, что он будет делать, если найдется покупатель на уже сданную в аренду квартиру", — признаются в отделе продаж "ПакПластика".
В Барнауле зарождается новый, цивилизованный арендный бизнес. Даже на сегодняшнем рынке, который действительно перенасыщен, он может быть востребован, если собственник предложит квартиры по цене дешевле, чем платеж по ипотеке — примерно за 10 тысяч рублей в месяц. А также с гарантией для жильцов, что договор будет иметь юридическую силу и, например, им неожиданно не повысят плату или не попросят съехать, потому что передумали сдавать квартиру.
До этого в Барнауле уже предпринимали попытки строить жилую недвижимость не на продажу, а чтобы в дальнейшем заниматься сдачей помещений в наем. Среди них есть самострои, у которых сейчас проблемы с законом.
К реализации последующих проектов предприниматели подошли более ответственно. Так, в 2015 году предприниматель Виктор Емельянов начал возводить четырехэтажный дом на Льва Толстого. Он планировал в аренду и в дальнейшем передать бизнес детям, но в итоге продает его: не хватило оборотных средств на отделку, покупку мебели и бытовой техники.
Вадим Руссков, руководитель риэлторской компании "Миэль. Барнаул", считает, что для успешного арендного бизнеса нужно целенаправленно просчитывать экономику проекта. Тогда он может быть выгодным и окупаемым в интересные для предпринимателей сроки. Модель работает, если речь идет о малоквартином доме (до 30 помещений) с компактными студиями и небольшой придомовой территорией, рассказал он altapress.ru. В противном случае окупаемость переваливает за 10-15 лет и квартиры в нем действительно имеет смысл продать.
Сейчас мы продаем готовый рентный бизнес. Это дом на Большой Олонской с маленькими студиями. Инвестор сделал в них ремонт и обеспечил всем необходимым для жизни, вплоть до ложек. То есть, человек может заселиться только со своими личными вещами, а не покупать мебель и бытовую технику. Собственник посчитал: при сдачи внаем таких студий по цене около 9 тысяч рублей в месяц вместе с коммунальными платежами, затраты окупятся за 8,5 лет.
Новое направление бизнеса в ближайшее время будет интересно только небольшим строительным компаниям, которые возводят один-два дома, или девелоперам. Крупных застройщиков интересуют проекты с окупаемостью в три-пять лет. Чтобы прийти на рынок аренды, они ждут, когда в России доведут до ума N 217-ФЗ — закон о найме жилья для социального использования. Для его строительства муниципалитет бесплатно выделяет участок земли и подводит к дому коммуникации, а предприниматель дает низкую арендную ставку на половину квартир. Вторую половину он может сдавать по коммерческим ценам, сказано на сайте Минстроя РФ.
Застройщик видит в аренде инструмент для собственного развития. Людям квартиры в наем могут быть интересны как альтернатива покупки жилья в ипотеку. Но пока мы не планируем заниматься этим бизнесом. В законе нет гарантий по арендной ставке, а на рынке нет специальных кредитных программ, которые бы позволили сделать проект рентабельным.
Что такое дом? Это проект стоимостью около 250-300 млн рублей. Если сдавать его в аренду, то при существующих условиях он окупится за десять, а может и больше лет. Какой инвестор согласится заморозить деньги на такой срок, тем более, если он возьмет их под высокий процент? Вот когда появятся ставки для строителей на уровне 3-4%, а также закон урегулирует взаимоотношение девелопера с жильцами, тогда можно будет всерьез рассматривать такой бизнес.
"Мы не готовы идти на рынок аренды: для этого нужны большие средства, которые придется заморозить на длительный срок", — подтверждает Михаил Разливинский, руководитель компании "Вектор".
Развивать арендный бизнес в Барнауле непросто. В менталитете у наших людей есть особенность: мы хотим владеть недвижимостью и тогда чувствуем себя спокойно и надежно. Для Европы же, наоборот, нормально жить в квартирах, которые снимаешь в аренду. Но надо понимать, что за этим стоят гарантии для арендатора и арендодателя: первому не ухудшат условия, игнорируя подписанный договор, второй может рассчитывать на возмещение ущерба, если имущество испортят.
Отразятся ли перемены на ставках аренды? Очевидно, что пока предложений по аренде от застройщиков слишком мало, чтобы влиять на рынок.
В Алтайском крае сокращаются объемы строительства. По итогам первых пяти месяцев года, пишет Алтайскрайстат, в эксплуатацию ввели только 144,5 тыс. кв. м жилья (2,2 тыс квартир). Это на 48,2% меньше, чем за аналогичный период 2016 года.
По данным "Авито".