декабрь 29, 2020
2020-й запомнится не только самоизоляцией и масочным режимом. Основные тренды в сфере недвижимости Барнаула — ажиотажный спрос на новостройки, инвестиции в жилье и, как следствие, стремительный рост цен на квартиры. Чем еще запомнился уходящий год, чего ждать от следующего и появится ли в краевой столице новый топоним? На вопросы altapress.ru ответили ведущие риэлторы.
Золотая гроздь.
pixabay.com.
Лариса Мельситова, президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая, отметила небывалый рост продаж и увеличение числа сотрудников.
— 2020-й стал годом перемен и контрастов. Пандемия сказалась на многих отраслях экономики России. Но что касается рынка продажи недвижимости, то она вызвала большой всплеск. Причина понятна — льготная ипотека под 6,5% и ниже. Спрос вырос, а вот предложение, что не удивительно, упало. За лето был скуплен весь пул самой ходовой недвижимости (1–2-комнатные квартиры и студии). Их приобретали не только инвесторы, но и люди, решившие вложить накопления во что-то надежное на фоне скачков валюты.
К тому же у нас значительно расширился штат сотрудников — к нам стали охотнее приходить на обучение и в дальнейшем трудоустраивались люди, которых сократили на прежней работе в связи с пандемией. Напомню, было много ограничений в разных отраслях, в том числе в общепите, торговле и ряде организаций сферы услуг.
Мы же — я имею в виду агентства недвижимости — начали быстро меняться и ушли в онлайн-формат. Просмотры, сделки, конференции — все это проходило на дистанте. Изменились не только мы, но и наши клиенты, и рынок в целом. Руководство и сотрудники риэлторских агентств за это время выросли профессионально. Любые кризисные ситуации становятся точками роста.
— Есть основания полагать, что такого взлета цен уже не будет, так как пик достигнут. Во-первых, уже не ожидается настолько взрывного спроса, как в этом году. Во-вторых, в 2021-м в эксплуатацию будут сданы новые объекты, то есть рынок насытится предложением. Вторичный рынок во многом ориентируется на новостройки, поэтому цены корректируются синхронно.
В то же время цены значительно не упадут из-за роста себестоимости недвижимости. Эскроу-счета стали обязательными уже для всех. Застройщикам приходиться вкладывать свои средства либо брать кредиты. Плюс выросла стоимость стройматериалов. Один из крупных застройщиков отметил, что цены на металлоконструкции выросли на 20%. Это неизбежно ляжет на плечи покупателей.
Также в новом году на рынке ожидается всплеск нотариальных сделок по наследственным делам. Конечно, это деликатная тема, ведь она связана с утратой близких. Пандемия унесла в этом году немало жизней.
— Рост инфраструктуры в новых районах — естественный процесс для растущих и постоянно развивающихся городов. Однако это не говорит о том, что какой-то из микрорайонов станет автономным, приобретет свое название. Боюсь, в случае с Индустриальным районом он просто останется «спальным». Это название вполне соответствует его основным функциям как места, где можно жить, отдыхать, заниматься спортом, находить развлечения.
Дмитрий Дворядкин, директор агентства «Перспектива 24», рассказал о необычных маркетинговых подходах застройщиков и «золотом дожде» на рынке недвижимости.
— В этом году ситуацию на рынке продажи недвижимости можно смело назвать «золотым дождем». Страхов было много, но показатели радовали, особенно объемы продаж. У нас они увеличились в полтора раза. Застройщики тоже радовали новыми проектами, качественно отличающимися от прежних серых многоэтажек с плохо обустроенной придомовой территорией. Сейчас это современные красивые ЖК с зелеными зонами, детскими и спортивными площадками. У них теперь даже названия интересные и неожиданные: «Серебряный бор», «Лапландия» и т. д. Приятно видеть, как город преображается.
Были необычные маркетинговые подходы застройщиков. Например, «Мичурин-парка». По городу развесили рекламные баннеры со слоганом «Он живой». Кто живой? Почему живой? Только потом увидели скорость, с которой ЖК строится. Я живу неподалеку и каждый день вижу, как новостройки прирастают этажами.
За всей шумихой никто не заметил, что, несмотря на все опасения по поводу эскроу-счетов, новостройки уходят на рынке продаж с огромной скоростью, что моментально отражается на прибыли. Вторичка тоже не отстает.
— Таких прорывов, как в этом году, ожидать не стоит. Мы ждем стабилизации рынка, возможно, прироста цены за квадратный метр в пределах 10% (январь 2020-го к декабрю 2019-го). Падения не предвидится, как и стремительного взлета стоимости жилья на первичном и вторичном рынках. Я думаю, будет стабильный спрос, как в 2013-м — начале 2014 года. Если помните, с декабря 2014-го из-за кризиса рынок просто выживал. Сейчас он ожил.
— Впервые слышу такое название. Что касается его автономии, то теоретически, конечно, все может быть. Как правило, названия появляются естественно и с подачи самих горожан. И здесь скорее подойдет топоним Дружный из-за близости комплекса новостроек с таким названием. И я бы разделил большой массив новостроек по Павловскому тракту. Справа — это Дружный, слева, где ул. Ускова, — это новостройки.
Вадим Руссков, директор агентства недвижимости «Миэль», поделился позитивным настроем на будущее.
— 2020 год был не сложным, но и не простым. Он нас многому научил, например в связи с пандемией работать в ином формате, начиная с дистанционной работы с клиентами, заканчивая удаленным закрытием сделок. Одним словом — интересный.
Мы научились работать так, как раньше не работали. Сложности, с которыми пришлось столкнуться, дали толчок развитию компании. По сравнению с 2019-м в этом году значительно увеличилось количество сделок за счет притока денег на рынок строящегося жилья. За этим последовало увеличение продаж вторички. Получается, наши показатели выросли по всем направлениям.
Несмотря на пандемию, был прирост количества сотрудников. Произошел отток работников из других сфер, люди начали охотнее осваивать новую сферу. Плюс к этому наши риэлторы прокачали свои компетенции и выросли профессионально.
— Рост цен в этом году был непредсказуемым, особенно за последние месяцы. Поскольку драйвером взлета стоимости недвижимости стали низкие проценты по ипотеке и сдерживание Центробанком ключевой ставки, вероятнее всего, дальше все будет зависеть от российских финансовых регуляторов. Понятно, что, если ключевую ставку поднимут, вслед за этим подорожает ипотека и возникнет отток спроса. Если же она останется на том же уровне или уменьшится, то интерес у потенциальных клиентов останется. Такого ажиотажа, как во второй половине 2020 года, уже не будет, но мы ждем положительную динамику.
Что касается более детальных прогнозов на будущее, то строить их сложно. Пока спрос есть, будем работать. Даже если он упадет, что потянет за собой вниз и рынок в целом, то нас этим не испугать, мы переживали и не такое. Наоборот, будет даже интересней, мы адаптируемся под любые условия и работаем как на падающем, так и растущем рынке.
— Если честно, само название мне не очень нравится.
Сегодня стоимость аренды офисных помещений оптимального уровня в Индустриальном районе стала зачастую выше, чем в центре Барнаула. Де-юре он не будет автономным, но де-факто уже стал самодостаточным микрорайоном. Нитка, которая связывает Индустриальный район и центр города, — Павловский тракт — уже не выдерживает высокий автомобильный трафик. Из-за этого многие перемещают офисы именно сюда. Как говорится, где живешь — там и работаешь.
С другой стороны, кому не жалко потратить 40–50 минут своего времени на стояние в пробке, остаются в центральной части Барнаула. Поэтому складывается скорее двоякая ситуация, на любителя. Думаю, есть большая вероятность того, что горожане будут жить и работать в Индустриальном районе, так как он динамично развивается.
Марина Ракина, Председатель комитета Алтайской торгово-промышленной палаты по предпринимательству в строительной сфере, руководитель проекта корпоративного развития "Проспект. Недвижимость", рассказала о нововведениях в работе отрасли и тенденциях 2021 года.
— Для нашего агентства 2020 год сложился отлично. Мы плодотворно и продуктивно отработали — провели огромное количество сделок. Вдобавок освоили новые технологии, ввели ранее не предлагавшиеся услуги, использовали новые банковские и бизнес-программы. В нашу жизнь прочно вошло множество полезных нововведений. Например, zoom-конференции стали очень удобной формой общения, существенно экономящей время.
Мы планируем и дальше использовать популярную площадку, несмотря на снятие ограничений. Стали гораздо чаще проводить онлайн-просмотры недвижимости, что упростило жизнь не только риэлторам, но и клиентам. Кроме того, все чаще используем электронную форму регистрации. Год сложился для всех по-разному. Мы же получили бесценный опыт и множество точек для дальнейшего роста.
— Признаюсь, прогнозировать развитие рынка недвижимости — дело неблагодарное. Но я уверена, он под контролем. Продажа не заканчивается на отдельном объекте в том или ином городе. Судьба отрасли тесно сплетена с экономикой страны. Поэтому в дальнейшем, как и всегда, будем ориентироваться на ее состояние. От этого во многом зависят основные тенденции 2021 года.
Один из основных трендов — господдержка в виде льготной ставки на ипотеку, которая продлится до июля. А первичный рынок является драйвером развития, в том числе и вторичного, поэтому говорить о каких-то резких перекосах пока не приходится. Но изменения в любом случае произойдут. Где-то будет стагнация цен, где-то — увеличение, а где-то стоимость квадратных метров вернется к своему состоянию до ажиотажного спроса, к точке, откуда она несколько месяцев назад стартанула вверх.
— Действительно, в Барнауле почти сформировался новый топоним. Некий город в городе. Для автономности здесь уже почти все есть — деловые центры, медицинские и образовательные учреждения, магазины, а главное — жилье. Это уже отдельный микрорайон с собственной полноценной инфраструктурой. И он продолжает обрастать жилыми комплексами, что только усилит эффект.
Сегодня бизнес всерьез рассматривает размещение производств и офисов в Индустриальном районе, в частности на территории так называемого Нью-Барнаула. Предприниматели заботятся о том, чтобы их сотрудникам было удобнее добираться до места работы. Поэтому данная локация уже может стать автономной. А центр никуда не денется. Там так и будут сосредоточены основные государственные, медицинские и образовательные структуры.
Светлана Бакулина, директор агентства «Гнездо», в трех словах охарактеризовала 2020 год.
1-й вопрос
— Как и для многих коллег, для нас 2020 год прошел удачно. Мы не пострадали от его перипетий, в том числе от последствий пандемии, экономической нестабильности. Наоборот, благодаря льготной ипотеке и программе субсидий продажи выросли. По сравнению с 2019-м мы провели на 20% больше сделок.
В трех словах можно сказать, что 2020 год в плане работы был активным, удачным и инновационным. Почему инновационным? Нам пришлось очень быстро подстраиваться под новые условия рынка — осваивать необходимые для работы технологии, в том числе онлайн-показы, дистанционное заключение сделок, конференции на дистанте и т. д. Жизнь заставила.
В то же время было тяжело физически и морально. С этой точки зрения год стал одним из тяжелых. Если весной пандемия не коснулась ни коллег, ни родственников, то к концу года мы уже на себе ощутили ее негативные последствия.
— Могу сказать, что в 2021 году цены не упадут. Вероятнее всего, приостановится рост стоимости квадратного метра. Но спада продаж мы не ожидаем.
— Здесь мне сложно что-то сказать, потому что первый раз слышу такое название.
Риэлтор Оксана Клипенштейн рассказала про адаптацию работников сферы продажи недвижимости к новым реалиям и об идеальном месте для жизни.
— В этом году доходность риэлторского бизнеса сильно возросла. Коллеги делятся рекордными цифрами. Но это не шальные деньги. Цивилизованное риэлторское сообщество вложило много сил и средств в развитие сферы новостроек и теперь пожинает плоды своего труда.
Еще три года назад нам нужно было очень постараться, чтобы найти покупателя на долевку. Тогда спрос на жилье в только возводимых домах стимулировали акциями, скидками, выставками новостроек. Люди хотели понятную вторичку, они боялись нести деньги на стройку. Риэлторы проходили массу тренингов и обучающих семинаров, чтобы развернуть взоры горожан от вторичного рынка в сторону новостроек.
Кстати, застройщики охотно сотрудничали с риэлторами, оплачивая комиссию, и это было удобно всем. В связи с этим произошло одно «деструктивное» изменение. Учитывая огромный спрос на новостройки, некоторые девелоперы отказались сотрудничать с риэлторами. Поэтому нам приходится теперь адаптироваться к новым реалиям.
— Нынешняя ситуация уникальная, ее не с чем сравнить. Думаю, рост цен все же замедлится. Возможна мягкая корректировка стоимости, но вероятен и спад. Все зависит от макроэкономических факторов. Сейчас риэлторы «в полях» видят, как государство регулирует отрасль, применяет эффективные механизма для стимулирования спроса на недвижимость.
— Индустриальный — это идеальное место для жизни: новые жилые дома, садики и школы. Масштаб проектов впечатляет: три года здесь ходили по доскам и месили грязь, а теперь построили такие дороги. А недавно возвели еще и бизнес-центр, поэтому можно жить и работать в одном месте. Свою лепту вносят ритейлеры, куда трудоустраиваются местные жители. Им теперь не приходится долго добираться до работы по пробкам. Но не всем так везет, многим приходится, как и прежде, ездить в центр.
Здесь уже много новостроек, а будет еще больше. ЖК перешагнут улицу Просторную и приблизятся к аэропорту. Население будет только прибавляться, нагрузка на дорожную сеть возрастет. По сути, сейчас город разделен на центр и новостройки. Пересекать эту границу в час пик и не один раз — затея так себе. Поэтому хотелось бы видеть еще более амбициозные проекты, в том числе от городских властей, например строительство тоннелей, виадуков. Иначе неумолимый процесс может привести к транспортному коллапсу. Другой вариант — обустроить новый район так, чтобы он стал альтернативой центру, куда, в частности, захотят перенести свои офисы крупные компании.