декабрь 19, 2022
События 2022 года испытывали на прочность всех участников рынка недвижимости: застройщиков, банкиров, покупателей и продавцов, риэлторов. Какие выводы можно сделать по итогам этого непростого периода и что делать дальше — объясняет генеральный директор АН «Династия 24» Дмитрий Дворядкин.
Генеральный директор АН «Династия 24» Дмитрий Дворядкин.
Фото: Дмитрий Лямзин
— Уходящий 2022 год по количеству потрясений для рынка недвижимости стал если не фильмом-катастрофой, то уж точно триллером. Начало спецоперации и последующие события в экономике (резкое повышение ключевой ставки ЦБ до 20%, как следствие — рост ставок по ипотеке) обрушили количество сделок. Восстановление началось только в середине лета после снижения ставок, хотя и до показателей прошлого года было очень далеко.
Если в это время в 2021 году продавалось по 1000–1200 новостроек в месяц, то в мае это количество упало практически до нуля. В августе 2022 года — продалось лишь 300 новостроек, что в 2 раза больше, чем в июле. Мы все ждали, что в сентябре должно быть удвоение показателей августа.
Сначала мы думали, что 2022 год будет поделен только на «до 24 февраля» и «после». Потом же этот восстановительный период, который наметился начиная с июля, разделился на «до 21 сентября» и «после». Частичная мобилизация повлияла на рынок недвижимости практически одномоментно. Во-первых, особо осторожные начали снимать квартиры с продажи. А покупатели — откладывать сделки, предпочитая дождаться более понятной обстановки. Призванные тоже не реализовали свои планы по покупке или продаже жилья. Общая неопределенность замедлила только-только выходящий на докризисные показатели рынок.
Октябрь показал ощутимое падение рынка недвижимости в Алтайском крае. Число заключенных договоров долевого участия сократилось на 39% к сентябрю. Ипотечных сделок стало меньше на 12%. Прав собственности на недвижимость зарегистрировано на 13% меньше, чем в сентябре. Притом на это повлияла лишь первая декада месяца, после которой активность на рынке возобновилась. Впрочем, стоит оговориться, что сентябрь был рекордным месяцем в плане количества сделок за последние полгода, поэтому спад октября и оказался столь ощутимым. Мы ждали, что в ноябре это падение удастся скорректировать, но этого не случилось. Теперь надеемся на декабрь.
Более того, в ноябре власти заговорили об отмене господдержки ипотеки. Представитель Министерства финансов России заявил, что льготная ипотека на новостройки завершится 31 декабря 2022 года. В ней якобы уже нет необходимости. Участники рынка, конечно, от идеи не в восторге. Субсидирование ставок обеспечивало спрос на ипотеку. А это, как следствие, разгоняло и сферу строительства. Сейчас льготные жилищные кредиты на покупку новостроек выдаются под 6 с небольшим процентов. При обычных ставках в 10–11% это довольно привлекательно. Если отмена все-таки состоится, то, вероятнее всего, спрос упадет. А значит, просядут продажи жилья, а строительство новых комплексов замедлится при и без того невысоких сегодняшних темпах.
В целом к концу года рынок стало можно назвать достаточно активным. Поэтому падения цен на жилье в ближайшее время ждать не стоит. Хотя бы потому, что и предложений стало меньше. Например, если на вторичном рынке количество объявлений летом доходило до 4 тысяч, то сейчас — меньше трех с половиной тысяч. По новостройкам перенасыщения предложений тоже нет, даже можно говорить о дефиците. Строящихся объектов сейчас — в четыре раза меньше, чем в 2014 году. Это вкупе с информацией об отмене льготной ипотеки, а значит, и выросшем спросе привело даже к небольшому росту цен на строящееся жильё.
Какие выводы можно сделать из всех этих событий? Во-первых, рынок недвижимости остается зависим от ситуации в ипотеке. А значит, при отмене господдержки нас может ждать очередной обвал. Поэтому приходится уповать только на решения федеральных властей. Во-вторых, продавцы и покупатели крайне чувствительны к любым новостям, вызывающим неопределенность, из-за чего ситуация быстро может меняться от ажиотажного спроса до полной заморозки. В-третьих и главных, совершенно нельзя ничего прогнозировать, можно только предполагать и ориентироваться по обстановке здесь и сейчас. Ставки по ипотеке комфортные, застройщики и продавцы готовы идти навстречу — значит, жилье можно покупать.
В завершение хочется пожелать всем нам, чтобы 2023 год был спокойнее и хотя бы немного более предсказуемым.
Адрес: г. Барнаул, ул. Балтийская, 20.