август 10, 2023
Altapress.ru разобрал популярные способы инвестировать в недвижимость, которыми годами пользуются барнаульцы. Некоторые теряют былую доходность, а значит, популярность, некоторые — очень рискованные, но азартные. Расскажем о них.
Новостройки Барнаула.
Altapress.ru
Популярный в прошлые годы метод — стать дольщиком на стадии котлована, а после сдачи дома перепродать квартиру — уходит в прошлое, ведь это стало менее выгодным, генеральный директор компании «Жилищная инициатива» Юрий Гатилов.
«Почему раньше такие квартиры были дешевыми? На стадии котлована застройщику нужны были деньги, он реализовывал объекты. Чтобы скорее привлечь покупателей, дешевле их продавал, — объяснял он. — А с эскроу-счетами это невозможно. Никто не может снизить стоимость, потому что у проекта обозначена определяющая цена — ее закладывают банки».
В былое время такая экономия при покупке жилья могла составить до 30%, отмечал Юрий Гатилов.
Иная точка зрения у президента союза риэлторов Барнаула и Алтая и руководителя проекта корпоративного развития «Проспект-недвижимость» Марины Ракиной.
«Спрос на квартиры “в котловане” все еще выше, чем на стадии завершения строительства, — сказала она. — Инфляция и экономические процессы убеждают людей в том, что это все еще выгодно. Цены продолжают расти, а на начальном этапе стройки выбор квартир больше, чем при вводе».
Кроме того, гендиректора агентства недвижимости «Династия 24» Дмитрия Дворядкина, чтобы иметь обеспечение для кредиторов, застройщикам все еще выгодно опускать цены на «котлованные» квартиры.
«Чем быстрее пополнится эскроу-счет, тем меньше нужно будет платить процентов по кредиту. Поэтому нужны быстрые продажи», — объяснял риелтор.
Как подчеркивает Марина Ракина, все еще важно, в каком новом ЖК и районе будет объект. Но решающим фактором при вложении средств остается стоимость квадратного метра жилья.
В любом случае, риски при вложении денег в жилую недвижимость невысокие. Поэтому с этим часто работают новички-инвесторы.
Больший доход можно получить, отремонтировав квартиру и продав ее «под ключ». Если говорить о «среднем сегменте» (двушка в 50 кв. м), то разница может достигать 1,5 млн рублей.
Однако большая масса людей покупает жилье с черновой отделкой специально, чтобы подготовить его под себя. Поэтому у квартиры в новостройке с ремонтом может быть больший спрос в аренде.
«Спрос на съем современных, чистых квартир высокий, как и стоимость аренды», — говорит Марина Ракина. В среднем в Барнауле она составляет 23 тыс. рублей.
Причем больший доход приносит посуточная аренда квартиры — до 30%. Правда, нужно будет заселять и выселять жильцов и убираться. Остается риск, что постояльцы повредят мебель или, например, испортят обои.
Есть еще такое явление как «флиппинг» — продажа с наценкой отремонтированной квартиры, которую инвестор ранее купил в убитом состоянии. Особенно такие покупки популярны в Санкт-Петербурге, где бывшие коммуналки превращают в белоснежные великосветские апартаменты с гипсовой лепниной и антикварной мебелью.
Очевидный минус — поиск и ремонт такого жилья может стать большой головной болью.
В Барнауле некоторые смелые инвесторы используют флиппинг, чтобы продать квартиру на аукционе муниципалитету, который в свою очередь передаст ее сироте или инвалиду.
Однако здесь есть свои риски. Как предприниматель Виктор Медведев, при достаточно высоких требованиях к качеству недвижимости (иногда в техзадании оговаривается даже цвет и материал дверной фурнитуры) начальные цены лота — ниже рыночных.
По мнению Медведева, отталкивает инвесторов и вероятность, что после заключения контракта о поставке жилья изменятся его условия и все срочно придется переделывать для завершения сделки — а это лишние расходы.
Выгодно скупать земельные участки, которые дешевле остальных видов недвижимости. Самые ликвидные территории — те, что предназначены для жилого строительства. А если еще перед продажей провести необходимые коммуникации… Но это для краткосрочной перспективы. В долгосрочной — можно сдавать сельскохозяйственные земли в аренду.
В сегменте отмечают скачки роста — благодаря инвесторам, которые переключились с подорожавших квартир на участки.
«Самые бюджетные участки полтора года назад в «Палитре» мы продавали за 90 тыс. рублей за сотку. В конце мая их уже покупали как вторичку за 150-200 тыс. рублей», — директор «Фирсовой Слободы» Михаил Кочетов и добавил, что для обычного покупателя и рынка в целом все это не очень здорово.
Спрос есть и на благоустроенные частные дома с природой вокруг. Однако чаще люди склоняются к тому, чтобы строить новое здание или покупать объект с черновой отделкой, чем «перекраивать» обжитое под себя.
К тому же, индивидуальная «вторичка» архитектурно быстро стареет и стоит недешево — отсюда широкий спектр предложений, которые годами висят на сайтах объявлений.
Рискованные барнаульцы также инвестируют в зарубежную недвижимость. Как отмечает эксперт, прежде всего выбирают Восток: Турция, ОАЭ, Таиланд. И даже Казахстан — это направление было связано с началом СВО, когда инвесторы массово стали скупать недвижимость в СНГ.
Причем, стоимость зарубежной недвижимости вполне сопоставима с барнаульскими ценами.
«В пределах 7 млн рублей есть варианты покупки квартиры в той же Турции — в зависимости от местонахождения, расположения прибрежной линии. Например, за эту сумму можно купить студию на берегу моря, либо трехкомнатные апартаменты подальше, — говорит собеседница. — Все это, как правило, сдают в аренду».
В тренде и покупка недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге, где часто встречаются программы субсидирования процентных ставок ипотеки застройщиками.
«Берут максимально доступный кредит — либо с отсроченным платежом, либо с минимальной процентной ставкой. А платежи прикрывают деньгами от аренды», — добавляет Марина Ракина.
Как аналитик международного брокера недвижимости Tranio Анастасия Никитина, большинство клиентов из Алтайского края покупает недвижимость для себя или арендного бизнеса — они не профессиональные инвесторы.
«Профессиональные инвесторы обычно выбирают более сложные инвестиционные продукты с более высоким уровнем риска: инвестиции в строительство или проекты редевелопмента», — говорила она.
Еще один вариант инвестирования — коммерческая недвижимость. Ее также выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.
Правда, выбрать удачное и востребованное помещение будет непросто. Как отмечает эксперт, примерно 30% объектов застройщики не продают, чтобы в будущем самим сдавать ее в аренду. Столько же продают пулу собственных инвесторов, для которых помещения могут подготавливать еще на этапе проектирования дома.
«Остальные уходят на рынок по максимально возможной стоимости за квадратный метр», — говорит Марина Ракина. По ее данным, средняя цена аренды коммерческих помещений в Барнауле составляет 200 тыс. рублей.
Ранее Дмитрий Дворядкин , что особенным спросом, вопреки распространенному мнению, пользуется коммерческая недвижимость в спальных районах.
«В центре площади никому не нужны, их не могут сдать по 300 рублей за кв. м, — говорил он. — В спальниках она превышает 1,5 тыс. рублей за кв. м».
Также он предлагает предоставлять покупателям не просто помещение, а готовый бизнес с ремонтом и даже готовым арендатором и системой управления покупаемых площадей. Это интереснее, чем «спекулировать».
Подзаработать можно и на продаже парковочного места. По данным Avito, стоимость такого в Барнауле достигает 3 млн рублей (30 кв. м в ЖК «Собрание»).
В ближайшем строящемся комплексе «Вечера» девелопер продает место за 1,6 млн рублей. Только сдача таких площадей в аренду вряд ли окупится.