январь 9, 2024
«За рубль» - чаще всего с таким примечанием можно найти предложения купить квартиры с помощью траншевой ипотеки на сайтах крупнейших российских застройщиков. Что это такое и почему эта схема еще не пришла в наш город, но барнаульцы ею пользуются – разбирался altapress.ru.
Рубль.
Изображение от mamewmy на Freepik
Траншевая ипотека – это кредит, который банк оплачивает застройщику траншами, то есть частями. Как правило, двумя: при заключении договора долевого участия и после введения дома в эксплуатацию. Но трашней может быть и больше.
Проценты по кредиту заемщику, решившему приобрести жилье, будут начислять только на часть полученной суммы. Первый транш может быть может быть совершенно символическим и составлять 100 рублей. Поэтому первое время, до внесения следующего транша, платежи по кредиту и могут быть от 1 рубля в месяц.
Как отметили в пресс-службе Сибирского банка Сбербанка, такая модель позволяет снизить ежемесячный платеж по ипотеке и сделать обслуживание кредита более комфортным. Она появилась в 2022 году как средство стимулирования просевшего спроса на квартиры.
Платеж повышается до стандартных размеров, когда вносят второй транш и сумма кредита вырастает. То есть основные расходы заемщик несет, как правило, после введения дома в эксплуатацию, а до этого момента гасит символические суммы.
Таким способом можно купить квартиру, апартаменты, машино-место, гараж и даже кладовую в новостройке.
«Количество траншей и их размер (в том числе размер первого транша) не ограничены и могут быть любыми на усмотрение застройщика. Максимальный срок получения всех траншей по условиям банка — 36 месяцев с момента выдачи первой части ипотечного кредита», - отметили в Сибирском банке.
управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, в последнее время траншем стали определять суммы от 30% от стоимости объекта.
Траншевую ипотеку можно рефинансировать, а еще она действует в рамках таких государственных программ, как «Господдержка 2020», «Семейная ипотека», «Ипотека для IT», «Дальневосточная ипотека».
Кроме Сбербанка траншевую ипотеку выдает Альфа-Банк, ВТБ и еще несколько.
«Сейчас ставка по траншевой стала выше на 1% по стандартным программам, и на 0,3% по государственным программам (так как не предоставляется скидка за СЭР)», - отметил директор барнаульского филиала агентства недвижимости «Этажи» Анатолий Захаров.
Так «Этажи» продают однушку в Приморском районе Санкт-Петербурга с платежами 19 тыс. рублей в месяц до 25 марта и далее – 39 тыс. рублей в месяц.
Платеж 1 рубль в месяц можно встретить в новостройках пригорода Новосибирска. Например, в наукограде Кольцово. Есть условие: первоначальный взнос должен составлять не меньше 20%. Что, впрочем, теперь стандартно, для льготных программ.
Пока дом строится, многим заемщикам приходится и выплачивать кредит по ипотеке, и снимать жилье. И здесь небольшие платежи «от рубля» на руку: так легче платить за аренду, пока еще строится дом с квартирой под ключ, в которую можно переехать сразу после ввода.
Семья, перебирающаяся из старого жилья, может накопить за счет сэкономленного на первых процентах деньги на ремонт. Либо они понадобятся, чтобы погасить ипотеку, если этот не удастся сделать от продажи вторички.
Инвесторам удобно платить небольшие платежи, а после ввода дома оплачивать ипотеку за счет арендаторов, либо продать ее и получить прибыль – за время строительства недвижимость наверняка вырастет в цене. Кстати, еще один плюс: стоимость квартиры фиксируется для заемщика.
Кроме того, застройщик будет стараться сдать ЖК в срок, чтобы получить второй транш.
Главный недостаток траншевой ипотеки – первый взнос, итоговая ставка по кредиту и, конечно, переплата могут более высокими, чем у обычной программы.
И ограниченное предложение – определенные застройщики предлагают определенные квартиры. В Барнауле таких вариантов покупатели и вовсе не найдут.
Правда, директор агентства недвижимости «Династия 24» Дмитрий Дворядкин обмолвился, что траншевой ипотеки пользуются некоторые алтайские застройщики в сфере малоэтажного загородного жилья.
По мнению Анатолия Захарова, траншевая ипотека подойдет барнаульцам, которые инвестируют в недвижимость в других городах, либо сами хотят переехать. Либо тем, у кого подрастают будущие студенты, которые планируют поступать в лучшие вузы страны.
Анатолий Захаров предполагает, что использование траншевой ипотеки не расценивается барнаульскими девелоперами в качестве инструмента по усилению своих рыночных позиций по финансовым и маркетинговым причинам.
«Для застройщиков и банков траншевая схема - это способ значимо простимулировать продажи, получить желаемую долю рынка, - сказал он. - При этом есть финансовая сторона вопроса. Такой вариант бывает менее выгоден застройщикам и банкам с определенными задачами по маржинальности и возврату инвестиций».
То есть предложение не настолько большое, чтобы подстегивать и без того высокий интерес.
«Витрина новостроек в Барнауле на конец декабря: 720 квартир в 21 жилом комплексе. Для сравнения, Новосибирск – 11, 1 тыс. квартир в 123 ЖК, Санкт-Петербург – 49,5 тыс. квартиры в 276 ЖК, Москва – 60, 2 тыс. квартир в 296 ЖК», - отметил Захаров.
Именно в Новосибирске, Санкт-Петербурге и Москве, где широко используют траншевую ипотеку, барнаульцы стали чаще покупать квартиры в 2023 году. Количество сделок в «Этажах», например, за год увеличились вдвое.
По предварительным данным, за неполный IV квартал 2023 года Сибирский банк Сбербанка выдал более 1 тыс. ипотек траншами на 2,1 млрд рублей. Это почти 9% от общей суммы таких займов в России в целом.
Этот вид жилищного кредитования наиболее популярен в Новосибирской, Омской и Кемеровской областях. На их долю приходится больше 80% всей суммы траншевых ипотек и почти 900 сделок.
Больше 60 ипотек траншами на 200 млн рублей выдали в Красноярском крае и всего 47 таких ипотек на общую сумму 100 млн рублей оформили жители Алтайского края.