Выжить в «ледниковом периоде». Куда «идут» застройщики, риэлторы и покупатели в новых условиях

декабрь 10, 2024

Как высокая ключевая ставка ЦБ и отмена льготной ипотеки изменят рынок недвижимости в 2025 году и как выжить в этих переменах, рассуждает генеральный директор агентства недвижимости «Династия 24» Дмитрий Дворядкин.

— С таким положением дел на рынке недвижимости, которое мы видим сейчас, не сталкивался в современной российской истории, пожалуй, никто: ни застройщики, ни покупатели, ни риэлторы, ставшие важным звеном рынка, особенно в текущих условиях.

Ключевая ставка за 2024 год выросла на пять процентных пунктов и теперь составляет исторический максимум — 21%. Вкупе с отменой льготной ипотеки это уже привело даже не к заморозке, а настоящему «ледниковому периоду» на рынке. Именно «периоду», потому что «заморозки» — явление кратковременное. А текущая ситуация — явно с нами надолго.

Центробанк, скорее всего, под Новый год повысит ключевую ставку снова, для снижения ее предпосылок нет. С учетом ее высокого уровня, даже небольшое снижение в 2025 году (и явно не в первом полугодии) вряд ли даст ощутимое оживление рынка. О выходе на показатели 2021–2022 годов пока даже говорить не приходится.

Объем ипотечного кредитования снизился примерно на 60%. Эксперты предрекают, что уже в первой половине 2025 года падение может составить около 80%, и эти опасения вполне оправданы. Люди просто не берут ипотеку по текущим ставкам. А сегмент тех, кто покупает за наличные, не так велик (но и ему спасибо, что живой!). А за 2024 год и он порядком истощился.

В связи с этим нам приходится и даже необходимо исходить из установок, что в 2025 году ситуация на рынке недвижимости лучше не станет. А выжить как-то надо. И речь сейчас не просто про упаднические настроения. Мы говорим о необходимости трансформации, которая может и должна произойти только внутри каждого из участников процесса.

В условиях «ледникового периода» застройщики ищут сегменты, на которые ранее не обращали внимания. Это промышленное строительство, объекты соцкультбыта, жилые проекты, которые можно «вытянуть» за счет высокой составляющей коммерческих помещений.

Идут девелоперы и на территории, где есть спрос на жилье, но пока не такая высокая конкуренция, а также в другие регионы, в которые перетекает спрос со всей России, а значит, есть шанс занять часть рынка (Новосибирск, Краснодар, Санкт-Петербург и др.). Пытаются привлечь покупателей собственными программами рассрочки и ипотечными продуктами. Это позволяет рынку не останавливаться совсем.

Мы, риэлторы, тоже трансформируемся. Помимо перестраивания внутренних процессов, мы в агентстве недвижимости решили масштабироваться. Упаковали франшизу, планируем распространять на другие территории нашу модель, которая позволяет зарабатывать и развиваться, несмотря на общую ситуацию на рынке.

Ведь «ледниковый период» когда-то пройдет. И когда все оттает, одни останутся ископаемыми, а другие сохранятся и продолжать работать на изменившемся до неузнаваемости рынке.