октябрь 6, 2008
Мировой финансовый кризис вылез на свет белый из американской ипотеки и предсказуемо оказал негативное влияние на ипотечное кредитование в России. Ключевые игроки рынка еще продолжают заявлять о стабильности условий выдачи кредитов или лишь о незначительных изменениях. Однако аналитики констатируют, что банки существенно ужесточили свои ипотечные программы или вообще свернули их. Это может привести к снижению платежеспособного спроса на недвижимость и возможному падению цен на нее.
Доступ запрещен
Как отмечаетСергей Буянов, директор по ипотечному кредитованию филиала «Алтайский» Альфа-Банка, практически всем банкам, работающим на ипотечном рынке, на прошлой неделе пришлось вносить определенные коррективы в свои программы. А кому-то – и вовсе отказаться от ипотечного кредитования. «В частности, на сегодня заявил о прекращении своих ипотечных программ «Хоум Кредит энд Финанс Банк». Многие банки увеличили первоначальный взнос по своим программам до 30% (по данным «ВД», это Сбербанк, ВТБ, «Уралсиб», «Собинбанк». – М.П.). Некоторые организации приостановили выдачи по отдельным программам. Я не говорю уже о повсеместном увеличении ставок по ипотеке и выставлении более жестких требований к потенциальным заемщикам», – конкретизирует Сергей Буянов.
По сведениям Андрея Цимбалюка, заместителя руководителя компании «Финам-Барнаул», сейчас более 80% российских банков испытывают трудности в предоставлении ипотечных кредитов. Для заемщиков это обернулось удорожанием стоимости кредитных ресурсов. «В сентябре ставки по ипотеке в российских банках выросли в среднем на 1-2% и составляют сейчас 12-16%. В среднесрочном периоде вероятным представляется дальнейший рост этого показателя к отметкам порядка 15-20%», – отмечает эксперт.
Как утверждает г-н Цимбалюк, кроме повышения ставок по ипотеке, на рынке происходят и другие изменения. К примеру, банки увеличивают сроки рассмотрения заявок с одного-трех дней до трех недель. Также растет число отказов, у заемщиков практически не осталось шансов на кредит с нулевым или с 10%-ным первоначальным взносом. Причиной этого является ужесточение контроля ЦБ РФ за выдачей кредитов российскими банками с целью не допустить дальнейшего роста «плохих» долгов. По словам Светланы Пахоруковой, начальника управления кредитования Сибсоцбанка, повысились требования к заемщикам, что выразилось в необходимости предоставлять дополнительные справки. Некоторые банки не рассматривают заявки, если заемщики не приходятся друг другу родственниками, а также если собственником приобретаемого жилья будет несовершеннолетний.
Лидер российского ипотечного рынка – Сбербанк, который контролирует около 44% этого сегмента в Алтайском крае. С 1 октября он поднял ставки по ипотечным кредитам в рублях и валюте на 1–2,25%. Теперь ставки по кредитным программам в рублях составляют в Алтайсбербанке 12,75–14% после регистрации ипотеки и 14,25–15,5% до регистрации. Также банк увеличил до 30% размер минимального первоначального взноса.
«Приостанавливать жилищное кредитование физических лиц наш банк не планирует, – говорит Денис Лепчугов, начальник отдела организации кредитования частных клиентов Алтайсбербанка. – Сбербанк России всегда придерживался взвешенной кредитной политики, особенно при долгосрочном жилищном кредитовании. На сегодняшний день при принятии решений о выдаче кредитов банком тщательно анализируются доходы и положение заемщиков, преимущество при кредитовании имеют лица с большей долей собственных средств по кредитуемой сделке».
Еще один крупный оператор рынка – ВТБ 24 – с 1 сентября поднял процентные ставки по рублевой ипотеке на 0,5% по всем срокам кредитования и размерам первоначального взноса. Величина новых процентных ставок – от 12,2% до 14,95% годовых. Зато не изменил условий ипотечного кредитования другой серьезный игрок – «Газпромбанк». По крайней мере, об этом заявили в его барнаульском филиале.
Региональные банки также отреагировали на финансовый кризис. Как рассказала «ВД» Наталья Конюкова, руководитель сектора ипотечного кредитования Алтайкапиталбанка, процентные ставки по рублевой ипотеке подросли с 22 сентября на 1%. Если раньше минимальная ставка составляла 12,95% годовых, то сейчас – 13,95%. Другой известный региональный банк - «ФорБанк» – оставил условия выдачи ипотеки без изменений.
Всерьез и надолго
Основной причиной ужесточения ипотеки аналитики называют кризис на фондовом и финансовом рынке. Как отмечает Денис Лепчугов, для банков он обернулся удорожанием стоимости заемных средств на внутреннем и внешнем рынках. У многих организаций отсутствуют собственные ресурсы.
Так что банки, выдающие ипотеку, отреагировали вполне закономерно – повышением ставок и более строгими требованиями к заемщикам.
В качестве немаловажной причины эксперты называют изменение условий рефинансирования Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Напомним, что с 15 сентября агентство ввело принцип выкупа закладных не только по номиналу, но и с дисконтом. Работающие по стандартам АИЖК банки вынуждены были поднять ставки по ипотеке и ужесточить требования к заемщику. К примеру, «Мосстройэкономбанк» увеличил ставки в среднем на 2-4 %.
Денис Лепчугов называет и другие причины кризиса: наличие случаев предоставления клиентами заявок на получение кредитов в суммах, не отвечающих их реальной платежеспособности (неадекватная оценка собственных сил потенциальными заемщиками), желание банков выдавать кредиты наиболее надежным клиентам, нестабильность рынка недвижимости в регионе.
«На мой взгляд, ужесточение условий стало следствием нескольких весомых причин – это и кризис ликвидности, вызванный ипотечным кризисом, и рост доли неплатежей в ранее выданных кредитах, и сложившаяся стагнация на рынке недвижимости, – резюмирует Сергей Буянов. – Ужесточение условий вызывает снижение доли потенциально возможных клиентов для банка, что приводит к более жесткой конкурентной борьбе за заемщика между кредитными учреждениями. Все эти изменения затормаживают дальнейшее развитие ипотечного рынка», – отмечает эксперт.
Как полагает Светлана Пахорукова, последствия ипотечных перемен для заемщиков будут заключаться в более высоких ставках по кредитам, в жестких требованиях со стороны банков к заемщикам и предмету ипотеки, увеличении сроков рассмотрения заявок на получение ипотечного кредита.
«Банки, со своей стороны, потеряют часть потенциальных заемщиков, – говорит она. – Возникнет проблема рефинансирования ранее оформленных закладных по ипотечным кредитам со ставками ниже рыночных, либо их рефинансирование будет происходить с возможными убытками для банков».