октябрь 16, 2008
Многие владельцы квартир в России еще не ощутили себя собственниками и хотят решать свои проблемы за счет других
Михаил Хаустов
Эксперт Госдумы Игорь Шемякин – о том, почему чиновники не заинтересованы в создании жилищных товариществ.
– Один из мэров рассказывает: «Я 20 домов прошел, провел 20 собраний… Нигде не согласились создавать товарищества собственников жилья! А я ведь им правду говорил, что 185-й закон еще похуже 122-го». Вспомните, 122-й закон, он ведь о монетизации льгот!.. – эксперт Игорь Шемякин считает, что чиновники на местах вовсе не заинтересованы в создании товариществ собственников жилья (ТСЖ), хотя и декларируют это. О том, как быть в этой ситуации самим собственникам, он рассказал в интервью «СК».
– В регионах вы рассказываете о реформе ЖКХ, создании товариществ. Что слышите в ответ?
– Представители ТСЖ чаще всего жалуются на то, что не получают поддержки со стороны муниципалитетов. Обычно, правда, есть какое-нибудь показательное ТСЖ, его руководитель бьет себя в грудь и говорит: мы за нашим муниципалитетом как за каменной стеной...
– Какой ответ у чиновников?
– Руководители городов, районов заявляют: соблюдение
185-го закона невозможно, все эти 12 условий не выполнить. Мое убеждение – надо не обсуждать закон, а прилагать все усилия к его исполнению.
Второе, что они говорят: передавать жилищный фонд неспециалистам нельзя, иначе мы его лишимся. Якобы в первую очередь в председатели ТСЖ идут пенсионеры. Здесь они, конечно, лгут, но это распространенное мнение.
– С чем связана такая позиция?
– С созданием товариществ собственников жилья муниципалитеты теряют денежные потоки, которые сегодня идут через них. И они тонким слоем на свое усмотрение размазывают их там, где хотят, и все время кричат, что средств нет. На самом деле простейшие расчеты подтверждают, что при нормальной тарифной политике денег не просто хватает – их достаточно даже на капитальный ремонт. Грамотное ТСЖ ежегодно экономит от одного до двух миллионов рублей!
Второй момент – ТСЖ имеет право на выделение в общедолевую собственность земельного участка. Если это квартальные товарищества, то вообще все, что внутри, принадлежит ТСЖ. Это означает полную ликвидацию коррупционной базы! Никаких разрешений больше не надо, чтобы построить на своей территории магазин, ларек, развесить рекламу на стенах домов, построить мансарды – и за счет прибыли от этого освободить людей от коммунальных платежей. Местное самоуправление боится потерять власть, потому что не понимает своей новой роли в гражданском обществе. Его роль – помогать собственникам, обучать, консультировать, а не командовать.
– Вам встречались модели «экономического чуда», которые были бы связаны с деятельностью ТСЖ?
– В Ростове-на-Дону, например, ТСЖ активно используют подсобные помещения, рекламу, издают материалы юридического плана, оказывают услуги, и тарифы на обслуживание у них значительно ниже общероссийских.
– Одно из ваших предложений – реализовывать связку «ТСЖ и управляющая компания»…
– Когда товарищество собственников жилья как юридическое лицо заключает договор с управляющей компанией, они равные субъекты, причем один из них – заказчик, а другой – исполнитель. И тогда деньги, идущие на счет товарищества собственников жилья, поступают в управляющую компанию только за выполненную работу. Если же ТСЖ не создано, деньги прямиком идут через нее, и не было еще случая, чтобы управляющая компания вернула излишки. А их, как я уже сказал, от миллиона до двух за год скапливается! Как правило, тепловой энергии меньше поставляют, чем положено, воды, электроэнергии.
– Всегда ли такая связка применима?
– Этот вариант оптимален, если ТСЖ маленькое и свою дирекцию содержать не в состоянии. Для создания дирекции нужно иметь от 200 до 400 квартир.
– Каков оптимальный размер ТСЖ?
– Я думаю, что больше шести домов, больше 600 квартир не следовало бы, иначе начнется распыление внимания руководства ТСЖ и будут те же проблемы, что в ЖЭКе. Но опыт создания квартальных ТСЖ подсказывает, что это очень выгодно, и в Москве такие прецеденты уже есть.
Кроме того, Игорь Шемякин добавил:
– Тарифы на услуги ЖКХ в Алтайском крае явно занижены. Существующая система позволяла расплачиваться с монополистами за счет денег на техническое обслуживание, что в сочетании с их хроническим недостатком приводит к ускоренному ветшанию жилищного фонда. Поскольку до 2011 г. бюджетное субсидирование ЖКХ будет прекращено, единственным выходом для региона станет повышение тарифов, причем почти троекратное.
ФЗ № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». 12 условий касаются предоставления финансовой поддержки муниципалитетам за счет средств фонда.
12 триллионов рублей – столько, по подсчетам Минрегионразвития, задолжала система ЖКХ гражданам. Столько денег нужно, чтобы переселить людей из ветхого фонда и произвести капитальный ремонт домов.
Игорь Шемякин родился в Москве, но 40 лет прожил в Латвии, откуда уехал в 1993 г. Работал в сфере жилищно-коммунального хозяйства, был депутатом и руководил комитетом по ЖКХ в сейме Латвии. Создал ассоциацию товариществ собственников жилья Московской области, является членом президиума экспертного совета по ЖКХ при Комитете Госдумы по строительству и земельным отношениям, активно занимается просвещением в сфере управления жилым фондом. На Алтае он несколько раз проводил школу жилищного просвещения, организованную депутатом Госдумы Александром Терентьевым. В ее рамках идут бесплатные занятия для начинающих активистов, председателей ТСЖ, управляющих компаний, руководителей ЖКХ муниципальных образований.
– За границей люди в основном не живут в собственных квартирах, они их снимают. Собственник там очень состоятельный человек. У нас как раз наоборот: превратили собственника в нищего. Квартира у человека зачастую единственное достояние, но он недопонимает, собственник он или раб этой собственности. Он не умеет за нее отвечать. За рубежом, если у собственника капает с крыши, он покупает материалы и чинит эту крышу, а у нас идет и пишет заявления. Но заявлением дырки не заткнешь! Парадокс: в домах, где едва ли не 90% собственных квартир, испорчены лифты, подъезды. Почему человек не понимает, что лестница и лифт – это тоже его собственность, а машину ставить на газон нельзя – это его газон?!
– Наше ЖКХ одной ногой стоит в ХХ веке, а другой – в XXI. ЖЭКи, МУПы, дотационная система и бюджетное финансирование – все это начало ХХ века. Частный капитал – это как раз XXI век. Сегодня мы на пути рыночной экономики, и нельзя стоять враскорячку.
– Я убежденный сторонник решения всех вопросов в суде, иные способы не так эффективны. Скажем, закон о том, что дом, передаваемый собственникам жилья, если он нуждается в капитальном ремонте, должен быть один раз отремонтирован за счет муниципалитета, никто не отменял. Добиваться надо! Судебная практика говорит о том, что там, где обращаются, – решения в пользу собственников.
– Ассоциации ТСЖ сегодня есть практически во всех регионах, часть из них очень сильные – в Новосибирске, Ростовской области, Ставропольском крае, Краснодаре. Там, где люди знают цену земле, они объединяются и борются за свои права. Но сегодня на повестке дня создание саморегулируемых организаций как гарантии от нарушения прав собственника. Саморегулируемая организация своим капиталом и авторитетом обязуется компенсировать ущерб, причиненный ее членами. Кроме того, она имеет третейский суд, и споры между субъектами такой организации решаются внутри нее самой.