ноябрь 18, 2008
Нынешний год прошел на рынке недвижимости края под знаком падения цен. По мнению большинства риэлторов, с которыми удалось побеседовать, эта тенденция продолжится и в зимний период. Причем коснется она как первичного, так и вторичного рынка жилья. Хотя некоторые специалисты прогнозируют стабилизацию рынка и дальнейший рост цен.
Директор агентства недвижимости "Ключ-риэлт" Константин Никитеев прогнозирует уменьшение цен на первичном рынке жилья в ближайший период. Он объясняет это тем, что застройщики находятся в очень сложном финансовом положении. Поэтому им придется согласиться с ценой, по которой государство готово выкупать у них жилье, – около 27 тыс. рублей за 1 кв. метр или даже дешевле. Эта стоимость будет в значительной степени определять цены на "первичке".
— Мы полагаем, что к весне, в том числе в результате кризиса ликвидности в девелоперском секторе, цены на первичное жилье в реальном выражении могут снизиться примерно на 20–30%. Впрочем, в крупных городах края процесс будет нивелирован заметным снижением темпов строительства на фоне сохраняющегося высокого уровня спроса.
По данным г-на Цимбалюка, за январь–сентябрь текущего года в регионе было введено в эксплуатацию 457 тыс. кв. метров новых площадей, что только на 12% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Всего по итогам года планируется ввести около 700 тыс. "квадратов" жилья. "Растущие риски строительного сектора ставят данную цифру под сомнение. Но даже если заявленных целей удастся достичь, по итогам года темпы ввода жилья окажутся существенно ниже – около 16,7%. В 2007 году рост составил более 30%", – поясняет г-н Цимбалюк.
Однако сами строители не прогнозируют существенного падения цен. По расчетам руководителя компании "Стройком" Сергея Жданова, оно не превысит 5%. Несмотря на финансовые трудности, застройщики не готовы к более серьезному понижению. "Никто не будет работать себе в убыток", – говорит г-н Жданов. С ним соглашается генеральный директор компании "Жилищная инициатива" Юрий Гатилов: "Я прогнозирую незначительное понижение цен на первичном рынке – на 5–10%".
Впрочем, по мнению Марины Ракиной, исполнительного директора агентства недвижимости "Индустриальное", ситуация с ценами на первичном рынке жилья зимой существенно не изменится.
— Даже несмотря на то что некоторые застройщики существенно снизили цену за 1 кв. метр (от 25–27 тыс. рублей за "квадрат" в жилых домах на ул. Новосибирской, до 35 тыс. рублей за 1 кв. метр на ул. Малахова), увеличения спроса на квартиры не наблюдается. Застройщикам невыгодно устанавливать цены ниже существующих сегодня. Несмотря на финансовые трудности, отдавать квартиры "даром" они не будут.
По словам Елены Завадской, ведущего эксперта компании "Миэль-недвижимость", первичный рынок жилья никогда не может похвастаться активностью в зимний период.
— На конец 2008 – начало 2009 года мы не прогнозируем активность на "первичке". Сезонное затишье, финансовая ситуация в стране и мире не дают оснований для того, чтобы заявить о динамичном развитии первичного рынка. Мы уверены, что спросом будут пользоваться дома "на сдаче". Желание жить в новом фонде, несмотря ни на какие катаклизмы, у людей всегда сохраняется.
— Ведущие строительные компании, оказавшись на грани технических дефолтов в результате отказа ведущих банков страны предоставлять жизненно необходимые кредиты, значительно снижают стоимость квадратного метра. Главный вопрос: будут ли строительные компании, чтобы хоть как-то рассчитаться с долгами, опускать цены ниже себестоимости? На этот вопрос ответить однозначно нельзя. Скорее всего, все будет зависеть от того, как долго продлится кризис и какова будет его "глубина".
На вторичном рынке жилья также ожидается падение цен. Константин Никитеев полагает, что оно может составить около 20%. При этом стоимость "квадрата" опустится ниже 25–27 тыс. рублей. Не исключено, что она приблизится к уровню 20 тыс. рублей за 1 кв. метр. Причина в том, что уже сейчас предложение существенно превышает спрос. В дальнейшем ожидается рост объема предложения за счет поступления на рынок так называемых "дефолтных" квартир. Спрос в лучшем случае будет оставаться неизменным, в худшем – начнет сокращаться. Это и приведет к уменьшению цен. Негативному для риэлторов прогнозу могла бы воспрепятствовать либерализация условий ипотечного кредитования. Однако, по мнению г-на Никитеева, при текущей рыночной конъюнктуре ожидать ее не приходится.
У генерального директора компании "Магро-недвижимость" Юрия Магро более спокойный прогноз ценовых колебаний на вторичном рынке. По его мнению, до конца года цены останутся на прежнем уровне. А вот с февраля 2009-го они начнут расти. Причем рост может быть настолько бурным, что повторит 2006 год. Это связано с менталитетом продавцов недвижимости: если цены увеличиваются, то это делается стремительно. Юрий Магро полагает, что спрос на недвижимость хоть и подвержен колебаниям, однако существует постоянно. Поэтому даже в сложной экономической ситуации люди будут находить возможность приобретать жилье.
Марина Ракина считает, что цены на "вторичке" в ближайшее время существенно не изменятся. "Они уже достигли своего минимального предела. Дальнейшее их уменьшение приведет к резкому снижению количества предложений и созданию дефицита жилья", – говорит эксперт.
А вот Елена Завадская придерживается мнения, что вторичный рынок может повести себя в конце этого и начале 2009 года непредсказуемо.
— Очевидных предпосылок для повышения цен на готовые квартиры не наблюдается, но с начала ноября наметилась тенденция уменьшения количества предложений в этом сегменте. Граждане, которые хотят решить жилищные вопросы и особенно не торопятся с этим, решили переждать финансовую лихорадку и постепенно снимают свои объекты недвижимости с продажи. Мы также наблюдаем тенденцию, когда несколько человек вкладывают свои сбережения в долевую собственность одной малобюджетной квартиры.
– Покупательская способность населения на рынке недвижимости снизилась.
– Ухудшение уровня жизни в связи с финансовым кризисом;
– ужесточение условий ипотечного кредитования, которое привело к практически полной недоступности ипотеки.
– Цены на первичном рынке зимой могут снизиться на 5–10%;
– стоимость жилплощади на "вторичке" упадет на 20% и более;
– объем выдачи ипотеки в крае в начале следующего года несколько увеличится;
– ставки по ипотечным кредитам останутся на прежнем уровне или незначительно вырастут.
Динамика средней стоимости жилья
на вторичном рынке городов Алтайского края с января по ноябрь 2008 года
Изменение цен, %
Барнаул –8,8
Бийск –15–20
Рубцовск –25
Славгород 0
Заринск –30
Алейск +1
Новоалтайск 0
Источники: компания Rid Analytics (Новосибирск), агентства недвижимости "Центральное" (Бийск), "Атон" (Бийск), "Вариант" (Славгород), "Ричфалс" (Заринск), "Квартирный вопрос" (Рубцовск), "Краевое агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АЖИК).