май 13, 2009
Если бы земельная ипотека развивалась на всю катушку, аграрии региона смогли бы получить колоссальные возможности для привлечения кредитных ресурсов и развития новых проектов. Что препятствует развитию этого известного с древнейших времен механизма?
Наше главное богатство – земля – весьма недооцененный рыночный ресурс.
Анна Зайкова
В крае насчитывается почти 13 миллионов гектаров земель сельхозназначения. Из них, по словам Геннадия Брауна, руководителя управления Роснедвижимости по Алтайскому краю, порядка 53% – земельные доли. То есть около 7 млн. гектаров. Если бы под залог такого богатства крестьяне взяли кредиты, сумма могла бы получиться внушительная. Судите сами.
Кадастровая стоимость одного га в среднем по краю 18 300 рублей. С учетом понижающего коэффициента, применяемого банками (0,7), потенциальный объем кредитных ресурсов может составить порядка 90 млрд. рублей. Это примерно седьмая часть от тех средств, что до 2025 года планируют привлечь краевые власти на реализацию проекта "Алтайское Приобье". Или в 20 раз больше, чем вся бюджетная поддержка, оказанная крестьянам региона в прошлом году.
Смогут ли банки найти такие средства, чтобы прокредитовать наших аграриев? Такого вопроса сегодня просто не стоит. Объемы предоставления ипотечных кредитов пока невелики. Да и кредитованием под залог земель сельхозназначения занимаются всего две кредитные организации – "Россельхозбанк" и Сбербанк.
– Наш банк сегодня продвигает земельную ипотеку, однако ее объемы зависят от реалий в конкретных районах, – констатирует Ольга Пожарникова, руководитель Усть-Пристанского отделения Сбербанка России. – В большинстве случаев у крестьян нет документов, подтверждающих право собственности на землю, что, собственно, препятствует активному развитию земельной ипотеки.
– Земельная ипотека – довольно интересная форма кредитования, но широкое распространение, очевидно, она получит нескоро, – считает Валерий Сарайкин, частный предприниматель. – Чтобы воспользоваться этой услугой, нужно иметь в собственности участок земли. Многие фермеры вынуждены работать на арендованных участках, поскольку есть ограничения по купле-продаже земель сельхозназначения.
Однако, как показывает практика, выделение земельных участков и оформление права собственности дело весьма хлопотное. У тех, кому удалось купить земельные паи, на все про все уходит около полугода. А некоторые крестьяне, владеющие землей де-факто, в процессе оформления прав собственности сталкиваются с труднопреодолимыми препятствиями.
– Выкупить доли в общей собственности мы смогли, но выделить земельный участок и оформить право собственности пока не получается, – рассказывает Михаил Бачище, глава фермерского хозяйства из Быстроистокского района. – Только известишь других заинтересованных лиц через газету, как того требует закон, сразу же следуют возражения от кого-нибудь из пайщиков, приходится все начинать сначала.
Очевидно, чтобы земельная ипотека заработала в полную силу, земля должна стать частью рыночного механизма, констатирует Валерий Кирилловский, экс-глава Шипуновского района, в свое время защитивший диссертацию по проблемам развития самоуправления в аграрном секторе.
– Ничего страшного в этом нет, так живет весь мир, – продолжает он. – Хотя, конечно, должны быть определенные ограничения: землю нельзя продавать гражданам других государств и иностранным компаниям, она должна использоваться по своему назначению, покупатель земли должен подтвердить свою квалификацию и намерения работать на земле.
– Сегодня многие фермеры и предприниматели скупают у крестьян земельные паи, но это скорее теневой рынок, – констатирует юрист Сергей Тимченко, руководитель рабочей группы при Общественной палате Алтайского края. – Сделки очень часто оформляются как передача паевой собственности в дар.
– Земля как средство производства должна быть объектом купли-продажи, – считает Александр Балаков, фермер из Волчихинского района. – Но есть опасения, что, если снять законодательные ограничения, она станет предметом спекуляций. Придут люди с мешками денег и все скупят, а нам придется втридорога у них арендовать.
Закономерен вопрос: по какой цене земля в условиях искаженного рынка будет оформлена в залог (и, соответственно, какова будет сумма кредита) – кадастровой или фактической?
– Среди крестьян весьма распространен стереотип, что, оформив в собственность 100–200 гектаров и заложив эту землю в банке, они могут рассчитывать на кредит в один или два миллиона, но это далеко не так, – поясняет Ольга Пожарникова.
Руководитель СПК "Искра" Александр Орлов на собственном примере знает, что оценщик может отталкиваться не только от кадастровой, но также и от рыночной стоимости земли. Причем в большинстве случаев, применяя дисконт от 70% и ниже. Люди покупают и продают паи не по кадастровой стоимости (она может быть свыше 20 тысяч рублей за гектар. – Прим. ред.), а по 20 тысяч за пай, а то и дешевле. Оценщикам и банкам это известно, поэтому они выводят нечто среднее между кадастровой и реальной стоимостью сделок. Впрочем, наблюдатели утверждают, что в крае были прецеденты, когда земли сельхозназначения скупались и по более высоким ценам – от 40 до 70 тысяч за пай, но это скорее исключительные случаи.
– В российских реалиях земля сельхозназначения весьма недооцененный рыночный ресурс, определить ее реальную рыночную стоимость сегодня практически невозможно, – поясняет Валерий Кирилловский.
Земельная ипотека, как о ней рассказывают в банках, имеет ряд преимуществ перед кредитованием под залог сельхозтехники – она не требует страхования объекта залога. К примеру, если необходимо взять в кредит 2 миллиона рублей, крестьяне вынуждены тратить порядка 50–60 тысяч на страхование сельхозтехники. А если речь идет о кредитах для развития крупных проектов, затраты в этом случае могут быть от нескольких сотен тысяч до миллиона.
1 рубль 83 копейки –средняя кадастровая стоимость одного квадратного метра земель сельхозназначения в Алтайском крае.
От 8 до 16 гектаров – в таких пределах варьируются размеры одного сельскохозяйственного пая в различных районах края.