август 17, 2009
Рынок коммерческой недвижимости Барнаула в I полугодии 2009 года продолжал существовать в рамках негативного тренда, во власть которого он попал еще в конце предыдущего года. Падение спроса на офисы и торговые помещения стало основной причиной резкого уменьшения их стоимости. Вместе с тем на рынке наблюдается жадность некоторых владельцев помещений, которые не спешат продавать их в ожидании роста цен.
Аренда недвижимости.
Дмитрий Кудрявцев
Ведущий эксперт компании "Миэль-недвижимость" Елена Завадская констатирует значительное снижение спроса на коммерческую недвижимость Барнаула в I полугодии этого года. Причиной стали хорошо известные кризисные явления в экономике, которые отразились на представителях предпринимательского сообщества. В непростых условиях бизнесмены не готовы вкладывать средства в приобретение новых помещений. Исполнительный директор агентства недвижимости "Индустриальное" Марина Ракина добавляет, что продолжает сохраняться дисбаланс спроса и предложения в коммерческом секторе: последнее существенно выше.
Покупка коммерческой недвижимости с инвестиционными целями также неактуальна: данный сегмент рынка демонстрирует отрицательную доходность. Инвестиционный аналитик компании "Финам" Андрей Сапунов называет несколько причин этого. Во-первых, в условиях "схлопывания" рынка кредитования, а также резкого роста кредитных ставок девелоперские компании существенно увеличили предложение жилой и коммерческой недвижимости, прежде всего для увеличения объема оборотных средств и завершения объектов высокой степени готовности. Во-вторых, произошло "сжимание" рынка ипотечного кредитования. В-третьих, ухудшилась ситуация в реальном секторе экономики, сократился уровень доходов населения, выросла безработица. Все это стало причиной резкого сокращения рынка недвижимости.
"В результате стоимость недвижимости в среднем по России снизилась во II квартале текущего года на 4,5% на первичном рынке и сохранилась почти на прежнем уровне на вторичном. В свою очередь, за аналогичный период в Сибирском федеральном округе (СФО) недвижимость на первичном рынке подешевела на 5,2%, а на вторичном — почти на 8%", — констатирует Андрей Сапунов.
Усиливающийся дисбаланс спроса и предложения повлек за собой снижение цен в коммерческом сегменте. По данным г-жи Завадской, с начала года оно составило 30—40%, в отдельных случаях — 50%. При этом степень уменьшения цен зависит от продавца и его потребностей в финансовых ресурсах. "Предприниматель, которому необходимо погасить имеющиеся кредиты, соглашается на снижение цены, чтобы продать объект. Те же собственники, которым фактор времени при продаже своих объектов не важен, цены держат и на торг идут неохотно", — объясняет Елена Завадская.
С ней соглашается представитель "Группы компаний "Магистр" Виталий Кляйн: "Цены на коммерческую недвижимость, безусловно, снижаются. Однако в силу капиталоемкости и инерционности этого сегмента серьезных сдвигов не произошло. Особенно отказываются подвигаться в этом отношении владельцы ликвидных помещений. Это происходит по разным причинам: кто-то ждет лучших времен, кто-то приобрел свои помещения во время "подъема" рынка и сейчас не видит смысла продавать их по бросовым ценам.
Елена Завадская полагает, что отрицательный тренд на рынке коммерческой недвижимости будет актуален и во II полугодии. "Мы не готовы прогнозировать повышение цен на нежилую недвижимость до конца 2009 года. Возможна лишь легкая корректировка в виде торга", — говорит аналитик. Марина Ракина более осторожна в своих прогнозах: "В дальнейшем, по нашему мнению, рынок коммерческой недвижимости будет зависеть от экономической ситуации в стране, регионе и, конечно, от стихийности".
Стоимость арендной платы коммерческой недвижимости составляет от 100 до 1 тыс. рублей за кв. метр. Размер ставки зависит от назначения сдаваемого в аренду помещения, его местонахождения, технического оснащения, ремонта, наличия мебели и оборудования, этажности и т. д. Производственное помещение можно арендовать за 100–150 рублей за 1 кв. метр. Арендная плата за офисное помещение составляет от 140 до 650 рублей за "квадрат", аренда торговой площади (магазина) — от 230 до 1000 рублей за 1 кв. метр.
На рынке аренды коммерческой недвижимости ставка постепенно стабилизируется, однако предложения продолжают превышать спрос. Поэтому утверждать, что цены в этом сегменте достигли "дна", не приходится. По большому счету, негативная тенденция может и усугубиться в зависимости от той или иной складывающейся экономической ситуации в крае и в стране.
Стоимость аренды коммерческой недвижимости в Барнауле за I полугодие уменьшилась на 30–40%, в отдельных случаях понижение составило до 50%.
|
Город |
Продажа |
Аренда |
|
Барнаул |
Производственно-складские помещения (–22,6 %), торговые (–16,2%), офисные (–23,4%) |
Производственно-складские помещения (–20%), торговые (–67,2%), офисные (–31,5%) |
|
Новосибирск |
Производственно-складские помещения – 11,4 тыс. рублей (–3%), офисные – 50,8 тыс. рублей (–23%), торговые – 92,5 тыс. рублей (–22%) |
Производственно-складские помещения – 185 рублей (–18%), офисные – 516 рублей (–25%), торговые – 546 рублей (–25%) |
|
Красноярск |
Производственно-складские (–19%), торговые (–20%), офисные (–12%) |
Производственно-складские (–8%), торговые (–28%), офисные (–12%) |
|
Омск |
Производственно-складские (–10%), торговые (–35%), офисные (+0,6%) |
Производственно-складские (+7,8%), торговые (–23%), офисные (–29%) |
Российский рынок ипотеки в данный момент проходит стадию нормализации. Банки несколько либерализуют условия выдачи жилищных кредитов, процентные ставки постепенно возвращаются в разумные пределы. Что будет с ипотекой во II полугодии 2009 года, прогнозирует Александр Осин, главный экономист управляющей компании "Финам Менеджмент".
Оценивая среднесрочные перспективы российского рынка ипотеки и учитывая меры финансового и административного стимулирования кредитного сектора, можно говорить, что данная сфера банковского бизнеса продемонстрирует определенное восстановление объемов операций. Особенно после их снижения на 30–50% в период активной фазы кризиса. При этом число банков, предлагающих ипотечные кредиты по ставкам 13–14% годовых, заметно увеличится. Однако величина минимального взноса в среднем останется на уровне 30–40% от стоимости жилья, что связано с неопределенностью в отношении динамики "плохих" долгов банков и, соответственно, сохранения в IV квартале текущего года относительно высокого уровня рисков. Возможно, тенденция постепенного улучшения ситуации продолжится и в следующем году.
В то же время необходимо отметить, что для создания массового ликвидного ипотечного жилищного рынка в России необходимо, на мой взгляд, не столько увеличивать объем и качество предоставляемых потребителям кредитных ресурсов, сколько повышать спрос на ипотеку за счет сокращения стоимости недвижимости. Потенциал снижения кредитных ипотечных ставок ограничен уровнем инфляции, а она, даже по весьма оптимистичным правительственным прогнозам, в течение ближайших трех лет составит в России в среднем порядка 8% в год.
Механизм ценообразования в коммерческом секторе в данный момент нарушен под воздействием кризисных явлений. Некоторые собственники готовы продавать свои помещения по ценам ниже рыночных, что негативно влияет на рынок в целом, внося в него определенный демпинговый дисбаланс. Такого мнения придерживается Марина Ракина, исполнительный директор агентства недвижимости "Индустриальное".
Коммерческая недвижимость является специфическим товаром на рынке недвижимости, включающим в себя довольно большой сегмент, начиная от гаражных боксов и заканчивая готовым бизнесом. При этом единичные объекты сегодня предлагаются по цене ниже рыночной, как ни парадоксально это звучит. Ведь рыночная цена — это средний коэффициент восстановительной стоимости объекта, цены замещения (затрат на строительство аналогичного объекта) и сравнительной цены на сходные объекты. При этом на цене не должны сказываться какие-то чрезвычайные обстоятельства. Я считаю отсутствие денежной массы у предпринимателей и механизмов ипотечного кредитования именно этими чрезвычайными обстоятельствами.
Специфика данного сектора еще и в достаточно высокой доходности. Поэтому цены на офисы и магазины должны быть значительно выше, чем на жилые помещения. При этом на рынке коммерческой недвижимости Барнаула, как и на рынке недвижимости в целом, в I полугодии текущего года наблюдалось незначительное снижение цены. Сегодня стоимость 1 кв. метра в коммерческом сегменте составляет от 50 тыс. до 90 тыс. рублей в зависимости от назначения объекта, его местоположения, ремонта, характера использования и иных факторов.