сентябрь 18, 2009
Геннадий Малков, директор агентства недвижимости "Дом".
Павел Водопьянов
Я выделяю несколько стадий развития кризиса на рынке недвижимости.
Первая. Резкое падение спроса на все виды недвижимости. Предложение в несколько раз превышает спрос. Продавцы не могут продать по желаемой цене, а у покупателей нет финансовых возможностей.
Вторая. Продавцы вынуждены поступательно снижать цены. Покупатели ожидают дальнейшего снижения, до приближения цен к покупательским финансовым возможностям. Часть продавцов снимает свои объекты с продажи, отчаявшись получить ожидаемую цену. Даже те, кто намерен сделать покупку за "живые" деньги, не всегда могут найти желаемый вариант. Застройщики захлебываются в долгах, сворачивают новые проекты и замораживают уже начатые. Рынок предложений сужается.
Третья — именно в ней мы сейчас находимся. Власть объявляет, что кризис закончился, чем дает сигнал покупателям: "Дальше снижения цен уже не будет, пора покупать".Часть покупателей верит в это и выходит на рынок, выкладывая свои "замороженные", сохраненные , накопленные до кризиса деньги. Другая часть покупателей — это те, кто не очень верит в версию об окончании кризиса, и предполагает возможность возникновения серьезного бюджетного кризиса на государственном уровне. Они очень консервативны, не верят ни в доллар, ни в евро. А где еще можно сохранить хоть и небольшие, но кровные накопления? Конечно, в недвижимости. И они тоже идут на рынок покупать жилье. На рынке, где возник дефицит предложений, и слегка оживился спрос, наступила временная стабилизация цен. Падение цен затормаживается. Эта ситуация продлится до середины декабря.
Четвертая. Следующая стадия напрямую будет зависеть от финансовой политики властей. На мой взгляд, есть два основных варианта. Если продолжится политика сдерживания инфляции и ограничения объемов наличности в экономике, то с февраля цены на недвижимость продолжат поступательное снижение. Если экономика будет вынуждена получить вливание новых денег и рубль будет девальвирован по отношению к доллару, то цены на жилую недвижимость до весны 2010 года останутся относительно стабильными. А к лету они начнут медленно расти до того уровня цен, по которым будут выставлены квартиры, изъятые судами у ипотечных должников, и снова остановятся.
Пятая. На первичном рынке произойдет перераспределение участников. Мелкие застройщики либо обанкротятся, либо сольются с крупными. В ближайшие два года в этой сфере мы будем наблюдать конфликты застройщиков и дольщиков, судебные процессы, которые еще сильнее, чем собственно кризис, осложнят жизнь строителям. Мелкие застройщики перегруппируются на рынок строительства малоэтажного жилья, где пока нет монополии крупных компаний. Спрос на недорогое жилье начнет удовлетворяться в пригородах. Продолжится, но уже более быстрыми темпами исход городского населения в поселки, строящиеся недалеко от города. Наиболее вероятен прогресс во внедрении новых технологий в строительстве малоэтажного жилья, где будет снижаться себестоимость строительства.
Шестая. Через два-три года рынок стабилизируется, но будет существенно отличаться от нынешнего. Подобные процессы ускоренной эволюции произойдут и в риэлтерских компаниях.