июнь 19, 2012
Алтайские предприниматели начали выигрывать дела по оспариванию кадастровой стоимости земли. Эксперты признают, что судебный порядок сегодня — самый эффективный в таких ситуациях. Однако вала обращений в суды ждать не стоит. Во-первых, арбитражная практика еще только формируется, во-вторых, многие предприниматели снизили налоговую нагрузку в досудебном порядке, в-третьих, судебная тяжба может потребовать много времени и денег. Но порой игра стоит свеч — некоторым бизнесменам через суд удалось снизить кадастровую стоимость в десятки раз.
Олег Богданов
Напомним: с 1 января 2010 года в Алтайском крае вступили в силу новые значения кадастровой стоимости земель в населенных пунктах. В среднем по краю они выросли в 3,7 раза, в отдельных случаях — в сотни раз. Это привело к серьезному увеличению налоговой нагрузки для предпринимателей, поскольку земельный налог рассчитывается на основе кадастровой стоимости. Для некоторых алтайских бизнесменов налог на землю вырос в 200 раз.
В течение последних двух лет предприниматели пытались снизить кадастровую стоимость своих участков через специальные комиссии или напрямую через Росреестр, добиваясь, например, изменения вида разрешенного использования. "Однако сегодня оспаривать оценку приходится именно в судебном порядке", — констатирует Владимир Тананушко, председатель алтайского отделения "Российского общества оценщиков". Благо, для предпринимателей постепенно стала складываться положительная судебная практика.
Поводом для этого стало постановление президиума Высшего арбитражного суда (ВАС) России, который в июне прошлого года фактически встал на сторону бизнеса и разрешил определять кадастровую стоимость в размере рыночной.
Таким образом высшая судебная инстанция фактически разрешила использовать для расчета кадастровой стоимости рыночную оценку земельного участка. Этого добилась кемеровская фирма "Аверс". В начале 2010 года компания получила новые данные кадастровой стоимости участка площадью 38 тыс. кв. метров, который Росреестр оценил в 236,6 млн. рублей. Однако, по мнению руководителей предприятия и независимых оценщиков, рыночная стоимость участка была в пять раз ниже и составляла 46,5 млн. рублей.
Арбитражный суд согласился с доводами "Аверса" и признал результат кадастровой оценки недостоверным. Позже кассация отменила это решение, однако президиум ВАС встал на сторону бизнеса и признал, что налоги должны иметь экономическое обоснование. "Законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости", — указано в постановлении, подписанном председателем ВАС Антоном Ивановым.
Постановление стало важным в нескольких направлениях. Так, суд указал, что подобного рода дела рассматриваются по общим правилам искового производства, что означает, что для целей обращения в суд действует общий срок исковой давности, то есть три года.
Это решение внесло перелом в борьбу предпринимателей с кадастровой переоценкой земли. До этого судебная практика складывалась, как правило, не в пользу бизнеса.
Редакции известно о нескольких случаях судебной практики, успешно складывающейся для алтайских предпринимателей. Характерная особенность: требования в этих примерах по тем или иным причинам сформулированы по-разному, соответственно каждый из заявителей доказывал правоту своим путем.
Первой ласточкой стало решение по компании "Олти" в марте этого года. В 2010 году кадастровая стоимость участка компании в барнаульском поселке Центральном выросла с 257 тыс. рублей до 14,4 млн. рублей. В суде предприниматели сумели доказать, что на самом деле стоимость участка составляет 1,25 млн. рублей. Особенность этого решения в том, что истцы не оспорили именно кадастровую стоимость, а доказали обоснованность рыночной оценки. С этим решением "Олти" получила возможность судиться с налоговиками, чтобы доказать, что налоги были начислены необоснованно. Сегодня иск предпринимателей к УФНС рассматривается в арбитражном суде края.
Другая барнаульская компания "Алтай-Обь сервис" сумела добиться решения о внесении изменений именно в данные государственного кадастра недвижимости. Причем истцу удалось сократить оценочную стоимость участка на дамбе реки Оби в 14 раз: с 439 млн. рублей до 31 млн. рублей. Решение пока не вступило в силу, поскольку на него поданы жалобы от Главимущества и Росреестра. Рассмотрение жалоб назначено на 9 июля. Если решение вступит в силу, то в дальнейшем суды будут на него ориентироваться.
Наконец, в мае этого года арбитражный суд согласился с доводами компании "Медведь" и постановил заменить кадастровую стоимость земельного участка в селе Полковникове Косихинского района с 18,4 млн. рублей на 1,9 млн. рублей. Решение должно вступить в силу 28 июня, если до этого момента со стороны Росреестра не будет подана жалоба.
"К моменту подачи иска у нас уже была абсолютно устраивающая кадастровая стоимость, — рассказывает юрист Анна Огнева, которая занимается делом "Медведя". — До этого мы добились изменения вида разрешенного использования в досудебном порядке. Если раньше она значилась как земля под автосервис, то теперь ее изменили на сельскохозяйственное производство. Однако клиенту было важно оспорить архивную информацию, по которой налоговая инспекция имеет претензии за период между 1 января 2010 года и моментом изменения вида разрешенного использования".
Правда, Андрей Безруков, считает, что пока решения суда по оспариванию кадастровой оценки не имеют ретроспективного действия. То есть значение кадастровой стоимости меняется не с 1 января 2010 года, а с момента вступления в силу судебного акта, на что, в частности, указывает то самое постановление президиума ВАС.
"В настоящий момент практика относительно ретроспективного действия переоценки кадастровой стоимости не сложилась, и сложно предугадать пойдут ли суды на расширительное толкование правовой позиции ВАС РФ. Однако представляется очевидным, что ретроспективная переоценка может иметь серьезные последствия для бюджета, ведь предприниматели будут взыскивать излишне уплаченные налоги и арендную плату".
Анна Огнева не согласна с такой трактовкой и указывает на то, что судьи в своих решениях в качестве даты указывают именно 1 января 2010 года. Соответственно это, по мнению юриста, означает, что оценка может быть пересмотрена ретроспективно.
Станут ли эти судебные процессы примером для других алтайских предпринимателей? Владимир Тананушко уверен, что вала обращений в связи с этим не будет. Во-первых, многие предприниматели уже воспользовались досудебными инструментами и получили приемлемый уровень оценки.
Во-вторых, истцам придется столкнуться с серьезными расходами. "50–70 тысяч уйдет только на отчет об оценке и его экспертизу в Москве. Если дело доходит до суда, то тариф может быть еще выше, так как оценщик понимает, какая ответственность ложится на него, — в этом случае отчет проверяется более тщательно. Наконец, на это придется потратить очень много времени", — считает г-н Тананушко.
Анна Огнева отмечает, что дела по изменению кадастровой стоимости в судебном порядке не всегда базируются на экспертизе отчета, проведенного саморегулируемой организацией оценщиков. Все зависит от тактики ведения судебного процесса, поведения ответчика и того насколько активно он будет пользоваться своими процессуальными правами.
По делам, о которых говорится в настоящей статье, экспертиза отчетов в СРО не проводилась. А это значит, что в части расходов на экспертизу предприниматели потратились только на заключение эксперта об определении рыночной стоимости земельных участков, в среднем цена которой в Барнауле составляет 10-12 тысяч рублей. К тому же не стоит забывать о том, что судебные расходы ложатся на проигравшую сторону.
Впрочем, нынешняя судебная практика может закалить бизнесменов для оспаривания будущих оценок. Например, сейчас идет переоценка кадастровой стоимости сельхозземель, уже начались работы по переходу к единому налогу на недвижимость, а примерно в 2014 году нас ждет новая переоценка земель. А это значит, что, скорее всего, будут новые спорные моменты.
"Нашим предпринимателям надо активнее отстаивать свои права — пока они чаще опускают руки, — считает Анна Огнева. — Надо брать пример с кемеровчан, которые не боятся судиться и тем самым создают положительную практику. Если бы в свое время после первых отказов мы с "Медведем" опустили руки, то не имели бы сейчас положительного для нас решения".
Еще один немаловажный вопрос — с какого момента будет применяться новая кадастровая стоимость земельного участка для целей расчета земельного налога, ведь, как известно, в силу ч. 1 ст. 391 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
В письме Минфина от 9 июля 2008 г. № 03-05-04-02/40, от 12.08.2011 N 03-05-05-02/42 также указывается, что смена кадастровой стоимости в текущем налоговом периоде изменяет налоговую базу только на следующий период (следующий год).
Наверняка данный вопрос будет разрешен в постановлении Президиума ВАС по делу № А27-16582/2010, мотивировочная часть которого еще не изготовлена.