Системная проблема
- Александр Анатольевич, в 2022 году ввод жилья в крае сократился на 6,6% в целом, в том числе многоквартирного – на 20%. С чем связано такое резкое сокращение?
- В 2022 году Алтайский край вполне мог бы превзойти результаты предыдущего года. Но застройщики перенесли ввод 80-100 тыс. кв. м на начало 2023 года. Почему перенесли?
После начала пандемии, когда ввели меры стимулирования жилищного строительства, наш регион (как и Россия в целом) нарастил темпы ввода жилья.
Когда стало понятно, что плановый показатель будет достигнут, со стороны Минстроя России неофициально прозвучали рекомендации не торопиться со вводом. Регионы на это среагировали, в том числе Алтайский край. А план 2022 года был даже перевыполнен.
- Получается, прошлогодний спад не был следствием системных проблем?
- Системные проблемы в отрасли есть, и Союз строителей Алтайского края говорит о них последние года три. Мы видим, что темпы начала нового строительства многоквартирных домов падают ежегодно.
Если четыре года назад мы имели незавершенку в пределах 1,2-1,3 млн кв. м, то за последние два года скатились до 650-750 тыс. Это значит, что в 2020-2022 годах мы вводили больше жилья, чем начинали нового.
- Какая тенденция складывается в 2023 году?
- За полгода в многоквартирном секторе введено 185,6 тыс. кв. м, это почти на 30% меньше того же периода 2022 года. В Барнауле за шесть месяцев получено всего четыре новых разрешения на строительство МКД общей площадью 38 тыс. «квадратов».
Незавершенное строительство, по данным Дом.рф, на 1 июля составило 595 тыс. «квадратов», за год объем незавершенки уменьшился еще на 49 тыс. кв. м. То есть тенденция сокращения нового строительства продолжается, и в будущем это может привести к обвалу ввода жилья.
- Такое сокращение немного удивляет: ведь сегодня жилье строят на кредиты, и деньги на работу у застройщиков будут, даже если упадет спрос.
- Проектное финансирование имеет плюс: оно стабильное. Раньше, когда строительство велось за счет средств граждан, из-за кризиса стройка могла остановиться на два-три года, потому что люди переставали нести деньги. Теперь этой проблемы нет. Но появились другие.
Во-первых, проектное финансирование привело к росту себестоимости квадратного метра. Во-вторых, не каждый застройщик может его получить, требования и к застройщику, и к проекту со стороны банка очень жесткие. И за последние годы количество строительных компаний на рынке уменьшилось, остались только крупные. Это одна из причин сокращения темпов нового строительства.
Простые схемы
- Чем плохо то, что на рынке остались только крупные компании? Они ведь более финансово устойчивы и могут обеспечивать более высокое качество.
- Раньше на рынке Алтайского края работали 15-20 застройщиков, и между ними была конкуренция. Сейчас, когда осталось лишь пять-восемь крупных застройщиков, они формируют цену. Обратите внимание, какой резкий скачок цены произошел за последние три года на рынке жилья. Барнаул в прошлом году был один из первых по стране по темпам роста цен.
Отмечу и еще один момент, связанный с введением проектного финансирования. Барнаул строится, а Бийск и Рубцовск - нет. Потому что цены, по которым люди готовы покупать жилье, ниже себестоимости. Или на уровне себестоимости.
В такой ситуации банк не будет кредитовать строительный проект. И сегодня в небольших городах России, в том числе Алтайского края, жилье совершенно не строится, хотя потребность в нем есть. В Госдуме этот вопрос обсуждался, но решения пока нет.
- Рост цен на жилье чаще объясняют тем, что спрос на него простимулировали льготной ипотекой, и он превысил предложение.
- Есть и этот фактор. Льготные ипотечные программы действительно сильно поддержали строительный рынок. Но это бизнес, и раз люди начали покупать жилье, появилась возможность увеличить цену.
Однако это не единственная причина роста цен. Весной прошлого года рынок начал тормозить. На что тогда пошел крупный бизнес? На простую схему. Процентную ставку по ипотеке снизили до нуля, а цену жилья подняли на 30-40%. Первым это сделал московский девелопер «ПИК». На Алтае я нулевых ставок не встречал, но видел 0,5-1% годовых.
С 1 мая Центробанк эту схему прикрыл, потому что она повышала риски для банка. Ведь если заемщик не сможет погашать тело кредита, банк должен будет эту квартиру продать. А он не сможет это сделать, так как цена завышена.
- То, что сейчас стали строить много малогабаритных квартир, это тоже следствие роста цен на жилье?
- Конечно, люди покупают эти «маломерки», потому что не хватает средств на нормальную квартиру. Мы дошли до студий площадью 6 кв. м. Когда-то у нас критиковали хрущевки, а сколько в последние годы построили жилья, которое по качеству хуже хрущевок! Лет через 10-15 государство будет голову ломать, что с этим жильем делать.
Интересная перспектива
- Одной из проблем застройщики часто называют дефицит участков. Но об этом они буквально кричат лет 10-15, а жилье строится. Какова все-таки реальная картина?
- У каждого застройщика есть запас участков, у кого-то только на год, у кого-то года на три-четыре. Крупные компании потихонечку продолжают выкуп земли в центре города, не афишируя это. Правда, реального положения дел тут никто не знает, потому что участки покупают и на фирму, и на частное лицо, а город отследить это не может.
В перспективе будут вводиться в оборот и федеральные земли, которыми распоряжается Дом.рф. Так, госкорпорация планирует выставить на торги 350 га под многоэтажное строительство. Предварительный проект планировки город подготовил. Выводить их на рынок будут поэтапно, более мелкими лотами – нарезано семь-восемь кварталов.
- Можно ли из ваших слов сделать вывод, что проблемы с участками, хотя и есть, но не критичные?
- Участки есть, но строители хотели бы понимать свою перспективу лет на пять вперед. Им нужны не просто цифры, нужен план развития с аналитикой, оценкой площадок под застройку, их емкостью и очередностью освоения. Нужны графики ввода в эксплуатацию земли под строительство жилья.
Отсюда беспокойство строителей. Не случайно они сегодня очень взвешенно подходят к запуску новых проектов. Могут придержать участок, если, например, считают, что жилья на рынке будет слишком много. Или начинают один-два проекта вместо пяти.
Если застройщик получил землю с торгов, где разыгрывается годовая арендная плата, то он постарается быстро его освоить, а собственный участок оставит в резерве.
- Если говорить об освоении этих 350 га, то кто будет подводить к ним коммуникации?
- В этом мы видим проблему. Технические условия для подведения инженерных сетей необходимо обсчитывать на все 350 га, а не на отдельный лот в 20-40. Покупателю первого же лота, который обратится за получением техусловий, выставят такую плату, которую он просто не потянет. Ну и закономерный вопрос: а почему он один должен платить за всех?
Второй вопрос: мы говорим об освоении этих 350 га, но не говорим, как мы туда будем добираться. Чтобы не было транспортного коллапса, необходимо строить развязки. На этот и многие другие вопросы развития города на 30 лет вперед должен будет ответить генплан Барнаула, который сейчас корректируется. В том числе с участием строителей.
Но вопрос инфраструктуры надо решать уже сегодня. Союз строителей Алтайского края предложил правительству региона создать дочернюю организацию, которая будет обеспечивать участки дорожной, инженерной и социальной инфраструктурой, как это делается в других регионах.
Финансировать работы можно за счет бюджетных кредитов. А потом, когда землю выставят на торги, затраты включать в цену. На наш взгляд, пока государство или орган местного самоуправления не включатся в эту ситуацию, этот узел никак не развяжется.
Комплексное развитие
- Почему ни одна алтайская компания не подала заявку на участок во Власихе в 57 га, выставленный на торги госкорпорацией Дом.рф (в аукционе участвовала фирма из Подмосковья - подробности см. здесь)? Участок чистый, выкупать жилье не нужно.
- Во Власихе речь идет о малоэтажном строительстве. А у нас сегодня частными домами застраивается правый берег, строительство развивается вдоль трассы в Павловский район. Вот когда на этих территориях закончатся участки, придут и во Власиху, эта земля будет востребована.
Вспомните, как Дом.рф с 2012 года пытался продать участки вдоль Павловского тракта под различные цели – под производство, торгово-развлекательные комплексы и т.д. Он их разбил на более мелкие лоты, по 15-20 га, но спрос был очень низкий. Кто-то их даже покупал, но ничего не делал, землю забирали. Но пришло время и их буквально за два года с боем продали.
- Победителю аукциона на участок во Власихе придется реализовать новый подход – комплексное развитие территории, в том числе самому построить школу, два детсада, зеленые зоны. Насколько это возможно?
- В Алтайском крае на строительстве индивидуального жилья специализируются мелкие застройщики, у них и так небольшая доходность, которая их устраивает. Но у меня есть сомнения, что кто-то из них готов взять на себя обязательства построить жилье, дороги, школы и детские сады. Объясню почему.
Лет пять назад мы делали расчеты, насколько увеличится цена многоквартирного жилья, если застройщик должен будет строить школу и детсад. Тогда квадратный метр стоил тысяч 50, вместе с соцкультбытом – около 55 тыс.
Маржинальность падала до нуля. А при малоэтажном строительстве себестоимость будет еще выше. У нас не московская Рублевка, где найдутся покупатели на коттеджи по любой цене. Сегодня часто задают вопрос: почему крупные застройщики не идут в малоэтажное строительство?
- Вот я тоже хотела этот вопрос вам задать. Почему?
- На рынке ИЖС маржинальность ниже, а рынок непонятный – очень трудно прогнозировать, как будет продаваться жилье. Сегодня спрос есть, завтра нет. Строительство многоквартирного жилья намного понятнее, рынок давно отработан.
Меры по стимулированию ИЖС в правительстве принимаются, есть сельская ипотека, московский девелопер «ПИК» уже начал строить коттеджные поселки. Но наш крупный строительный бизнес зайти на этот рынок не заставишь. Придет время - наверное, займутся строительством частных домов и они.
Благие цели
- Тем не менее строительство частных домов переживает очередной подъем: на вашем сайте я прочитала, что за шесть месяцев 2023 года объем ИЖС возрос на 22%. Я читала, что этот рынок не очень прозрачный, много полулегальных организаций. Должно ли государство его регулировать?
- Вы, наверное, слышали, что Союз строителей России вышел с предложением контролировать индивидуальное жилищное строительство? Речь шла о том, чтобы готовить проектную документацию на частный дом и ввести технический контроль за строительством.
Но Минстрой выступил против - ведь за все это придется платить, и результатом будет удорожание строительства. Но, вообще-то, Союз строителей благие цели преследует. Потому что строят порой как попало и из чего попало, и гарантий, что завтра дом не завалится и не сгорит, нет.
- В этом смысле нет проблем с многоквартирным жильем?
- То, что сегодня строится, все легально, проект проходит экспертизу. За процессом строительства следит банк, за качеством - инспекция строительного надзора. Но какое жилье сегодня сдается? Квартиры без перегородок, без электричества, без отделки.
И что происходит после того, как квартиру получает частный собственник? Частник нанимает частника, который штукатурит стены, делает электрику, каждый проводит проводку так, как считает нужным, кто-то делает теплые полы.
Застройщики объясняют, что просто идут навстречу покупателю, который хочет сам, под свой вкус и свои потребности, отделать квартиру. Но по факту они все больше строительных работ перекладывают на покупателя.
- Вы за то, чтобы государство ужесточило требования к сдаваемому жилью?
- На внутренней отделке, безусловно, должны работать профессионалы. Но, думаю, на это со временем отреагирует рынок. Москва уже постепенно движется к продаже квартир с отделкой, а иногда и с мебелью. В Алтайском крае тоже есть застройщики, которые сдают жилье с внутренней отделкой, с перегородками, а иногда с полной отделкой под ключ.
Непрофессиональный заказчик
- Не могу не задать вопрос о строительстве и капремонте соцобъектов. Конкурсы на выбор подрядчиков срываются, бюджетные деньги не могут потратить. В чем основные причины?
- Тут надо разделить объекты на несколько групп. Сначала поговорим о тех, которые строят с нуля. Почему строители с неохотой идут на эти аукционы? Техзадание сегодня готовится из расчета на некоего усредненного подрядчика, поэтому оно зачастую не учитывает множество нюансов.
И когда подрядчик выигрывает аукцион, он видит, что требуются дополнительные затраты. По закону можно увеличить смету на 10%, а в последние годы цены подскочили на 30-40%. В 2021-2022 годах правительство пошло навстречу подрядчикам и дало право заказчику пересчитать смету в пределах 30%.
Сметы пересчитали, но после этого цены снова возросли. Торги срываются, и не только в Алтайском крае, во всех регионах. Строители не подают заявки не потому, что хотят завышенные цены, они не могут работать в убыток. Что касается объектов капремонта и реконструкции, то здесь все гораздо сложнее.
- Что вы имеете в виду?
- Проблемы возникают тогда, когда заказчиком реконструкции или капремонта объекта становится само учреждение – школа, библиотека, больница. Точнее, директор или главврач учреждения. Он готовит документацию, выставляет ее на аукцион.
Но он учитель, он врач, он не специалист в строительстве. Перед тем, как провести капремонт или реконструкцию, надо обследовать здание, сделать оценку всех конструкций, составить дефектовочную ведомость. И только потом готовить документацию на аукцион.
А что делает директор? Посмотрел, как сделал сосед, и повторил. Вы читали, как в школе, в которой делали фасад, завалился этаж? Заказали утепление фасада, а по ходу капремонта выяснили, что цоколь рассыпался. Это ж означает, что не провели техосвидетельствование и не сделали дефектовку.
Из-за такой непрофессионально, некачественно составленной конкурсной документации, из-за того, что сметы не отвечают реальному положению вещей, строители и не идут на аукционы.
- Что предлагает Союз строителей?
- Наше предложение правительству края – создать единую службу профессионального заказчика и передать ей полномочия по ремонту, реконструкции и строительству объектов. Пока этого нет, эта беда будет продолжаться.
Прогрессивные изменения
- Вы давно работаете в строительстве. Насколько изменилась отрасль за последние годы?
- При всех проблемах, о которых мы с вами говорим, строительный процесс не может стоять на месте. Если взять жилье, которое возводили 10-15 лет назад, и сегодняшнее – нет сравнения. Поменялись технологические процессы, качество стройматериалов, техника, оборудование.
Изменилась сама культура производства – профессионализм строителей очень высокий. Мы видим это по нашим ежегодным соревнованиям на звание лучшего каменщика, сварщика, лучшего штукатура и монтажника каркасно-обшивных конструкций.
Посмотрите, как работают на стройке бригады оконщиков: сделали замеры, оперативно изготовили окна и тут же устанавливают их. Или возьмите высотное строительство в Барнауле. Раньше считалось, что пять-девять этажей - это норма, а сегодня уже стараются строить здания под 25 этажей.
- В то же время такие высотки критикуют, называют их человейниками, считают, что они делают город скучным.
- Ограниченность земельных участков заставляет любой столичный город расти ввысь. Это объективная реальность. И высотное строительство становится архитектурно все более интересным.
Технологии развиваются и здесь. Москва уже начала строительство жилья из готовых модулей - монтируют из крупных блоков, сделанных на заводе. Дом будут собирать прямо на стройплощадке, как из кубиков, и это ускоряет строительство, повышает его качество.
Вводятся стандарты, нормативы деревянного многоэтажного строительства – до 12 этажей. Дерева в России много, в Алтайском крае в том числе, а люди хотят иметь экологичное жилье. Швеция, Финляндия строят – почему бы и нам не попробовать?
Наши строители понимают, что должны быть более прогрессивными, технологичными, высокопроизводительными – иначе удержаться на рынке невозможно.
Поздравление Александра Мишустина,
председателя правления Союза строителей Алтайского края:
- Уважаемые строители! Примите заслуженную благодарность за ваши поистине золотые руки, опыт, компетенции, за ваше ответственное отношение к делу. Желаю успехов, развития и процветания строительному комплексу Алтайского края и всем, кто в нем работает.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
