В Бийске третий путь выбрали сотни домов. В Барнауле тенденция тоже наметилась: проголосовать за этот способ предлагают жильцам некоторые управляющие компании. Как это работает?
Аховая история
Толчком к массовому переходу бийчан на непосредственное управление была история двухлетней давности – история, прямо скажем, аховая. Энергокомпания "Алтайкрайэнерго" предъявила управляющим компаниям и ТСЖ города долг 90 млн. рублей за потребление электричества в домах без коллективных счетчиков.
УК, в свою очередь, должны были либо заплатить из своих средств, либо предъявить долги гражданам. В том числе тем, кто добросовестно платил за свет в квартире по своему счетчику, а за подъезд и лифт по нормативам и на первый взгляд должником-то и не был.
Между тем требования энергетиков не противоречили законодательству. Если в доме нет общего счетчика, то каждый жилец обязан был платить по нормативу как за свою квартиру, так и за подъезд (есть у него квартирный счетчик или нет). И ни управляющие компании, ни ТСЖ не смогли доказать обратное. А поскольку договор у энергокомпании с УК и ТСЖ, то и счет предъявили им, а не гражданам.
Несколько бийских ТСЖ тогда вообще ликвидировались. А управляющие компании предложили жильцам выбрать третий способ – при нем подобные претензии монополистов невозможны.
Без договора
Впрочем, к тому моменту опыт непосредственного управления в Бийске уже был. И он никак не связан с претензиями энергокомпании. Предприниматель Евгений Кондратьев много лет назад, увидев подводные камни Жилищного кодекса, создал не УК, а обслуживающую организацию. И взял на обслуживание дома, выбравшие третий путь.
– Мы делаем то же, что и управляющая компания: дворник, уборщица, сантехник, вывоз мусора и так далее, – говорит он.
Договоры с поставщиками воды, тепла и электричества Кондратьев не заключает – нет надобности. Соответственно, ни один поставщик не может потребовать от него заплатить за жильцов-должников.
– Механизм выбора непосредственного управления прописан в Жилищном кодексе. Проводится общее собрание, выбираются правление и старший по дому, который от имени дома заключает со мной договор, – поясняет Кондратьев.
– А затем ваши жильцы должны сами идти и заключать индивидуальные договоры с "Водоканалом", "Алтайкрайэнерго" и т. п.? – интересуюсь я.
Мой собеседник отвечает: в принципе, да. И все же, по его мнению, заключать с ними договор необязательно. Жильцы к сетям присоединены и платят за потребление. А коммунальщики деньги принимают. Значит, договор фактически есть, пусть даже его нет в бумажном виде. Кстати, за коммунальные услуги, как и за работу обслуживающей организации и домофон,жильцы платят через систему "Город".
Реши проблему
О стоимости обслуживания Кондратьев договаривается с каждым домом. Есть у него новый дом: здесь жильцы платят только за текущее содержание (а не текущий ремонт). Платят жильцы этого дома всего по пять рублей с квадрата.
– Делать ремонт в новом доме пока нет необходимости, а заменить кран можно и из текущего содержания, – поясняет Кондратьев. – В другом доме я договорился установить 10 рублей на пять месяцев. Мы утвердили фронт работ. А после того как все сделали, плату снизили.
В 1990-х Евгений Кондратьев, как и многие предприниматели, занимался торговлей и тогда еще понял: человеку нужно решение его проблемы. Реши проблему, он отдаст тебе деньги.
– Но только проблему надо решить сначала, а уж потом требовать деньги, – добавляет он. – Вообще, врачу нужно платить деньги за то, чтобы клиент не болел. Так и у нас: дом должен быть в нормальном состоянии, а за это люди и платят.
У Кондратьева на обслуживании пять домов: от 40 до 240 квартир. Все вопросы он решает или с правлением (где дом большой и с общим собранием трудно договориться), или на общем собрании.
– Конфликты в доме часто связаны с управляющей компанией. УК берут дом и считают: вот сейчас мы будем этим домом рулить. И жильцы с этим почему-то соглашаются, а потом начинаются конфликты. Когда я беру на обслуживание дом, всегда говорю: рулить будете вы мной, а не я вами. Есть у вас правление, есть старший по дому. А я могу вам только посоветовать, – поясняет Евгений Иванович.
На первых порах, рассказывает он, многие думают: невозможно решить проблемы без крика. Шум на собраниях стоит... Ну, как везде. Но потом люди понимают: можно позвонить, озвучить проблему и решить ее. И никаких конфликтов.
Не идеал
Кондратьев вовсе не скрывает проблем. К примеру, снятием показаний и обслуживанием коллективных счетчиков у них занимается отдельная фирма. Но для оплаты ее работы приходится собирать деньги каждый месяц. А жильцы – они никак взять в толк не могут: счетчик стоит, есть не просит – зачем какие-то сборы?
Вторая проблема еще серьезнее: если коммунальная услуга поставлена некачественно (нет тепла), УК и ТСЖ худо-бедно занимаются перерасчетами. А при непосредственном управлении жильцы должны это делать сами.
Тем не менее бийчанин Евгений Новиков, исполнительный директор Ассоциации по защите прав и интересов собственников жилья, считает непосредственное управление лучшим способом уйти от абсурдных претензий монополистов.
– Ни ТСЖ, ни управляющие компании не могут повлиять на параметры поставленных ресурсов, – говорит Новиков. – Но в постановлении правительства № 354 заложено: УК и ТСЖ несут ответственность за качество услуги. То есть все претензии жильцов, все перерасчеты за некачественно поставленные услуги должны делать мы, а потом уже, если сможем их документально подтвердить, выставлять претензии ресурсовикам. Но у монополистов сильный юридический аппарат, и доказать это крайне трудно.
Кстати, у той истории с "Алтайкрайэнерго" был, пожалуй, один положительный результат: по словам Евгения Новикова, большинство домов теперь установили коллективные счетчики.
Трудности общения с монополистами
22 млн. рублей – долг за электричество жильцов 165 домов, находящихся в бийской УК "Центральная" (за период с декабря 2008 года по апрель 2011 года). В домах не было общедомовых счетчиков. 2 сентября суд признал УК должником, дело рассматривает следующая инстанция.
Алексей Белоус,
общественное объединение "Крепость":
Непосредственное управление позволяет уйти от круговой поруки, когда УК должна платить за должников по коммунальным ресурсам. Но при этом жильцы выступают один на один с монополистом, тогда как УК представляет интересы всего дома. Есть и другие проблемы. В Барнауле ряд домов выбрали непосредственное управление, а когда в доме случилась авария, обслуживающая организация (бывшая УК) отказалась ее ликвидировать, заявив, что это дело "Водоканала". Лучший вариант – создание ТСЖ и заключение договора с управляющей компанией.
15 председателей ТСЖ Ульяновска недавно направили обращение президенту Владимиру Путину, сообщает "КоммерсантЪ". Они заявили, что при существующей системе могут стать банкротами. Неплатежи жильцов за коммунальные ресурсы и воровство приводят к тому, что долги, являясь разницей между поставленными и оплаченными ресурсами, ложатся на ТСЖ. Авторы предлагают предоставить поставщикам право самим собирать средства с населения за ресурсы и внести изменения в федеральное законодательство.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
