Неожиданные результаты
По итогам 2021 года ипотека в крае установила очередной рекорд и по количеству выданных кредитов (31 601), и по объему.
Сумма, на которую оформили кредиты, достигла 65,4 млрд рублей, приводит данные по региону ЦБ. Для сравнения: в 2020-м жители края взяли 29,5 тыс. кредитов на 51,5 млрд. рублей.
Многие эксперты прогнозировали плавное охлаждение рынка в 2022-м. Во-первых, потому, что ЦБ step by step увеличивал ключевую ставку, рассчитывая «унять» инфляцию, а вслед за ней дорожала ипотека.
Во-вторых, росла в цене и сама недвижимость. Заемщики уменьшали ежемесячный платеж, все больше растягивая срок, на который оформляли кредит. Так, в начале 2020 года ипотеку брали в среднем на 200 месяцев, а в начале 2022-го - уже на 261, приводит данные ЦБ.
Но рано или поздно тенденция роста объемов ипотеки должна была измениться. Однако того, что случилось в последний месяц зимы, никто на рынке не ожидал.
Ажиотажный спрос
В конце февраля по известным причинам ЦБ резко увеличил ключевую ставку до 20%. Вслед за этим банки подняли ставки по стандартным ипотечным программам до давно забытых высот.
Казалось, с ипотекой все будет плохо. Но в марте случился ажиотаж. И это понятно: ставки по льготным ипотечным программам сохранили на прежнем уровне - и все, кто планировал купить жилье, постарались прийти за кредитом и получить его, ожидая предстоящего роста ставок. Покупали в основном жилье в новостройках - спрос на вторичку упал практически сразу.
«Март показал рекорд по выдаче ипотеки с господдержкой, был шквал заявок, до 90% из них - на первичное жилье», - говорит Дмитрий Дворядкин, гендиректор агентства недвижимости «Династия 24».
«В марте был ажиотажный спрос, спровоцированный высокой ключевой ставкой Центробанка», - объясняет Татьяна Зинченко, руководитель «Агентства недвижимости Татьяны Зинченко».
По ее словам, кредиты по стандартным банковским программам (то есть не субсидируемым государством) брали только те, кто уже «находился в сделке» и обнаруживал нехватку собственных средств. «Брали небольшие кредиты: с тем прицелом, что, как только ставка снизятся, они оформят рефинансирование», - говорит Зинченко.
В целом, по данным cbr.ru, в марте 2022 года жители края взяли ипотечные жилищные кредиты на 6 млрд рублей. Это даже больше, чем в марте «чемпионского» 2021-го (5,8 млрд).
Рынок рухнул
А уже в апреле ставку по самой популярной программе льготной ипотеки в новостройке подняли с 7 до 12% годовых. И на рынок пришло похолодание - «шоковая заморозка», так описал первую реакцию рынка Дмитрий Дворядкин.
Данные об апрельских объемах ЦБ еще не опубликовал. У риэлторов оценки разные: одни говорят о сокращении на 50%, другие - даже на 90%.
«Резкое похолодание на рынке началось в последних числах марта, с этого времени мы находимся в выжидательной позиции», - констатирует и Татьяна Зинченко.
И даже после того, как ставку по льготной ипотеке уменьшили с 12 до 9%, резкого оживления не произошло. «Заявок на ипотеку под 9% с каждым днем все меньше и меньше», - констатирует Татьяна Зинченко. И дна пока не видно.
«Еще в начале февраля, когда ставка была в районе 6,5%, кредитование сокращалось, доля льготной ипотеки уменьшилась до 15% в объеме выдач. Притом, что в 2020-2021 годах она доходила до 70%», - объясняет Дмитрий Дворядкин.
Признаки оживления
Между тем, после шоковой «заморозки» рынок начал оттаивать. В Абсолют Банке сообщили, что в конце апреля возобновили работу с льготной ипотекой по новой ставке 9% годовых.
«Как и раньше, оформить кредит можно на покупку недвижимости в новостройке. Первоначальный взнос – от 15%. Возможна частичная оплата за счет средств материнского капитала, но в этом случае размер собственных средств должен составлять не менее 10% от стоимости объекта», - объяснила Ольга Иванова, руководитель Абсолют Банка в Барнауле.
Но драйвером в банке сейчас считают другую льготную программу - «Семейную ипотеку». И это тоже понятно: круг потенциальных заемщиков у нее широкий (семьи с детьми, рожденными с 1 января 2018 года), а ставки - 6% и ниже.
«Семейная ипотека» - это, безусловно, драйвер этой весны. Застройщики также субсидируют ставки по этой программе - устанавливают собственные ставки от 0,1% годовых. Объекты с такими ставками у нас предлагались, это были большие квартиры площадью от 70 квадратных метров. Сейчас такие предложения действуют в других регионах России, где тоже можно приобрести недвижимость», - рассказала Лариса Мельситова, руководитель агенства недвижимости «СтатусЪ».
В агентстве недвижимости Татьяны Зинченко тоже отмечают интерес к «семейной ипотеке». А вот Дмитрий Дворядкин к этой программе пока относится скептично: заявки единичные.
Лариса Мельситова добавляет: заемщиков интересует и самая дешёвая на рынке сельская ипотека - 3% годовых. «Но округ Барнаул для нее не подходит, жилье надо покупать на сельских территориях», - объясняет она.
Будущее ипотеки
Ольга Иванова полагает: в ближайшем будущем серьезную конкуренцию «Семейной ипотеке» все же составит ипотека под 9%. Ею будут пользоваться те, кто не соответствуют условиям «семейной».
И, в конце концов, 9% для рынка - не новость: еще недавно, в феврале 2020 года, на таком уровне держались средневзвешенные ставки в Алтайском крае, по данным ЦБ. «Объем выдач по программе «ипотека под 9%» в Барнауле достигнет 30-40%, - прогнозирует руководитель Абсолют Банка в Барнауле.
Причем банки сейчас максимально упрощают оформление. Ольга Иванова приводит пример: заявку можно подать и в офисе, и у наших партнеров среди ведущих застройщиков и агентств недвижимости.
«Еще один вариант – подать заявку на сайте банка, в личном кабинете. Время рассмотрения – от 20 минут. Выход на сделку возможен в течение суток», - объясняет она.
Вторичное жилье
Мы также выяснили мнение собеседников altapress.ru о перспективах ипотечного рынка. Начнем с вторичного жилья. Оживления интереса к покупке готового жилья при таких ставках эксперты не видят. Сегодня этот сегмент можно описать так: «чуть лучше, чем ничего".
«Если в 2021 году 60-70% ипотечных кредитов выдавались на покупку вторичного жилья, то в марте-апреле сделки были единичными. В апреле, после снижения ключевой ставки до 17%, а затем до 14%, ситуация улучшилась, но незначительно», - объясняет Ольга Иванова.
Татьяна Зинченко говорит, что вторичная недвижимость сейчас в стагнации, причем в агентстве отмечают снижение стоимости квадратного метра. Но «те клиенты, которые хотят купить «вторичку», ждут еще большего уменьшения цены и хранят деньги на депозитах, либо переходят в новостройки - инвесторы идут в большей степени туда», - говорит она.
Причины этого очевидны. «Вторичку», как мы знаем, покупают по стандартным программам банков. А средние ставки по ним, по словам Ольги Ивановой, сейчас на уровне 14,5-16% годовых.
«Средняя стоимость квадратного метра недвижимости на вторичном рынке Барнаула всего за год увеличилась на 26 тысяч рублей и достигла рекордных 88 тысяч рублей. Разница со средней стоимостью «квадрата» в новостройке – всего 2 тысяч рублей. При этом купить квартиру в новостройке в ипотеку можно по ставке 9% (основная госпрограмма) или даже 5,99% годовых («Семейная ипотека»). Разница в ежемесячных платежах и финансовой нагрузке при одной и той же сумме кредита достигает нескольких тысяч рублей – и это не в пользу стандартных программ», - объясняет Ольга Иванова.
Ипотека для ИТ-специалистов
Эту программу, введенную для удержания в России «айтишников», собеседники altapress.ru оценивают вполне положительно. Ставка - 5% годовых на весь срок, рассказали в Абсолют Банке, квартиру надо купить на первичном рынке. Максимальная сумма для Барнаула – 9 млн, первоначальный взнос – от 15%.
Но драйвером она точно не станет. «Мы уже получаем заявки от барнаульских ИТ-специалистов. Но очевидно, что эта госпрограмма не окажет серьезного влияния на рынок недвижимости в регионе», - полагает Ольга Иванова.
С ней согласны и риэлторы. «У нас не Силиконовая долина, и надо понимать, что в этой сфере занято менее 1% - у нас риэлторов больше, чем ИТ-специалистов», - говорит Дмитрий Дворядкин.
«ИТ-специалисты, которые хорошо зарабатывают и соответствуют требованиям госпрограммы, с большей охотой инвестируют в зарубежную недвижимость - скажем, в Турцию или Дубаи. Ведь туда массово поехали российские деньги, и рост продолжается», - полагает Татьяна Зинченко.
К тому же условия программы, при всей их привлекательности, для Барнаула не совсем подходят. «Для Барнаула средний ежемесячный доход в размере 100 тысяч рублей даже для IT-специалиста – это запредельно высоко, если смягчить это требование, доступность ипотеку можно повысить», - говорит Ольга Иванова.
Будущие ставки
И все же для восстановления ипотеки есть два самых главных условия: стабильность в экономике и процентные ставки.
По мнению Татьяны Зинченко, на поведение заемщиков большую роль оказывает общая экономическая и политическая ситуация. «Люди ждут, что будет дальше, и пока не делают никаких движений - ни в продажу, ни в покупку», - продолжает она.
Там не менее председатель краевого Союза строителей Александр Мишустин полагает: если есть необходимость и возможность покупать жилье в ипотеку: лучшая тактика – сделать это сейчас, а потом перекредитоваться по более низким ставкам. Тем более, что цены на новостройки, по его мнению, будут расти и дальше.
Опрошенные altapress.ru эксперты полагают, что снижение ставок возможно. "Рынок могут «завести» ставки в 2-3%, и, надеюсь, летом мы такие ставки увидим», - оптимистично говорит Дмитрий Дворядкин. Лариса Мельситова полагает: снижение ставок произойдет ближе к осени или даже к зиме.
Факт
- Средний чек по «семейной ипотеке» вырос более с 1,8 млн рублей в начале 2022 года до 4 млн рублей в конце апреля-начале мая.
- По основной госпрограмме средний чек – 3,5 млн рублей.
- Средний доход барнаульского ипотечного заемщика по сравнению с прошлым годом не изменился и составляет около 50 тысяч рублей в месяц.
Источник: Абсолют Банк в Барнауле.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
