Все, что вы хотите знать о новой программе капремонта многоквартирных домов

Итак, есть два принципиально разных варианта накопления денег: на спецсчете и в "общем котле" – у специально созданной краевыми властями некоммерческой организации, регионального оператора.

В первом случае деньги будут копиться только на ремонт вашего дома. Принцип тут такой: один дом – один спецсчет. А вот для второго случая действует принцип солидарности: сегодня мы тратимся на ремонт вашего дома, завтра ремонтируем наш и т. д.

Однако на самом деле все немного сложнее. Спецсчет тоже может "жить" в двух вариантах. ТСЖ или жилищный кооператив могут открыть его в банке. А могут и передать региональному оператору, который будет вести его отдельно от "общего котла". Если же в вашем доме управляющая компания или непосредственное управление, вы тоже вправе открыть спецсчет. Но (!) лишь у регионального оператора, а не в банке.

Спецсчет

Открыть спецсчет в банке может только юрлицо – ТСЖ или ЖСК. Как объясняют в Институте экономики города, средства, накопленные на спец­счете, всегда доступны для собственников, но пустить их в дело можно по решению общего собрания, даже если срок капремонта по региональной программе еще не наступил. А следить за тем, чтобы средства расходовались только на пре­дусмотренные законом цели, будет банк.

Что выбрать: спецсчет в банке или у регионального оператора?

Если владелец спецсчета ТСЖ (ЖСК), то именно жилтоварищество будет печатать квитанции, ежегодно отчитываться, организовывать сбор взносов и, естественно, взыскивать долги. Для ТСЖ это может быть хлопотно и недешево.

Если же владелец спецсчета региональный оператор, то, как поясняют в Институте экономики города, имеет смысл возложить это на управляющую компанию. Один из экспертов "СК" говорит, что отвечать за это может и сам региональный оператор. Правда, в Жилищном кодексе этот вопрос не отрегулирован.

Что выгоднее: спецсчет (в банке или у регоператора) или "общий котел"? Минус спецсчета в том, что наши накопления, во-первых, не защищены от инфляции и, во-вторых, не застрахованы, как счета физических лиц. Впрочем, как поясняют в Институте экономики города, в случае банкротства ТСЖ закон защищает собственников: средства на спецсчете в конкурсную массу включены не будут.

А вот плюс спецсчета – возможность самим собственникам выбирать как кредитное учреждение с более выгодными условиями хранения средств, так и подрядчиков. Региональный же оператор выберет и банк, и подрядчика по своему усмотрению и в соответствии с инструкциями, которые примут в администрации края. Кроме того, на спецсчет могут поступать не только взносы, но и деньги от сдачи в аренду подвалов, стен (от рекламы), земельного участка.

"Общий котел"

Взносы будут копиться у регоператора в "общем котле" в двух случаях: если ваш дом не примет никакого решения или же если вы решите выбрать именно этот способ формирования фонда капремонта.

– Плюс в том, что эти средства защищены от инфляции, потому что вы получаете ремонт не деньгами, а квадратными метрами, – пояснил "СК" один из экспертов.

Слабое место – в размере взноса, который должны будут установить краевые власти. По расчетам Алтайского технического университета, чтобы провести капремонт всех многоквартирных домов региона, нужно уже сегодня собирать по 23 рубля с квадратного метра, а затем еще и индексировать размер взноса.

Однако федеральные власти установили Алтаю предел: не более 6,6 рубля – в три раза меньше, чем нужно. Поэтому некоторые эксперты опасаются: или новые дома так и не дождутся своего часа (а взносы платить будут), или же размер взноса придется резко увеличить. Впрочем, есть надежда, что фонд капремонта будет пополняться из бюджета.

Как сделать выбор?

В старых домах с небогатыми жильцами, конечно, выгоднее копить в "общем котле". В элитных ТСЖ, где живут обеспеченные граждане, готовые тратиться на работу со спецсчетом, отчетность и выколачивание долгов с несознательных соседей, возможно, лучше копить в надежном банке, который даст хорошие проценты на хранение средств.

Важно понимать: чтобы снять деньги со спецсчета, нужно как минимум решение общего собрания собственников. С учетом того, что фальсификация протоколов общих собраний – нередкое явление, стоит убедиться, надежное ли у вас правление ТСЖ или вы ему не доверяете.

Хронология подготовки

2013 год

28 июня – принятие Закона края № 37-ЗС "О регулировании некоторых отношений по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Алтайского края".

15 ноября – завершение формирования краевой адресной программы капремонта. Программа с указанием работ по каждому дому готовится на основании сведений муниципалитетов.

2014 год

1 января – не позднее этой даты должна быть утверждена краевая программа кап­ремонта.

1 марта – до этой даты собственники квартир в ТСЖ и ЖСК должны выбрать способ формирования фонда: в "общем котле" (у регоператора) или на спецсчете (в банке или у регоператора). Если решение не принято, средства пойдут в "общий котел".

1 июня – не позднее этой даты у собственников квартир появится обязанность по оплате взносов на капремонт.

Второе полугодие – начало реализации программы капремонта.

Формула очереди

Наибольшие шансы занять первые места в очереди на капремонт имеют дома, введенные до 1965 года. А вот задолженность по платежам взносов будет иметь небольшое значение. Это следует из постановления № 458 "Об утверждении порядка применения критериев для определения очередности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах", подписанного губернатором Александром Карлиным 21 августа.

Место дома в очереди на капремонт (реестре) будет определено по четырем критериям, каждый из которых имеет свой весовой коэффициент. Но не пугайтесь: формула несложная.

Первый критерий: год ввода в эксплуатацию. Самый большой балл получат многоквартирные дома, введенные до 1965 года (10 баллов), затем дома 1965–1974 годов постройки (восемь баллов) и 1975–1984 годов (шесть баллов). Дома, введенные с 1985 года, получат всего два балла.

Второй критерий: дата последнего капремонта. До 2003 года (10 баллов), 2003–2008 годы (пять баллов), после 2008 года (один балл).

Третий критерий: превышение в доме нормативных сроков службы конструктивных элементов и инженерных систем. Если превышение есть – пять баллов, если нет – ноль.

Четвертый критерий. Полнота поступления взносов – от 10 до 0 баллов в зависимости от собираемости платежей. Ноль баллов получат дома, в которых уровень платежей составит менее 50%, при высоком уровне (95–100%) дому дадут 10 баллов.

Чтобы определить место дома в очереди, балл, полученный по каждому из критериев, будет умножен на весовой коэффициент. Произведения суммируются. Сумма и определяет место в реестре. Весовой коэффициент для первого критерия самый высокий: 0,5. По следующим двум критериям 0,3, по четвертому всего 0,05.

Что это означает на практике? Возьмем старый многоквартирный дом 1964 года постройки, в котором последний раз капремонт сделан до 2003 года, а конструктивные элементы изношены. Собираемость взносов на капремонт 95–100%. И, для сравнения, такой же дом с собираемостью платежей за капремонт менее 50%. Первый получит 10 баллов, второй 9,5.

Теперь возьмем дом чуть моложе – 1966 года постройки, по остальным критериям баллы такие же, а собираемость взносов высокая. Он получит меньше – 9 баллов. Следовательно, его отремонтируют позже, чем чуть более старое здание с половиной неплательщиков.

На место в очереди будет влиять и наличие необходимости кап­ремонта общего имущества как в момент приватизации первого помещения в доме (если капремонт в доме не был сделан на момент создания программы капремонта или ее актуализации), так и в соответствии с требованиями правительства РФ. Как будут влиять именно эти факторы, в постановлении не указано.

Что входит в капремонт по новому закону?

• Ремонт внутридомовых инженерных систем (электро-, водо-, газо-, теплоснабжение, канализация)
• Лифты (ремонт и замена оборудования, шахты)
• Крыша (в том числе переустройство невентилируемой на вентилируемую)
• Подвальные помещения (относящиеся к общему имуществу)
• Фасад (утепление и ремонт)
• Счетчики (общедомовые)
• Фундамент
• Подъезды (лестничные клетки, коридоры)
• Энергетическое обследование
• Услуги (строительный контроль, проектирование, разработка смет, гос­экспертиза)
• Любой другой (если взносы жильцов больше минимального)

12 вопросов о главном

1. Кто должен платить взносы? Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
2. Кто НЕ должен платить? Наниматели (то есть жильцы неприватизированных квартир) – за них будет платить собственник. А также те жильцы, чьи дома признаны аварийными и подлежащими сносу.
3. Какие дома подлежат ремонту? Краевая программа капремонта разрабатывается на 30 лет. За это время должны быть отремонтированы все многоквартирные дома. Согласно закону многоквартирный дом – это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования.
4. Каков размер взноса? Обязательный минимум установят краевые власти. Он может быть разным для разных городов и районов, домов разных типов и этажности, учитываются и некоторые другие моменты. Если в вашем доме примут решение платить больше, что называется, "вэлкам". Взнос может пересматриваться ежегодно.
5. Сохранятся ли субсидии? Взнос включается в расходы на оплату ЖКХ и, стало быть, учитывается при назначении субсидий.
6. Когда начнутся платежи? Как поясняют в Институте экономики города, обязанность платить взносы возникает у собственников помещений по истечении четырех месяцев после опубликования региональной программы капремонта, в которую включен многоквартирный дом. Важный момент: квитанции для уплаты взносов выставляются на основании подписанного сторонами договора. Поэтому каждый собственник должен будет получить у регионального оператора договор для подписания.
7. Что такое программа капремонта? В региональную программу включаются все многоквартирные дома края за исключением домов, признанных аварийными и подлежащими сносу. Для каждого дома должны быть указаны перечень работ и услуг по капремонту и плановый год ремонта. Возможно, отдельные виды работ запланируют на разные годы. Программа составляется на основе данных муниципалитета и обновляется не реже раза в год. В крае она будет принята на 30 лет.
8. Кому принадлежат накопления на спецсчете? Собственникам помещений в доме. При этом требовать выделить свою долю собственник не вправе, поясняют в Институте экономики города. И, если у помещения сменился владелец, к нему же перейдет и право на долю накоплений. На спецсчет не может быть обращено взыскание по обязательствам его владельца (ТСЖ, ЖСК, регоператора).
9. Что такое региональный оператор? Юрлицо, созданное краем как некоммерческая организация (учредитель – управление края по ЖКХ). Взносы, перечисляемые на капремонт, являются имуществом оператора. По запросу собственников или лица, уполномоченного управлять домом, оператор обязан предоставить сведения о формировании средств и их расходовании. Финансирование административной работы оператора – за счет краевого бюджета. Взносы идут только на капремонт.
10. Когда принять решение? Принять решение о том, как копить деньги, собственники жилых и нежилых помещений дома должны до 1 марта 2014 года на общем собрании или не более чем через два месяца после опубликования краевой программы капремонта. Решение считается принятым, если "за" проголосуют не менее двух третей от всех собственников.
11. Если дом не примет решение? Если собственники не приняли решения о способе формирования фонда капремонта, взносы будут копиться в "общем котле" у регоператора. Но предварительно городские или районные власти должны созвать в доме общее собрание для принятия решения о выборе способа формирования фонда капремонта.
12. Каковы требования к банку? Спецсчет может быть открыт в российском банке с капиталом не менее 20 млрд. рублей. Информация о таких банках ежеквартально размещается на сайте Центрального банка РФ.

Самое важное - в нашем Telegram-канале