Чего ждут от реформы?
Разговоров о том, что реформу ЖКХ осуществляют у нас не так и не те, сегодня ведется много. И это понятно. Одни считают тормозом реформы муниципальные органы, которые не хотят потерять источники доходов и влияние на жителей. Утверждается при этом, что только частные управляющие компании смогут вытянуть отрасль из болота.
Другие объясняют все проблемы пассивностью собственников и желанием избежать риска передачи домов в управление недобросовестным или просто несостоятельным в профессиональном смысле организациям.
Третьи (ресурсоснабжающие организации) озабочены, и не без оснований, тем, чтобы уследить, под каким наперстком в результате реформирования ЖЭУ и ПЖЭТов окажется шарик - чтобы получить долги за поставленные ранее коммунальные ресурсы.
В каждом из представленных мнений есть и правда, и лукавство. Анализ этих позиций - предмет отдельного и большого разговора.
Мы же попробуем взять на себя смелость помочь собственникам помещений в принятии решения, чтобы не поменять шило на мыло.
Под чем мы подписываемся?
Каждый из нас обязан подписать с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом. Сами мы ее выберем на общем собрании или она "выиграет" наш дом на конкурсе, зависит только от нас самих.
Попробуем здесь проанализировать некоторые реально предлагаемые договоры управления.
Управляющая организация "Родной Барнаул" обязуется "проводить техническое обслуживание и текущий ремонт многоквартирного дома в соответствии с постановлением администрации Барнаула от 13.05.2005 г. № 1437 "Об утверждении перечня работ по содержанию жилья и текущему ремонту общего имущества жилых домов". Подразумевается, что для того, чтобы собственник мог узнать, за какие конкретно работы и услуги он ежемесячно платит, ему достаточно посмотреть указанное постановление. Но не все так просто.
Во-первых, указанное постановление (следовательно, и перечень) утратило силу в связи с принятием постановления администрации Барнаула от 15.01.2007 г. № 19 "Об утверждении примерного перечня работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме".
Во-вторых, в новом постановлении в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ приведен примерный перечень.
В-третьих, администрация города рекомендует собственникам помещений при утверждении на общем собрании перечня работ и услуг руководствоваться указанным перечнем.
Эта же управляющая организация, перечисляя в договоре обязанности собственников, указывает на необходимость соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РФ. Указанный документ был утвержден постановлением Совмина РСФСР еще 29.09.1985 года и… утратил силу в связи с принятием постановления правительства РФ от 21 января 2006 года "Об утверждении правил пользования жилыми помещениями".
Как говорится, умному достаточно, хотя можно и продолжить.
Сколько мы будем платить?
Многие управляющие организации для того, чтобы завоевать симпатии собственников, указывают, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения (включающей в себя плату за услуги и работы по управлению) устанавливается в соответствии с тарифами, утвержденными постановлением администрации Барнаула.
Звучит красиво, но кто из этих управляющих, а тем более собственников достоверно знает, какие работы и услуги включены в эти тарифы? Но это еще не все.
Управляющая организация "Мой Дом", активно позиционирующая себя в качестве "локомотива" реформы ЖКХ в Барнауле, указала в договоре, что она работает по городским тарифам, а размер ее вознаграждения устанавливается в 15% от размера платы за содержание и текущий ремонт, установленной администрацией города. Предлагаю читателям самим, используя калькулятор и постановление администрации Барнаула "Об оплате жилищно-коммунальных услуг", произвести соответствующие расчеты. Вещь очень занимательная…
Но и это не все. Эта же управляющая организация внесла в повестку дня общего собрания собственников помещений вопрос о том, что 30% размера платы за сдаваемое в аренду общее имущество перечисляются на счет этой управляющей организации. В этом месте риелторы должны умереть от зависти, но собственники, правда, не все, проголосовали и за это положение.
Как мы их контролируем?
Одним из существенных условий договора управления многоквартирным домом является порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору.
Управляющие организации, как правило, просто переносят в договор положение Жилищного кодекса о том, что (если иное не установлено договором) управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений отчет о выполнении договора за предыдущий год, и этим ограничиваются. Я полагаю, что этого явно недостаточно для осуществления надлежащего контроля собственников деятельности управляющих организаций.
Но даже эти свои обязанности исполняют не все управляющие организации.
Так, одна из них (муниципальная, работающая в поселке Новосиликатном), отработав год по договору управления, заключенному в начале октября 2006 года, не только сама не представила собственникам отчет о работе, но и игнорирует (надеемся, что пока) требования собственников о предоставлении им соответствующего отчета.
Формат статьи не позволяет осветить все проблемы, но мы посчитаем свою задачу выполненной, если после ее прочтения люди задумаются над тем, что было сказано.
В чем суть реформы?
В результате приватизации жилых помещений сложилась ситуация, когда кроме своей квартиры, что привычно, собственник должен принимать участие еще и в содержании общего имущества многоквартирного дома, о чем он ранее, а кое-кто и сейчас даже не задумывался. Квартира - это мое, а некое общее имущество - это "как бы" мое или не совсем мое, наше общее.
Основная идея реформы как раз и заключалась в том, чтобы каждый собственник осознал, что теперь не только квартира, но и весь дом "его", и только он непосредственно через ТСЖ или с помощью управляющей организации обязан заботиться о надлежащем состоянии не только своей квартиры, но и этого общего имущества. Проще говоря, всего дома.
Спросите себя, за что заплатили
Недовольство деятельностью ЖЭУ и ПЖЭТов во многом вызвано тем, что люди, регулярно и в полном объеме вносиящие плату за жилищно-коммунальные услуги, не могут понять, почему протекает крыша или заливает подвал, почему годами не проводится текущий или капитальный ремонт дома.
Мы привыкли искать оптимальные соотношения цены и качества продуктов и предметов одежды, автомобилей, бытовой техники, бытовых услуг и т. п. Ищем, где все это лучше и дешевле, привыкаем защищать наши права потребителя. И практически никогда не интересуемся тем, за какие именно жилищные услуги мы заплатили. Спросите у себя: за какие работы в вашем доме в прошлом месяце вы заплатили? Мало найдется тех людей, которые задают себе такие вопросы, еще меньше знают на них ответы. Такие вопросы возникают, как правило, только тогда, когда во время дождя или таяния снега начинает протекать крыша или промерзать угол, не тот напор или температура воды и т. п.
Важно! ТСЖ или управляющая организация - это наш наемный работник, он управляет нашим общим имуществом в наших интересах и в тех пределах, которые мы ему установили. Мы платим ему только после того, как убедимся, что работы и услуги, которые мы ему заказывали, выполнены и оказаны, а нас устраивает их качество. Если работа не выполнена или услуга не оказана, мы платить не обязаны, снижается размер платы и при ненадлежащем качестве выполнения работ или оказания услуг.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
