Дмитрий Косов,
юрисконсульт "Алтайской краевой ассоциации жилищного самоуправления":
Наша организация осуществляет защиту прав граждан в административных органах и судах. Поэтому я хотел бы поделиться опытом, который мы накопили в этом направлении. Первое, на что бы я хотел обратить внимание, это на очень актуальную тему аварийного жилья. Административные органы говорят, что все находится под контролем. Но так ли это? Конечно, нет. Сегодня многие граждане живут в по-настоящему аварийных домах. Здесь есть очень важный момент. Согласно постановлению правительства аварийным жилье признает некая межведомственная комиссия, которая организуется при администрации. А ей выгодно привести итоги экспертного заключения к капитальному ремонту. Потому что капремонт возлагается на плечи нас, жителей. Конечно, есть возможность попасть в программу по ФЗ-185. Однако эти дома находятся в таком состоянии, что проводить в них какой-либо ремонт экономически невыгодно.
Неудивительно, что люди пытаются опротестовать заключения комиссии о капремонте и обращаются в суд. Уже были случаи, когда судебные органы признавали подобные заключения незаконными. Но каких усилий это стоило! Судом назначалась строительно-техническая экспертиза, которая стоит 60–70 тыс. рублей для небольшого дома. Хорошо, что у жильцов была возможность собрать эти средства. На основании этой экспертизы судебным решением дом признавался аварийным и подлежащим сносу. Получается, результаты межведомственной комиссии были неправильными.
Однако дом не попал в список зданий, подлежащих расселению. И непонятно, когда попадет. Встал вопрос о предоставлении гражданам жилья. Дело осложняется тем, что они являются собственниками жилплощади. Согласно Жилищному кодексу РФ бремя предоставления нового жилья людям, которые имеют квартиры в социальном найме, лежит на муниципалитете. А вопрос с предоставлением жилья собственнику там не урегулирован. Мы обращались в суды различных регионов и выяснили, что судебная практика идет по пути аналогии права и уравнивает собственника и арендатора жилой площади в их праве получить новое жилье. А у нас собственникам отказывают в этом.
В общем, если администрация не включает дом в федеральную программу, на нее нужно подавать в суд. Пусть квартиры в доме приватизированы. Однако бывший собственник – муниципалитет – выполнял свои обязательства по содержанию жилья ненадлежащим образом. А это значит, что за ним сохраняются обязанности по решению проблем, присущих этому жилью.
Я бы хотел обратить внимание еще на одну важную тему. Кто является собственником подвалов в многоквартирных жилых домах? Правоприменительная практика по этому поводу на сегодняшний день разнообразна. Однако есть показательные примеры, скажем, решение Омского областного суда, где подтверждается, что подвалы должны быть собственностью граждан. Этому есть несколько причин. Каково правовое основание того, что муниципалитет стал собственником подвальных помещений? Выписка из реестра муниципальной собственности. Но в Гражданском кодексе РФ мы не видим подобного основания. Дальше. Сам реестр формировался на основе решения малого городского Совета народных депутатов от 1993 года. Судебные органы Алтайского края рассматривают данный реестр в качестве правового основания. Однако суды других регионов считают его документом общего назначения. Ведь в реестре не указаны конкретные адреса принадлежащих муниципалитету помещений. Индивидуализации нигде не происходит, хотя этого требует гражданское законодательство.
На мой взгляд, подвальные помещения должны быть возвращены в собственность граждан. Недавно я столкнулся с интересным судебным спором. Суть его в том, что компания-арендатор подвала не пускает жителей дома делать в помещении капитальный ремонт инженерных коммуникаций. Арендатор говорит: у меня все трубы замурованы, заделаны, их трогать не надо. В будущем с подобной ситуацией могут столкнуться многие из нас. Проведение текущего или капитального ремонта расположенных в подвале труб станет невозможным.
Еще одна проблема, с которой мы столкнулись в работе, – непередача технической документации на дом от старой управляющей компании к новой в случае их смены. Я считаю, что это должно быть наказуемо. Нарушителей нужно привлекать как минимум к административной ответственности. Пока же все решается путем длительных судебных тяжб. У нас уже есть положительные примеры, когда суд обязал передать документы. Однако на это ушло очень много времени. А как новой компании управлять домом без техдокументации?
Другим важным аспектом являются взаимоотношения управляющих компаний с ресурсоснабжающими организациями, связанные с договорными отношениями. Суды полностью соглашаются с нашими доводами о том, что установление в договорах энергоснабжения возможности применения штрафных санкций, дополнительных обременений, прекращения подачи является злоупотреблением. Эти пункты полностью исключаются из договоров.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
