Сегодня очевидно, что вторичный рынок недвижимости Барнаула находится в депрессии, поскольку уровень продаж на нем за первое полугодие 2015 г. снизился до 90% от показателей аналогичного периода 2014 г. Одной из главных причин падения спроса на "вторичку" является отсутствие доступной ипотеки. Презентованная весной 2015 г. программа государственной поддержки ипотеки распространяет свое действие только на первичный рынок, что повлекло за собой миграцию многих потенциальных покупателей вторичных квартир. Такого провала на первичном рынке недвижимости в нашем регионе удалось избежать как минимум по двум причинам: первая (федеральная) связана, как мы уже указывали, с введением программы государственного субсидирования ипотечных кредитов на приобретение первичного жилья. Данная мера была направлена не только на поддержку банковского сектора, который фактически с декабря 2014 г. перестал выдавать ипотечные кредиты, но и строительной отрасли. Вторая причина имеет больший региональный оттенок, и связана она с тем, что подавляющий массив вновь возводимого жилья в крае относится к эконом- и комфортклассу. В европейской же части России с конца 2014 г. строительные компании начали перепрофилирование с жилья бизнес-класса на эконом- и комфорткласс.
Строительная отрасль нашего региона отреагировала на колебания рынка ожидаемо, хотя и немого специфично. По данным "Алтайкрайстата", объем выполненных работ за пять месяцев 2015 г. снизился на 8,2% относительно аналогичных показателей прошлого года, однако объем введенного в эксплуатацию жилья за данный период увеличился на 31,8%. Данная ситуация, полагаем, является предсказуемой и закономерной. Снижение объемов строительства связано со снижением покупательского спроса на квартиры и общим нестабильным положением рынка. Однако поскольку данная ситуация в общем виде была прогнозируема еще в 2014 г., многие строители придержали "вводные" квадратные метры на 2015 г. С одной стороны, это позволило эффективно реализовать установленный в крае план по строительству и вводу жилья, с другой стороны – сосредоточить потребителя на конкретных строительных объектах, стадия готовности и потребности в реализации которых была выше.
С начала июля два крупнейших банка в сфере потребительского кредитования объявили о снижении процентных ставок по ипотечным кредитам: Сбербанк снизил на 1% ставки по основным продуктам ипотечного кредитования, в ответ за ним ВТБ 24 снизил до 14% ставку по программам "Покупка готового жилья" и "Квартира в новостройке". Данная реакция банков, очевидно, вызвана постепенным снижением Центробанком ключевой ставки, увеличенной до 17% в декабре 2014 г.
Однако у снижения ключевой ставки есть и обратная сторона, которая знакома большинству инвесторов, – снижаются не только ставки по кредитам, но и ставки по вкладам. Как отметил, заместитель председателя Банка России Алексей Симановский, курирующий банковский надзор, ставки по депозитам в общем и целом ориентируются на ключевые ставки центральных банков, а те, в свою очередь, – на цели денежно-кредитной политики и состояние экономики. "Применительно к нашей ситуации Банк России намерен проводить умеренно жесткую денежную политику, чтобы снизить инфляцию", – подчеркнул зампред Банка России. По словам Симановского, учитываются возможные последствия для экономического роста и финансовой стабильности, ищется баланс инфляционных, девальвационных и общеэкономических рисков. "Исходя из этого, можно говорить о тенденции к снижению процентных ставок, в том числе и ставок по вкладам", – отметил он, напомнив также о том, что в третьем квартале в соответствии с законодательством начинает работать система дифференциации платежей банков в фонд страхования вкладов в зависимости от уровня принимаемых банками рисков.
В таких условиях вопрос инвестиционной привлекательности рынка недвижимости вновь становится актуальным, поскольку здесь уровень доходности будет в любом случае выше. В первую очередь это относится к первичному рынку недвижимости, поскольку имеется программа государственной поддержки ипотечного кредитования. Программа, безусловно, имеет значительный успех, поскольку правительством РФ уже подготовлен проект постановления об увеличении объема средств, направляемых на выдачу кредитов по программе льготной ипотеки, с 400 млрд до 700 млрд рублей. Конечно, программа не столь интересна самим инвесторам, но она является значительной поддержкой потребительского спроса на первичные квартиры.
Подводя итог, Ксения Белоусова отметила, что при указанных обстоятельствах она разделяет точку зрения многих экспертов о начале восстановления рынка недвижимости к осени 2015 г. за счет оптимизации спроса и предложения, в том числе – увеличения количества инвесторов.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
