"Жилая недвижимость – нынче не самый подходящий объект для быстрых спекулятивных вложений, и это факт", - сразу задает тон ведущий аналитик российского рынка недвижимости профессор Геннадий Стерник.
Аккуратность - залог спокойствия
Недвижимость изначально стоит покупать с целью сохранения, но никак не приумножения денег, считают наши эксперты. Что ж, и это уже не плохо, но есть нюансы, на которые стоит обратить внимание.
Максим Клягин,
аналитик УК "Финас Менеджмент":
Для недвижимости, как инвестиционного, актива характерна довольно невысокая, по сравнению с другими инструментами, ликвидность. Сделки проходят долго и отягощаются значительными комиссионными расходами. В период локальных кризисов на фоне сужения спроса ликвидность еще более снижается, что существенно затрудняет выход из подобного инвестпроекта.
Более того, эксперт предупреждает, что если рыночная конъюнктура развивается по негативному сценарию, вполне реальной угрозой становится потеря части капитала в результате возможного снижения цен. И нет гарантии того, что рента будет компенсировать снижения капитализации объекта.
Выше сказанное рождает желание поискать альтернативы инвестициям в недвижимость. Например, вложить деньги в валюту, золото.
Андрей Шалаев,
директор филиала БКС Премьер в Барнауле:
Действительно, современные экономические реалии говорят о том, что большинство вкладов зачастую принесут большую доходность, чем недвижимость. Но если вы консервативный инвестор и вам важнее скорее не потерять, чем увеличить капитал, то ввязываться в схему "купи одно - продай другое" я бы не советовал. Ведь в любом случае операция купли-продажи всегда связаны с комиссионными сборами, что увеличивает ее затратную часть. А получится ли "отбить" эти затраты доходами от новых вложений, большой вопрос.
Андрей Шалаев указывает на то, что тоже самое золото, например, не показывает однозначной динамики к росту или падению своей стоимости. То есть, в подобных сделках можно как заработать, так и потерять свои деньги. Геннадий Малков, директор агентства недвижимости "Дом" иллюстрирует комментарии коллеги простым примером.
Геннадий Малков,
директор агентства недвижимости "Дом":
У собственника есть среднестатистическая однокомнатная квартира стоимостью 2 млн. руб. Если ее сдать в аренду - можно ежемесячно получать примерно 10 000 рублей "чистыми". Если квартиру продать и положить 2 млн на депозит в банк, то при стоимости депозита в 10% годовых, его чистый доход составит 16.6 тыс. рублей в месяц. Как будто депозит даст больший доход. Но вот ни один из опрошенных мною знакомых не решился бы избавиться от такой квартиры в пользу депозитного дохода. По разным причинам. Я бы тоже не решился.
Вечный двигатель, вечный "прыгатель"
Основным двигателем рынка недвижимости первого полугодия 2014 года эксперты назвали ипотеку. Аналитики УК "Финам Менеджмент" говорят о том, что по итогам шести месяцев темпы роста ипотечных кредитов составили 40% (за весь 2013 год - около 30%).
Второе же полугодие ломает заданный темп. Так аналитики Агентства по жилищному ипотечному кредитованию (АИЖК) говорят о том, что в августе объемы выданных кредитов приблизились к минимальным значениям, фиксируемым с мая 2013 года (хотя и есть рост в 18% по сравнению с августом 2013 года). А сайт "Недвижимость Алтая" наглядно демонстрирует снижение средней стоимости квартир на октябрьском рынке краевой столицы - с 50,2 до 49,9 тыс. руб. за кв.м.
Геннадий Малков,
директор агентства недвижимости "Дом":
До конца года цены на недвижимость значительно снижаться не будут - продавцы будут еще находиться "в ожидании чуда". И пока это ожидание доминирует, покупателям надо выжидать паузу и идти на рынок весной. Уже в феврале 2015 года наиболее прагматичные начнут снижать цены. Либо снимать свои объекты недвижимости с продажи.
Поиграем в "Покупаем"
В качестве маркеров рынка эксперты предлагают "полярные" позиции: элитную недвижимость и объекты эконом-класса. Последние более ликвидны, считают в "БКС Премиум". В крайнем случае квартиру охотнее купят, но при этом, скорее всего, придется поторговаться и уступить 5-10% изначальной стоимости.
Андрей Шалаев,
директор филиала БКС Премьер в Барнауле:
Самую большую скидку можно получить на элитное жилье - сейчас оно продается хуже всего. Именно в этом секторе стоит торговаться! Что касается массового жилья эконом-класса, то тут, увы, скорее всего, поторговаться не поучится, особенно в новостройках. Это жилье наиболее востребовано и опускать цены особо никто не захочет, ведь за вами придут другие покупатели.
Кстати, о новостройках. Этот секотор недвижимости считается довольно хорошим объектом для капитоловложения и его преумножения. Известно, что на стадии котлована квартиры стоят заметно дешевле, чем после сдачи дома. Видимо этот факт подтолкнул покупателей на "первичку". Если в октябре Владимир Отмашкин, директор ИСК "Союз" в своей пресс-конференции констатировал снижение покупательской активности, то уже в ноябре очевидна стабилизация и даже повышение спроса.
Констатин Никитеев,
директор агентства недвижимости "Ключ-риэлт":
Спекулятивные сделки на "первичке" тоже не однозначно прибыльны. Необходимо учитывать сроки строительства дома, материал, из которого он строится, его расположение, планировку и площадь квартир и ряд других факторов. Не забывайте о рисках, которые всегда сопровождают покупку квартиры, которой физически еще не существует.
Резюмируя свои выступления эксперты однозначно склонились к тому, что не стоит поддаваться панике и идти на рынок спокойно. Особенно тем, кто планировал покупку жилья для себя.
Геннадий Стерник,
аналитик рынка недвижимости:
Частным продавцам и покупателям не стоит ждать, когда рыночная конъюнктура сложится в их пользу. Во-первых, и аналитики иногда ошибаются. Во-вторых, к изменениям надо приспосабливаться, а сегодняшние задачи и проблемы решать сегодня.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
