Декабрьский всплеск
К декабрю 2022 года жители края забыли про шоки апреля-мая, когда число желающих надеть на себя многолетнее "ярмо ипотеки" рухнуло, и про «мобилизационные» тревоги октября-ноября, когда на рынок накатила новая (впрочем, уже слабая) волна спада.
К концу года средневзвешенные ставки на ипотеку достигли самого низкого за весь год уровня – 7,74% годовых* (данные по региону). Кроме того, уровень тревожности в обществе, охватившей после мобилизации 70% населения, к декабрю спал. По замерам "Фонда общественное мнение" тревогу ощущали лишь 56%.
И народ потянулся в банки. В последнем месяце года жители Алтайского края взяли 2553 ипотек на 7,8 млрд рублей.
По объему за один месяц это – исторический рекорд. В декабре 2021-го в крае взяли ипотечные кредиты на 7 млрд, и это тоже был месячный максимум. Правда, по количеству это на 18% меньше, чем в декабре спокойного 2021-го.
Вообще-то, декабрьский всплеск ипотеки – типичное явление, комментировали на днях в Центробанке. Но «дополнительную поддержку спросу оказали ожидания возможного окончания действия льготной ипотечной госпрограммы и изменения с января 2023 года ее условий», - также сказали аналитики финансового регулятора.
*Здесь и дальше – данные по ипотеке Банка России.
Недвижимость всегда в цене
Однако весенний обвал и осенний спад все же сказались на итоге всего года. Сумма, на которую оформили кредиты, составила 51,7 млрд рублей, что почти на 14 млрд меньше, чем в 2021-м. В штуках разница еще заметнее: если в 2022 году взяли 18 507 кредитов, то годом раньше - 31 601.
При этом почти весь год (за небольшими исключениями) жилая недвижимость продолжала дорожать - отсюда и финансовые достижения декабря. Цены по фактическим сделкам на первичном ранке отслеживает, в частности, «Сбериндекс».
По данным его аналитиков, в декабре 2021 года в крае платили в среднем 68,3 тыс. рублей за квадрат. В июле - уже 94,4 тыс., или на 38% больше.
Спад на ипотечном рынке все же повлиял на цены, но незначительно. Квадратный метр первички стал дешеветь в августе, дошел до 90,6 тыс. рублей. А в декабре снова наметился рост. Год, по данным аналитиков, закончился со средней ценой сделок на уровне 91,2 тыс.
![Как росли цены 1 кв. метра жилья на первичном рынке в Алтайском крае (по фактическим сделкам, "Сбериндекс").](https://obj.altapress.ru/picture/713923/900x.webp "Как росли цены 1 кв. метра жилья на первичном рынке в Алтайском крае (по фактическим сделкам, "Сбериндекс").")
Как и полагается, росли цены и на вторичном рынке. Дмитрий Дворядкин, гендиректор барнаульского агентства недвижимости «Династия 24», приводит в своем телеграм-канале сведения РБК: в Барнауле вторичка подорожала почти на 20%, достигнув в среднем 94 тыс. рублей за 1 кв. м.
Впрочем, по словам Дворядкина, квартиры в Барнауле можно купить и за 85-87 тыс. за квадрат. "К тому же, есть возможность поторговаться", - говорит он.
Ну, а жители края отреагировали на рост цен на жилую недвижимость так, как реагировали всегда: удлинением срока погашения ипотеки – это позволяет уменьшить ежемесячный платеж.
В декабре средний срок, на который брали кредиты в Алтайском крае, достиг 283 месяцев - более 23 лет. Для сравнения: до старта льготной ипотеки в новостройках – в марте 2020 года – ипотеку брали в среднем по краю на 201 месяц, то есть почти 17 лет.
Январский спрос
Между тем, программу льготной ипотеки в новостройках, как уже сообщал altapress.ru, не отменили, а продлили до «после выборов президента»: 1 июля 2024 года. При этом изменили условия: предельная ставка увеличена с 7 до 8%. Банки, заметим, обычно устанавливают чуть более низкие.
Ставка по другой популярной льготной программе – «Семейной ипотеке» - осталась прежней: 6% годовых. Но власти произвели ей "апгрейд" - существенно расширили круг потенциальных заемщиков.
Если раньше участвовать в ней могли семьи, где хотя бы один ребенок родился после 1 января 2018 года, то в 2023-м «семейная ипотека» стала доступна для семей, где есть два ребенка до 18 лет.
Как отреагировали жители Алтайского края на эти изменения, мы узнаем в конце февраля, когда Центробанк опубликует январскую статистику рынка. В банках сообщают, что спрос на улучшенную «семейную ипотеку» оказался весьма высоким уже в январе.
Частный интерес
Интересно, что в ВТБ прогнозируют в 2023 году рост спроса на покупку в ипотеку загородной недвижимости на 25-50% - при благоприятной экономической ситуации (прогноз – для России в целом).
«Опережающая динамика вызвана сочетанием сразу нескольких факторов: изменившиеся предпочтения россиян, экономическая привлекательность, а также активная поддержка сегмента индивидуального жилищного строительства государством», - рассказали в пресс-службе банка.
С этим согласен и Константин Енин, эксперт по недвижимости аналитического управления «Открытие Research» банка «Открытие». По его словам, в пользу частного домостроения будет играть и высокая стоимость квартир в новостройках.
«По цене двух- или трехкомнатной квартиры можно приобрести качественный дом в пригороде», - утверждает он.
Статистика краевого минстроя этот интерес, в общем-то, подтверждает.
Ввод индивидуального жилья в Алтайском крае за 11 месяцев 2022 года в Барнауле увеличился на 8%, тогда как многоквартирного «просел» на 6% к тому же периоду 2021 года. В самом «коттеджном» районе края – Первомайском – ввод домов подрос на 7%.
Данные за весь 2022 год минстрой пока не обнародовал.
Стабильность при благоприятных условиях
Что будет дальше с ценами и ставками? Вопрос тоже интересный - с учетом двух лет динамичного роста цен и неопределенности на рынке.
Ставки по льготным госпрограммам, понятно, сохранятся, изменения в течение года не планируются. А вот проценты по собственным, рыночным, программам банков (по ним, как правило, покупают вторичку), медленно но верно повышаются с осени.
Банки объясняют это увеличением неопределенности и рисков кредитования - более высокие ставки призваны компенсировать более высокий риск.
По данным «Российской газеты», с 10 января крупные банки вновь их немного подняли. В частности, в Сбербанке - с 10,4% (такая ставка действовала с октября) до 10,9%. В целом же ставки по нельготным программам зависят от ключевой ставки ЦБ и в целом - от ситуации на рынке.
А вот цены на жилье, которые, как показал декабрь, чутко реагируют на рост спроса, все же останутся примерно на уровне 2022 года. Таково мнение Константина Енина. Правда, аналитик добавляет: «При отсутствии новых шоков». Он так обосновывает свой вывод.
- Летом 2022 года на волне оптимизма застройщики ускорили вывод новых площадей на рынок.
- Спад продаж в конце сентября привел к увеличению доли непроданного жилья в новостройках.
- Сохранение общей экономической неопределенности создает предпосылки к уменьшению объемов вывода новых площадей на рынок в 2023 году.
- Снижение совокупного объема строящегося жилья будет фактором поддержки высокого уровня цен.
- С другой стороны, в 2023 году ужесточится политика Банка России в части дополнительного субсидирования ипотечных ставок застройщиками. Реализация этого сценария позволит рынку стабилизироваться.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
