Как себя чувствует рынок?
Первая хорошая новость: рынок недвижимости в Барнауле постепенно стабилизировался и вернулся к своим докризисным показателям. Положительное влияние на него оказывают различные госпрограммы, направленные на развитие института ипотеки. За весь прошлый год объем ипотечных кредитов в крае вырос на 73% и составил 40 млрд рублей. Эти цифры выглядят впечатляюще и подтверждают, что ипотека сегодня уже не так страшна, как казалось несколько лет назад.
Вместе с тем специалисты дают положительные прогнозы на развитие жилищного рынка и в текущем году, даже несмотря на определенные изменения законодательства (введение эскроу-счетов), о чем так часто пишется в прессе. По данным аналитиков Абсолют Банка, прирост выдачи ипотеки может составить от 15 до 20%, и связано это в первую очередь как с повышением доступности ипотечных кредитов из-за снижения ставки, так и с внедрением новых цифровых технологий, делающих взаимодействие банка, заемщика, риэлтора и застройщика более мобильным, прозрачным и эффективным для всех сторон.
«У рынка ипотеки Алтайского края есть большой потенциал роста, поскольку, по данным Росстата, на начало 2019 года более 50% семей нуждаются в улучшении жилищных условий», – комментирует управляющая операционным офисом Абсолют Банка в Барнауле Ольга Иванова.
«Если охарактеризовать ситуацию на рынке жилья в Барнауле коротко, то можно сказать, что она стабилизировалась, цены вернулись на докризисный уровень. При сохранении или снижении действующих ставок по ипотеке спрос на кредитование будет только расти», – отмечает Екатерина Исайченко, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Жилфонд».
Аналогично оценивают ситуацию и в банке ВТБ. «Мы считаем, что ипотечный рынок края по-прежнему сохраняет значительный потенциал. Будет расти популярность ипотеки по специальным программам, в том числе ипотеки с господдержкой. В среднесрочной перспективе и по мере достижения целей по инфляции мы видим хорошие возможности плавного снижения ставок», – говорит Сергей Никулин, управляющий ВТБ в Алтайском крае и Республике Алтай.
Каковы спрос и предложение?
Константин Никитеев, директор агентства недвижимости «Ключ-Риэлт», отмечает, что выбор на рынке недвижимости есть. «Мы сейчас наблюдаем традиционный сезонный спрос на недвижимость. Он всегда отмечается с августа по декабрь. Когда спрос растет, это приводит к тому, что более дешевые и ликвидные варианты с хорошими планировками уходят быстрее. Остаются в продаже более дорогие варианты, и отсюда создается впечатление, что идет некоторый рост цен», – говорит он.
Эксперт также подчеркивает, что очень востребованной сегодня является сданная новостройка с готовым ремонтом. «Зачастую покупатели рисуют себе идеальную картину. Они говорят: хотим в новостройке, с ремонтом и на этапе сдачи. Мы отвечаем: такие квартиры проданы полгода назад», – говорит риэлтор.
Екатерина Исайченко отмечает, что спрос и предложение являются достаточно пластичными. При необходимости покупатель и продавец могут легко найти выгодный для обеих сторон вариант по цене. А если денег все же не хватает, можно опять-таки обратиться к помощи банка.
«Что касается цен на жилье улучшенной планировки и на элитное жилье, то они почти не изменились, потому что изначально были очень высокими и негибкими, – продолжает Екатерина Исайченко. – А вот самое бюджетное жилье – комнаты – подешевел еще сильнее. Причиной тому стали два факта: ипотека стала доступнее, а отделочные материалы – дороже. Сейчас проще взять дешевый ипотечный кредит и поменять старенькую комнату на кухню-прихожую с хорошим ремонтом, чем делать дорогой ремонт в 9-метровой комнате».
Ольга Иванова из Абсолют Банка отмечает еще одну интересную тенденцию: «Доля вторички растет. Если в 2018 году она составляла 60%, то по итогам 8 месяцев 2019 года выросла до 70%. Несмотря на то, что квадратный метр жилья на вторичном рынке дороже, барнаульцы чаще выбирают готовые квартиры, потому что в них можно заселиться практически сразу после сделки. Покупка жилья в строящемся доме в большинстве случаев означает ожидание ключей в течение 1–2 лет. Это скорее вариант для тех, кому уже есть где жить».
Также по итогам января – августа этого года в Абсолют Банке зафиксировали значительный рост спроса на такой продукт, как «ипотека на ипотеку». Это когда клиент с помощью жилищного кредита покупает квартиру, которая находится у этого же или другого банка в залоге. В Алтайском крае практически нет специалистов, которые бы проводили такие сделки из-за их юридической сложности. Между тем для риэлторов возможность получения ипотеки на залоговое жилье все чаще становится принципиальным моментом при сотрудничестве с банком. Особенно это актуально при сделках с недвижимостью в виде «обменных цепочек». Сейчас их доля составляет более 50% от общего числа.
Какие условия предлагают банки?
Про ипотеку уже было много сказано. Но надо рассказать о главном – условиях ипотечного договора. Процент волнует больше всего.
Многие следят за динамикой ключевой ставки и надеются на дальнейшее ее снижение вместе со ставками по ипотеке. Эксперты рынка подтверждают высокую вероятность дальнейшего снижения ключевой ставки до конца года. При сохранении стабильной экономической ситуации вслед за ней и ставки как по кредитам, так и по депозитам плавно будут снижаться.
Ольга Иванова из Абсолют Банка так комментирует сложившуюся ситуацию по процентной ставке: «Среднерыночная ипотечная ставка в Алтайском крае не отличается от средней по стране. По итогам первого полугодия она составила 10,3% годовых, в конце августа вплотную приблизилась к 10%. Уже сейчас некоторые ведущие ипотечные банки предлагают стандартные программы (без госсубсидий) со ставкой менее 10% годовых. Например, Абсолют Банк – от 9,74% годовых. Можно смело говорить, что очередной психологический рубеж в доступности ипотеки пройден».
Не исключено, что в скором времени размер средней ипотечной ставки составит 9,0−9,5%. Это вполне реальные цифры. Но вот до 8% ее падения ждать в ближайшей перспективе не стоит.
«Мы, как и все банки, зависим от ключевой ставки. Если она будет снижаться, мы будем следовать за ней. В этом году мы уже трижды объявляли о снижении ставок. Последний раз 18 сентября снизились ставки на покупку новостроек у ряда ключевых застройщиков в стране», – говорит Ирина Ярыгова, начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ «Сибирский» Райффайзенбанка.
Покупать сейчас или подождать?
С начала года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Барнаула подорожала на 3%, а на вторичном – на 1%. При этом большие квартиры – трех- и четырехкомнатные, – наоборот, подешевели на 6−10%. Сегодня это, пожалуй, самые трудно продаваемые объекты на местном рынке. Зато хит продаж и чемпионы по динамике роста цен – «однушки» в домах не старше 10 лет.
Эксперты твердо полагают, что если вы подобрали нужный вариант приобретения квартиры, то сделку надо осуществлять. При необходимости применяя для этого инструмент ипотеки. Ждать того, что резко подешевеет жилье или упадет ставка, сейчас не стоит. Иначе можно, сэкономив на процентах, проиграть по стоимости жилья. Да и хорошие варианты по цене-качеству могут быстро закончиться.
«Я бы не советовала откладывать покупку квартиры тем, для кого этот вопрос актуален и у кого есть хотя бы минимальный (от 20%) первоначальный взнос. Впереди – горячий сезон на рынке недвижимости, пик продаж традиционно приходится на период с октября по конец декабря. В это время и привлекательные по цене и качеству объекты пользуются повышенным спросом», – говорит Ольга Иванова.
«Мы ожидаем, что произойдет рост количества сделок на рынке недвижимости, а объемы выдачи ипотеки будут увеличиваться благодаря комфортной ставке и привлекательности условий», — уверен Сергей Никулин из ВТБ.
Константин Никитеев дает более критичный прогноз по первичному рынку жилья: «С начала октября строители уже не смогут построить дом без эскроу-счетов. Рынок ожидает некоторые потрясения. Но даже если их и не будет, то четко определится круг игроков, кто работает по новым правилам. Скорее всего, произойдет подорожание квартир в новостройках, в среднем – на 10%. Покупатели должны понимать, что дешевле новая квартира уже не будет».
Екатерина Исайченко не прогнозирует снижение спроса на жилье. «Причин для этого я не вижу. В последнее время рынок недвижимости стал очень мобильным. Сейчас срок экспозиции объекта в агентстве недвижимости «Жилфонд» составляет примерно два месяца. Был случай, когда 1-комнатную квартиру на улице Малахова мы продали всего за два дня. Хотя другие риэлторы долго не могли ее реализовать».
Самое важное - в нашем Telegram-канале
