«Отряд самоубийц»
Наиболее животрепещущим вопросом до сих пор остаются бюджетные стройки. Региональные власти полагают: никакой трагедии нет, ведь на возведение объектов соцкультбыта в этом году выделено рекордное количество средств — от 11 млрд рублей (по информации краевого минэкономразвития) до 16 млрд рублей (по информации министерства строительства и ЖКХ).
Девелопмент же радоваться не спешит: подрядчиков, готовых работать по госконтрактам, можно сосчитать по пальцам одной руки, да и те не рвутся выходить на аукционы. Председатель краевого Союза строителей Александр Мишустин уверен, что «самоубийц», готовых идти на заведомо убыточные проекты, не осталось. Почти.
«Некоторые застройщики отмечают: им хоть так, хоть эдак — все равно "умирать", поэтому часть из них на грани авантюры все же заключают контракты. Например, на проведение капитального ремонта и реконструкции зданий», — поделился опытом общения с ними Мишустин.
Исполнительный директор Союза строителей Алтайского края Вячеслав Ширшов добавил, что на сегодняшний день освоено всего 4,5 млрд рублей бюджетных средств. На фоне проваленных аукционов прошлого года вырисовывается странная картина, когда деньги есть, но они не востребованы.
«Как морковка, которую слишком высоко подвесили, и до нее никто не может дотянуться», — пошутили участники круглого стола.
Все не так уж плохо
При этом застройщики уверены, что в прошлом году «неотторгованными» остались чуть меньше половины объектов. В краевом управлении инвестиций министерства экономического развития уточняют — только 30%, да и те перешли на этот год.
Начальник управления инвестиций минэкономразвития Алтайского края Марина Акулова подтвердила, что в прошлом году действительно было недоосвоение в размере 3,3 млрд рублей. Все деньги «перебросили» в рамках краевой адресной инвестиционной программы на 2022 год.
Одна из главных причин провала торгов на возведение объектов соцкультбыта — рост цен на строительные материалы. Сами застройщики и подрядчики уверены: дело не только в этом. Главная проблема в неправильном ценообразовании, которое построено по принципу измерения «средней температуры по больнице», когда при формировании прайсов берутся минимальные значения цен на стройматериалы, заработные платы работникам, транспортные издержки и т. д.
В итоге получаются заведомо убыточные проекты. Многие подрядчики уже оказались на грани банкротства. Они не могут покрыть издержки из своих карманов. И пересчет контрактов не помогает. При максимальном увеличении стоимости проекта до 30%, организации, которым повезло получить «прибавку» по факту, увидели на счетах в среднем не более 15%.
Сверх уже имеющихся убытков в этом году добавились новые, вызванные событиями конца февраля этого года. К росту цен на стройматериалы добавился дефицит оборудования, возникший из-за антироссийских санкций. По словам руководителя компании «Век-Строй» Сергея Зябкина, подрядчики пока плохо себе представляют, каким образом им справляться со сложной ситуацией.
«Мы реализовываем государственные, а не коммерческие проекты. На них нельзя впоследствии отыграть убытки. Все издержки ложатся на наши плечи. Поэтому мы сейчас просто в прострации», — поделился Зябкин.
Сложно не только застройщикам
Специалисты минэкономразвития смотрят в будущее с оптимизмом. Из 314 объектов, включенных в программу, 156 уже отторгованы (на 4,8 млрд рублей), 10 находятся на стадии заключения контракта, на четырех опубликованы закупки, 36 – размещены в АИС, более 60 скоро выйдут на аукционы. И только 54 не готовы к торгам.
«На 15 апреля текущего года из бюджета профинансировано 947 млн рублей, что составляет 10,2% от лимита текущего года. В прошлом году на 1 апреля цифры были гораздо ниже — 386 млн рублей, или 4,8%», — подчеркнула Акулова.
Начальник управления единого заказчика в сфере капитального строительства Барнаула Светлана Чаузова отметила: несмотря ни на что, социальным объектам в краевой столице уделяется большое внимание, особенно образовательным учреждениям. На сегодняшний день в городе построены четыре детских сада, которые уже принимают 1100 человек. Ведется проектирование семи школ на 550 и 1100 детей.
Спикер добавила, что с проблемами сталкиваются не только застройщики. Так, управление уже давно пытается достучаться до профильных ведомств, объясняя: постоянно меняющиеся нормы и правила только тормозят проекты по возведению бюджетных учреждений.
«Объекты, в зависимости от объема, подрядчики строят в среднем от трех до четырех лет. За это время успевают измениться требования к ним. Получается, что мы проектируем и возводим объекты по одним нормам, а надзорные органы принимают их по другим. Каждый раз это — коллапс. При этом не стоит забывать, что мы вкладываем бюджетные деньги», — рассказала Чаузова.
Спикер отметила: управление старается «достучаться» до федеральных властей и правительства Алтайского края, но пока безуспешно. Увеличение сроков изменений норм и уменьшение объемов документации могли бы изменить ситуацию в лучшую сторону.
Низы тормозят верхи
Нехватка строительных организаций — еще один тренд последнего времени, отмечают сами девелоперы. Вячеслав Ширшов озвучил статистику: только за прошлый год в подрядных организациях на 1 тыс. человек сократилось количество сотрудников. В этом — и того больше. Отрасль испытывает непростые времена и нуждается в поддержке сверху.
И она есть, но антикризисные меры, оперативно принятые правительством России, в Алтайском крае «буксуют» на региональном уровне, отмечает Зинаида Герасимович, гендиректор ассоциации СРО «Алтайские строители».
«Меры, принятые наверху, не сразу реализуются на местах, из-за чего их положительное влияние сводится в ряде случаев к нулю», — отмечает Герасимович.
В частности, федеральное правительство разрешило выдавать господрядчикам в виде аванса от 50% до 90% от цены контракта, а также проводить закупку у единственного поставщика, когда речь идет о строительстве социального объекта. Но в Алтайском крае они пока не работают.
«Чиновникам не хватает хозяйственной смелости», — отметил кто-то из присутствующих.
Что касается единственного поставщика, то здесь строители вновь вынуждены бороться с бюрократией. Региональные комиссии, рассматривающие кандидатуры, выдвигают заоблачные требования к застройщикам и подрядчикам. Они должны быть чисты, как белый лист — без налоговых недоимок, судов и долгов, - что практически невыполнимо в современных условиях.
«Сегодня выступить в качестве единственного поставщика практически никто не может. Только за прошлый год из-за ряда сложностей в отрасли организации нахватали срывов по срокам, недоимок, да и из судов порой не вылазят. Получается, что проще 10 раз откатать аукцион и найти подрядчика, чем получить разрешение заключить контракт с единственным поставщиком», — резюмировал Вячеслав Ширшов.
Как отметили участники, в целом с мерами поддержки сложилась ситуация из разряда «кто — в лес, кто — по дрова».
«Наверное, здесь у чиновников включается следующая логика: пусть лучше снимут с работы, чем посадят», — пришли к выводу присутствующие.
Застройщики предложили возможный выход — организовать обучение сотрудников профильных ведомств, чтобы каждый из них мог, не боясь, принимать волевые решения для выравнивания ситуации.
«Как будут зарабатывать банки»
Не лучше обстоит ситуация с жилищным строительством. Рост цен на материалы, заморозка их отгрузок из-за западных санкций и многое другое ставят под вопрос успешную достройку объектов.
Пока застройщики радуют высокими темпами роста, но объемы падают, а новые объекты строители не начинают. Одна из причин - «заградительные» ставки по проектному финансированию, которые, хотя и упали до 17%, но все равно остаются неподъемными.
К тому же сейчас девелоперам не так-то просто оформить эти кредиты. Финансовые организации требуют больших обеспечений и наполнения эскроу-счетов. Застройщики разводят руками – как это сделать при нынешних ставках по ипотекам, никто не знает.
«Если не будет застройщиков, как будут зарабатывать банки?» — так можно озвучить вопрос девелопмента, повисший в воздухе.
«Сложилась очень серьезная ситуация. Мы, конечно, еще улыбаемся, но это ненадолго. Просто так ничего не наладится, только через боль. Но мы не хотим "умирать", хотя иногда приходит мысль, что придется», — поделился своими ощущениями руководитель «Жилищной инициативы» Юрий Гатилов.
«Только совместная работа над вставшими перед нами проблемами поможет добиться положительного результата. И в первую очередь властям нужно начать более оперативно принимать решения и минимизировать административные барьеры», — завершила выступление Зинаида Герасимович.
Спикер напомнила, что федеральное правительство видит строительную отрасль в качестве локомотива развития российской экономики, поэтому ей требуется большое внимание на всех уровнях муниципальной власти.
О чем еще говорили спикеры
Стагнация на рынке недвижимости
Февральские события встряхнули и сферу недвижимости. «Жилой квадрат» в новостройках подорожал на 13-15%, достигнув средней планки в 85 тыс. рублей, рассказал участникам круглого стола директор риэлторского агентства «Династия 24» Дмитрий Дворядкин.
Эксперт отметил, что из-за взлетевших ставок практически на все виды ипотек рынок встал. Вдобавок, в марте в сфере вторичной недвижимости резко снизилось предложение — с 2,9 тыс. до 2 тыс. квартир. Дворядкин пояснил: для Барнаула это исторически мало.
Но дефицит в ближайшем будущем может смениться затовариванием рынка, как это произошло в Москве, где был достигнут рекорд последних трех лет. У риэлторов есть все основания полагать, что в такой ситуации рост цен остановится. Более того, есть большая вероятность, что стоимость квадратного метра медленно поползет вниз.
«Напомню, что в период 2015-2016 годов, когда ключевая ставка резко выросла до 17%, продажи замедлились. Сейчас мы наблюдаем похожую ситуацию. Квартиры на вторичном рынке стали продаваться гораздо дольше. Во-первых, из-за высоких ставок. Во-вторых, из-за самых высоких цен в истории. Люди хотят квартиры, но покупателей мало — они выжидают», — рассказал риэлтор.
Круглый стол, посвященный новым вызовам строительной отрасли. Апрель 2022 года.Анна Зайкова.
Дворядкин также заострил внимание на интересном наблюдении: сегодня платить за аренду квартиры стало выгоднее, чем за ипотеку. Он подчеркнул: последние пару лет все было наоборот.
«Разница приближается к почти двукратной. Поэтому потенциальные покупатели пережидают текущую ситуацию в съемном жилье», — резюмировал он.
Лучше меньше, но лучше
Реальность, в которой оказались игроки строительного рынка, требует от них принципиально новых подходов — уверен сооснователь компании «АКТО» Александр Зайцев. Спикер рассказал, что в других регионах Сибири и страны девелоперы в целом пришли к такому выводу: в современных условиях люди уже не торопятся покупать жилье ради жилья. Строить дешево и много — не выход.
«Для того, чтобы потребитель сделал выбор в пользу нового жилья, он должен понимать существенную разницу относительно того, что имеется у него или на вторичном рынке. Это стимул не столько для смены дислокации или увеличения площади, сколько потребность в улучшении качества и уровня жизни. Например, это могут быть новый уровень благоустройства прилегающих территорий, инфраструктуры, подземного паркинга, архитектуры и пр. Нашему региону повезло — у нас есть застройщики, которые это понимают. Если тенденция будет и дальше развиваться в эту сторону, то мы не опустимся до дешевых и невзрачных зданий», — подчеркнул Зайцев.
Что касается текущей ситуации в сфере светопрозрачных конструкций, то пока она стабилизировалась. Этому предшествовал прошлогодний скачок цен на окна до 20-40% и февральская встряска, прибавившая к пиковым значениям еще 15%. Рост стоимости окон остановился только к концу апреля.
По словам Зайцева, рынок успокоился благодаря укреплению рубля, отвязки цен на черный металл и алюминий от мировых цен, активизации антимонопольной деятельности государства и т. д.
Он добавил, что несмотря на санкции - ситуация обнадеживает. Оконная отрасль восстанавливает логистические цепочки. Рынок сформировал запасы на три-четыре месяца, а вот к осени есть риск формирования дефицита некоторых материалов: фурнитуры, химических компонентов для оконной промышленности, в том числе в связи с новыми проблемами из-за санкций, которые нарушили и нарушат логистические цепочки.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
