По рекорду на каждый кризис
— Юрий Александрович, как изменилась "Жилищная инициатива" за последние шесть лет, со времени прошлого кризиса?
— Передышку компания отработала по полной. В 2010 году мы ввели в эксплуатацию 50 тыс. квадратных метров жилья. Тогда это был вызов. Мы смогли вовремя сориентироваться на рынке с растущим спросом и предложить покупателям то, что им нужно. Помните, в 2010 году мы заложили первые дома в Дружном и Лазурном? Это наши именные кварталы с фирменной организацией пространства, современными игровыми комплексами. Сами дома — с квартирами нужной планировки и квадратуры.
В 2016 году компания ввела в эксплуатацию около 200 тыс. квадратных метров жилья. Да, это с учетом и Барнаула, и Новосибирска. Но я уже давно не разделяю эти два города. На этих площадках работает одна компания со своим штатом специалистов, финансовым и техническим ресурсами.
— Но кризис 2015–2016 годов вы все же ощущаете?
— Конечно. Мы постоянно работаем над оптимизацией бизнеса. Но прибыль падает, и мы выходим на схему работы с оборота. Рекордный ввод 2016 года — это отработанный задел 2014 и 2015 годов. Сейчас спрос сократился, поэтому уменьшился и объем жилья, который мы строим. Но в любом случае в постоянном обороте компании находится около 150–200 тыс. квадратных метров. Из них ежегодно в эксплуатацию вводим около трети объектов. То есть в существующих условиях экономики мы сможем вводить 75–100 тыс. "квадратов" в год.
— То есть фактически объем работ "Жилищной инициативы" сжимается?
— Наоборот. Мы растем. Знаете, какой сегодня рецепт выживания и развития строительной компании? Нужны небольшие объемы в разных точках города. У покупателя должен быть выбор. Его предложим либо мы, либо наши конкуренты. Мне больше нравится первый вариант, поэтому мы увеличиваем количество кварталов в работе. Если раньше "ЖИ" строила четыре-пять кварталов, то сегодня вместе с Новосибирском их 10. Там, где мы одновременно возводили 10 домов, сейчас закладываем два-три. То есть количество домов в обороте компании сопоставимо с предыдущими периодами.
— В интервью 2010 года вы говорили, что рецепт успеха как раз в квартальном строительстве. Что изменилось?
— Поменялась покупательная способность населения. На сей раз она ниже, и мы вынуждены с этим считаться. Но чтобы не уронить оборот, мы строим понемногу в разных местах.
Выбор земли — огромный
— Ваша история квартальной застройки завершается?
— Нет. У нас еще много площадок. В кварталах Лазурный, 2033 примерно треть территории будет осваивать "Жилищная инициатива", где в этом году мы начнем строить квартал Дружный 2.
— Но это проекты, появившиеся еще несколько лет назад. Будут ли новые кварталы от "ЖИ"?
— Пока не могу однозначно ответить на этот вопрос. Мы планировали принять участие в аукционе на застройку кварталов 2032 и 2037. Они расположены рядом с нашим Дружным, было бы логично продолжить строить в этой части города фирменные кварталы. Но от идеи пришлось пока отказаться.
— Почему?
— Изменился подход к формированию аукционных документов. Если раньше кварталы предоставляли для комплексного освоения в целях жилищного строительства, то сейчас для комплексного освоения территорий. Строителю предлагают заключить два договора: аренды и развития территории. То есть от нас ждут строительства детсадов, школ и других социальных объектов. Но об этом можно было вести речь три-четыре года назад! Сейчас запасы строительных организаций исчерпаны.
Мы работаем с оборота, и денег слишком мало даже на первостепенные задачи — строительство дорог и сетей. Обязательство возводить "социалку" возникает сразу по заключении договора, а сроки финансирования не определены. Нам придется заложить эти объекты в цену квадратного метра, который автоматически подорожает на 5–6 тыс. рублей. Что произойдет дальше в условиях низкой платежеспособности населения, думаю, понятно.
Опять же вызывают вопрос цены аукционов. Сейчас строится квартал, который "Союз" приобрел за баснословные деньги. Аналогичные лоты уже на следующем шаге резко обесценились. Зачем вкладывать огромные средства и при этом наживать себе проблемы? Пока мы воздержимся от участия в новых торгах.
— Как вы будете пополнять свой земельный фонд?
— Сейчас отличное время для приобретения хороших площадок. Выбор просто огромный. Государство пересчитало кадастровую стоимость участков, увеличило налоги — и собственники массово "сбрасывают" их. Без развития они превратились в обузу. Мне постоянно предлагают купить землю. Но мы выбираем только те территории, где можно построить жилой комплекс. Хотя бы два-три дома, вокруг которых мы сможем создать достойное благоустройство.
Дорогая "социалка"
— Сейчас "Жилищная инициатива" взялась за строительство школы в квартале Дружный. Причем, как вы сами говорите, для завершения проекта вам придется добавить собственные средства. Почему вы пошли на это?
— В 2016 году "Жилищная инициатива" стала единственным участником аукциона на право строительства школы в Дружном. Нам пришлось его выиграть, потому что это наш квартал, и мы обязаны создать жителям комфортную среду для жизни. Мы уже построили детсад. Теперь нужна школа. На нее из бюджета выделено почти полмиллиарда рублей. Нам предстоит построить ультрасовременное здание. Там спроектированы самые современные системы вентиляции и пожаротушения. В лот входит прокладка сетей, благоустройство территории с освещением и ограждением, стадион, гараж, оборудование спортзалов, медкабинета, столовой, мебель. В смету мы вряд ли уложимся, поэтому и придется добавлять свои средства.
Важно, что этим мы укрепляем имидж компании. В кризис, когда на строительном рынке высокая конкуренция, нужно не только строить хорошее жилье в срок. Важно не затягивать с наполнением территорий социальными объектами.
— В этом году край получит серьезные деньги на строительство социальных объектов — 3,9 млрд рублей. Вы планируете участвовать в аукционах?
— Действительно, это хорошее подспорье для строительной отрасли края. Деньги поддержат производство, проектные институты и собственно застройщиков, производителей строительных материалов. Но возводить соцобъекты должны специализированные предприятия. У нас, как у компании, которая работает на рынке жилья, необходимых ресурсов нет. Ни производственных, ни технологических, ни людских.
Специальный вопрос
— Алтайкрайстат сообщает, что объем работ в строительстве в январе – ноябре 2016 года на 16,3% меньше, чем в 2015 году. Рентабельность отрасли упала с 10 до 5%, говорил ваш коллега Юрий Фриц. Есть ли механизмы, решения, которые могут облегчить жизнь местных строителей?
— Не дай бог, кто-то решит сделать нашу жизнь легче! Каждый раз, когда возникает такая идея, жизнь предпринимателей из любой сферы становится в десятки раз тяжелее.
В 2015 году много и громко говорили об уменьшении количества согласований, необходимых для организации строительства и ввода в эксплуатацию готовых объектов. Чиновники отчитались о сокращении количества пунктов, но по факту несколько этапов объединили под один "заголовок", и все стало еще сложнее и запутаннее. Да, физически наименований бумажек стало меньше. Но фактически за формулировками кроются все те же "бродилки" по кабинетам.
Для примера: 10–15 лет назад от эскиза до начала строительства уходило два месяца. Сейчас на подготовку документов уходит 2,5 года.
![Вся страна увидела новые кварталы "Жилищной инициативы".](https://obj.altapress.ru/picture/43182/900x.webp "Вся страна увидела новые кварталы "Жилищной инициативы".")
О чем еще рассказал собеседник
О новом требовании закона
— В нашей стране регулярно одни законодательные нормы натыкаются на другие, Земельный кодекс противоречит строительным нормам и так далее. Требование сформировать уставный капитал вступает в силу в июне. Вот тогда и будем думать. Посмотрим, как поступят коллеги в других городах.
О дорогах
— Барнаулу нужны дороги. Я каждое утро беру карту "Яндекса": Барнаул стоит в 8-балльных пробках, Новосибирск — в 9–10-балльных, Кемерово — в 6–7-балльных. А жители Челябинска, Екатеринбурга, Казани спокойно едут на работу и учебу. Эти города решили проблему пробок. И нам надо решать.
Мы хотим реконструировать дорожную сеть города и не раз выходили на уполномоченных чиновников, но пока не можем подойти к конкретному решению вопроса. Наверное, потому что они часто меняются.
Об инженерных сетях в центре Барнаула
— Я не считаю, что главный критерий при выборе площадки в центре города для строительства жилья — это мощность существующих сетей. Эти вопросы решаемы. Важнее транспортная доступность. Я посмотрел: по Партизанской, Пролетарской, Интернациональной уже не проехать. Если там построить еще несколько домов, то район превратится в "муравейник".
Об аукционах
— Уровень подготовки кварталов к аукционам все еще крайне низкий. И мэрия прямо говорит: "А зачем мы будем вкладываться, если есть шанс, что вы не захотите покупать?" На что строители отвечают, что это заставит вас (чиновников) думать, прежде чем предложить лот. Просчитывать его инвестиционную привлекательность.
Досье
Юрий Александрович Гатилов родился 31 августа 1964 года. В 1986 году окончил Алтайский политехнический институт по специальности "промышленное и гражданское строительство". Работал начальником участка СУ-40 предприятия "Барнаулстрой". С 1997 года и по настоящее время — генеральный директор компании "Жилищная инициатива". Женат, воспитал двух дочерей, есть внуки.
Цифра
700 человек работают в штате "Жилищной инициативы", и еще более 500 трудятся в подрядных организациях, которые выполняют отдельные виды работ.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
