Ипотечные качели
Апрель и май 2022 года наверняка запомнится надолго. После того, как в конце февраля ЦБ прописал рынку сильнодействующее «успокоительное» — повысил ключевую ставку с 9,5 до 20% — спрос на ипотеку рухнул. Так, в мае объем выданных кредитов на покупку жилья в рублях сократился в Алтайском крае в 4,5 раза (к маю 2021-го), количество — в 5,6 раз.
Такого не было даже в кризисном 2015 году: тогда, после взлета ключевой ставки до 17%, объем выданных ипотек сократился в 3,3 раза. На восстановление ушло два года — о достижении докризисного уровня ипотечного кредитования крупнейшие банки (Сбер и ВТБ) заявили только в конце 2017-го.
Но в этом году удар по рынку был чувствительнее. Инфляция съела заработки: к примеру, в мае реальная зарплата в Алтайском крае оказалась ниже, чем год назад, на 4,7%, по данным крайстата. Инвесторы, практиковавшие вложения в недвижимость, переориентировались на вклады.
![Статистика рынка. Статистика рынка.](https://obj.altapress.ru/picture/679037/900x.webp)
А затянувшаяся геополитическая неопределенность заставила часть заемщиков отложить сделки. «Люди стали с осторожностью подходить к новым финансовым обязательствам», — объясняет Ольга Лаврова, брокер агентства недвижимости «Жилфонд Барнаул».
Между тем, участники рынка отмечают: после двух месяцев движения вниз ипотечные «качели» пошли в обратную сторону. «В июне рынок активнее в 1,5-1,7 раза, чем в мае», — констатирует Дмитрий Дворядкин, гендиректор агентства недвижимости «Династия 24».
Робкое оживление
Возросший интерес заемщиков к ипотеке отметили все опрошенные «СК» банки: «Акцепт», «Ак Барс», ВТБ, Газпромбанк и Сибсоцбанк. В «Ак Барс Банке» в июне количество заявок возросло на 55% по сравнению с маем, рассказала Татьяна Ефименко, руководитель офиса продаж.
![Статистика рынка. Статистика рынка.](https://obj.altapress.ru/picture/679036/900x.webp)
Дмитрий Горбунов, управляющий ВТБ в Алтайском крае и Республике Алтай, приводит такие сведения: объем выдач кредитов заемщикам края в июне по сравнению с маем увеличился в четыре раза по стандартным ипотечным программам банка (по ним, в основном, покупают вторичку), в 1,5 раза — по программе ипотеки с господдержкой, по «семейной ипотеке» сохранился на прежних значениях.
При этом Татьяна Зинченко, руководитель «Агентства недвижимости Татьяны Зинченко», связывает оживление с отложенным спросом, провалившимся в апреле и мае.
Не удивительно, что в июле рост оказался уже не столь резким — по оценкам Дмитрия Дворядкина, он составит порядка 10% к июню. «И июнь, и июль 2022 года не достигли июня-июля 2021 года, поэтому говорить можно скорее о робком оживлении», — считает он.
![Ипотека. Ипотека.](https://obj.altapress.ru/picture/588480/900x.webp)
Будущий магнит
Тем не менее большинство опрошенных считают это оживление (пусть пока и робкое) устойчивым трендом. Во-первых, потому что его двигатель — снижение ключевой ставки Центробанка, вслед за которым снижаются и цена ипотеки. А в этом деле ЦБ идет все дальше и дальше: 10 июня регулятор вернул ставку на докризисный уровень 9,5%, с 25 июля снизил ее до 8%.
«На наш взгляд, тенденция к понижению ключевой ставки сохранится до конца года», — комментирует Александр Кокорев, директор «Газпромбанк» в Алтайском крае.
Во-вторых, потому что правительство, поначалу поднявшее ставку по льготной ипотеке до 12%, вернуло ее на уровень 7%, а по факту в банке ставка может быть еще ниже. Не случайно большинство представителей кредитных учреждений сообщили «СК», что эта ипотечная программа показала существенный рост в июне-июле.
В-третьих, свою роль сыграло и окончание действия вкладов, открытых в марте на пике доходности.
![Деньги, ипотека. Деньги, ипотека.](https://obj.altapress.ru/picture/400703/900x.webp)
«Освободившиеся денежные средства клиенты начали инвестировать в недвижимость», — объясняет Александр Фролов, начальник управления организации продаж розничного бизнеса «Банка Акцепт».
При этом доходность депозитов продолжает падать, на что влияет, в том числе, все та же ставка Центробанка. Так что жилая недвижимость имеет шанс вновь стать магнитом для инвесторов.
Ну и, наконец, назовем четвертый фактор оживления: обновленные условия рефинансирования, введенные частью банков. К примеру, в ВТБ для кредитов, оформленных с 1 марта по 25 июня включительно, отсутствует требование к «сроку жизни» кредита, — привел пример Дмитрий Горбунов.
![Новостройки Барнаула, август 2022. Новостройки Барнаула, август 2022.](https://obj.altapress.ru/picture/679194/900x.webp)
А в «Ак Барс Банке» для рефинансирования кредитов сторонних банков достаточно совершить один ежемесячный платеж. «Для собственных клиентов необходимо три платежа», — говорит Татьяна Ефименко.
Лицом к риэлтору
Надо сказать, что попытки раскрутить рынок предпринимают и теряющие покупателей застройщики. Сама себя квартира уже не продаст, как это было в предыдущие два года. И они усилили акцент на продажах, позвав на помощь риэлторов.
«Застройщики готовы пойти на повышение риэлторам комиссии, которая в предыдущие «жирные» годы была резко сокращена. Нас возят на экскурсии на объекты и брокер-туры, нам организуют обучение», — говорит Татьяна Зинченко.
Более того, некоторые застройщики предлагают покупателям особые условия.
![Новостройки Барнаула, август 2022. Новостройки Барнаула, август 2022.](https://obj.altapress.ru/picture/679195/900x.webp)
«Они уже не ждут быстрого разрешения сложной геополитической ситуации. Самостоятельно влиять на изменение цены квадратного метра они не могут, поэтому инициируют совместные с банками ипотечные предложения, субсидированные ставки. Сегодня можно взять новостройку с дисконтом в 5-10%, экономия доходит до 200 тыс. рублей», — говорит Ольга Лаврова, брокер агентства недвижимости «Жилфонд Барнаул».
При этом Дмитрий Дворядкин особо отмечает активность новосибирских застройщиков, которые «предлагают много акций и скидок».
Впрочем, эту смену вектора статистика пока не уловила. По данным на 30 июня, у алтайских застройщиков имелись обязательства по 8 587 договорам долевого участия, что на 30% меньше, чем в первом полугодии прошлого года (11 908 договоров), сообщили в инспекции Стройжилнадзора.
Оптимистичная новость — в том, что ни один жилищный проект в крае не остановлен, ввод жилья продолжает расти.
![Статистика рынка. Статистика рынка.](https://obj.altapress.ru/picture/679038/900x.webp)
Формула цен
Между тем, восстановление рынка напрямую зависит и от цен на жилье.
С лета 2020 года они стремительно росли: средняя цена квадратного метра на первичном рынке, рассчитанная «СберИндексом» по фактическим сделкам, к 30 июня 2022 года достигла в регионе 94 тыс. рублей.
А это почти вдвое больше, чем на старте госпрограммы: 48,5 тыс. Соответственно, к первичному рынку подтягивался и вторичный.
Рост цен на новостройки «съел» выгоду от низкой ставки по льготной ипотеке в Алтайском крае еще летом прошлого года, ежемесячный платеж по кредиту превысил уровень 2019 года, сообщал «СберИндекс». Понятно, почему Сбер прогнозировал снижение объемов ипотеки в 2022 году до 20%, вспоминает Татьяна Зинченко.
![Цены на жилье по фактическим сделкам, рассчитаны СберИндексом. Средняя цена 1 кв. м в конце июня 2022 г. - 93 998 рублей. Цены на жилье по фактическим сделкам, рассчитаны СберИндексом. Средняя цена 1 кв. м в конце июня 2022 г. - 93 998 рублей.](https://obj.altapress.ru/picture/679205/900x.webp)
И вот сегодня риэлторы констатируют: рост на первичном рынке прекратился. «Цена не повышается и не падает как в Барнауле, так и в целом по России», — утверждает Татьяна Зинченко.
«Это связано с тем, что застройщики ограничены договорными обязательствами, поскольку вся проектная документация составлялась задолго до начала изменения геополитической ситуации», — объясняет феномен Ольга Лаврова.
А вот на вторичном, более гибком рынке ситуация вообще изменилась в корне. «Покупателям интересны собственники, готовые к большому дисконту, продавцам приходится снижать цены. Стоимость квадратного метра, к примеру, в мае 2022 года, снизилась к 2021 году в среднем на 17-20%», — говорит Ольга Лаврова.
![Цены меняются неравномерно. Цены меняются неравномерно.](https://obj.altapress.ru/picture/613453/900x.webp)
Давление дисбаланса
За полтора летних месяца, по оценкам ВТБ, цены на жилье снизились в среднем более чем на 2%. Что будет дальше? Большой вопрос. По словам Ольги Лавровой, платежеспособный спрос исчерпал себя в значительной степени и находится в зоне риска.
«В ближайшей перспективе мы ждем дальнейшего снижения цены на вторичном рынке из-за дисбаланса между растущим предложением и ограниченным покупательским спросом», — считает она.
Татьяна Зинченко уверена, что снижение цен ждет и новостройки. Отчасти это подтверждает и наблюдение Дмитрия Дворядкина: по его словам, в новых проектах уже установлены более низкие цены.
«Квартиры, которые вышли на рынок в последние пару месяцев, дешевле на 400-500 тыс. рублей тех, что выставлялись в марте-апреле. Но в целом все продается и покупается сейчас и без этого. Лавинообразного снижения цен не будет», — говорит он.
![Успеть за ценами. Успеть за ценами.](https://obj.altapress.ru/picture/659672/900x.webp)
Все еще впереди
Надо сказать, что в июне Минфин России (видимо, желая подбодрить участников рынка) давал сверхоптимистичные прогнозы: к концу 2022 года ипотека якобы может побить рекорд 2021-го.
Но опрошенные «СК» участники смотрят на будущее более сдержанно. Большинство из них полагают: восстановление потребует больше времени. «На наш взгляд, более реалистично повторение результатов 2019-2020 годов. Активность заемщиков до уровня прошлого года не восстановится», — считает Елена Дорохина, начальник отдела ипотечного кредитования «Сибсоцбанка».
«По прогнозам ВТБ, в этом году рынок ипотеки не сможет показать очередного рекорда продаж из-за сокращения числа сделок весной. Во втором полугодии объем выдачи ипотеки вырастет примерно в 1,5 раза относительно первого», — говорит Дмитрий Горбунов.
![Ипотека. Покупка жилья. Ипотека. Покупка жилья.](https://obj.altapress.ru/picture/632361/900x.webp)
Дмитрий Дворядкин тоже полагает, что превзойти рекорд-2021 в текущем году нереально. Сдержанный взгляд на перспективы рынка и у Татьяны Зинченко: она полагает, что ипотечный рынок будет сжиматься в ближайшие один-два, а, возможно, и три года.
Особенность нынешнего кризиса — его геополитический аспект, и экономический спад со снижением всех показателей еще впереди.
![Статистика рынка. Статистика рынка.](https://obj.altapress.ru/picture/679057/900x.webp)
Что еще происходит на рынке
Самое важное - в нашем Telegram-канале