«Нам еще есть, к чему стремиться»
Замминистра строительства и ЖКХ края Игорь Спивак подвел положительные итоги года. Так, судя по данным министерства, в текущем году ожидается увеличение объемов ввода жилья. Это особенно важно в свете довольно высокой планки, выставленной в 2021-м федеральный центром в рамках проекта «Национальное жилье». Она составила 836 тыс. кв. м.
«На сегодняшний день уже введено 736 тыс. кв. м. С учетом прогноза, показатель к концу года будет достигнут», — пояснил Спивак.
«Бюджетные стройки провалены»
Несмотря на позитивные цифры краевого минстроя по вводу жилья, проблемы строительной отрасли до сих пор не решены.
Одна из важнейших – низкая стоимость госконтрактов на возведение объектов социальной сферы.
«Освоение бюджетных денег на объектах соцкультбыта на сегодня составляет 52%. Это говорит о том, что аукционы не состоялись, а бюджетные стройки провалены. И они будут провалены в следующем году», — констатировал Александр Мишустин, председатель Союза строителей Алтайского края.
Минстрой не раз на это отвечал девелопменту: «экономику» пересчитают, добавив максимум 30%. Спикер же обратил внимание, что мера до конца не проработана и не дает должного эффекта. Вдобавок, пересчет ведется на остаток сметной стоимости и длится уже три месяца. У подрядчиков есть серьезное опасение, что с 1 января следующего года пересчет стоимости госконтрактов начнется сначала.
«Свободных территорий в генплане нет»
Гендиректор ассоциации СРО «Алтайские строители» Зинаида Герасимович традиционно озвучила все наиболее «болезненные» вопросы отрасли. Среди самых острых симптомов: рост цен на стройматериалы, который приводит к неизбежному увеличению цены за квадратный метр готового жилья, дефицит строительных кадров, вызванный недостатком рабочей силы, несовершенство процедуры проектного финансировании и работы с эскроу-счетами.
Не менее важным остается земельный вопрос. Его мог бы решить вступивший в силу 1 января уходящего года закон 494-ФЗ «О комплексном развитии территорий (КРТ)». Но и здесь не все гладко.
«Осенью мы получили от администрации края разработанные нормативные акты, но у нас возник вопрос в части КРТ незастроенных территорий. Администрация города — основной организатор аукционов — не может провести торги, кроме участков 12-го микрорайона, из-за того, что сегодня свободных территорий в генплане нет», — рассказала спикер.
Герасимович подчеркнула, что за 2021 год фактически не состоялось ни одного аукциона, и, похоже, их не будет и в следующие два года. Корректировка генерального плана Барнаула будет завершена в июне 2023-го. С учетом процедуры утверждения главный градостроительный документ будет получен не раньше 2024-го. Понимая, что «спасение утопающих - дело рук самих утопающих», девелоперы начали развивать частный сектор за Красноармейским и Комсомольским проспектами.
«А теперь они будто будут лежать, пить кофе...»
Гендиректор «Жилищной инициативы» Юрий Гатилов, несмотря на присущий оптимизм, не смог проигнорировать невеселые симптомы отрасли, в которой работает более 20 лет.
«Печальненько все, так скажем...», — с этих слов застройщик выступление на экспертном совете.
Застройщик уверен: нельзя оставлять без решения вопрос расчета стоимости госконтрактов на социальные объекты - отказаться от «вражеских методов» в пользу «советских» коэффициентов и перестать «считать каждую копейку».
Кроме того, нужно отстоять снижение сейсмики до шести баллов для соцобъектов, реконструкции памятников архитектуры, капремонта и т. д, как это было сделано для жилищного строительства.
Еще одна проблема, по мнению девелопера, связана с новой схемой - введением эскроу-счетов и проектного финансирования. Он предположил, что из-за этого с 2023 по 2025 годы в 90% регионов жилищное строительство встанет.
«В свое время „пели песни“ о том, что благородных дольщиков кругом обманывают, а теперь они будто будут лежать, пить кофе, курить сигару, а банки за них будут работать. И это, если честно издевательство. Тем временем, мы «съедим» всю «оборотку», которая была заложена. Уже сейчас земли нет. И даже если застройщики смогут ее купить, пройдет три года, прежде чем на ней будет реализован первый объект», — подчеркнул Гатилов.
«Лишь бы ввести объект в эксплуатацию»
Главный инженер компании «Селф» Александр Жокин проиллюстрировал ситуацию, сложившуюся с бюджетными стройками, на примере своей компании, являющейся одним из крупнейших контрактодержателей региона.
Он отметил: общая цена контракта увеличилась, но только по нескольким статьям. В частности, выросло финансирование заработной платы. На подорожавшие стройматериалы, сметная стоимость которых хоть и увеличилась за счет индексов, но так и не приблизилась к реальной, денег по-прежнему не хватает.
«И сейчас мы снова перераспределяем деньги с одной статьи затрат на другую. Соответственно, провал стоимости материалов, перекрывается затратами на накладные расходы и сметную прибыль. И так поступают многие компании, задействованные на бюджетных стройках, чтобы выйти хотя бы «в ноль», лишь бы ввести объект в эксплуатацию. О маржинальности пока даже речи не идет», — пояснил Жокин.
«Пробита отметка в 100 тысяч рублей за квадратный метр»
Гендиректор агентства «Династия 24» Дмитрий Дворядкин, подводя итоги года, отметил: цены на жилье продолжают расти. Только за 2021-й прирост составил 10-12 тыс. рублей за квадратный метр. И если в 2019 году средняя стоимость «жилого квадрата» не превышала 48 тыс. рублей на первичном и 50 тыс. рублей на вторичном рынке, то сегодня она уже подобралась к отметке 70 тыс. рублей и постепенно переваливает за нее.
«Квартиры, которые до пандемии стоили 2 млн рублей, теперь продаются за 3 млн. Рост составил 50% и выше. В 2021 году впервые была пробита отметка в 100 тыс. рублей за кв. м. Сейчас это 115 тыс. рублей, а в ближайшее время мы ждем выхода на рынок жилья с ценой 130 тыс. рублей за „квадрат“», — рассказал спикер.
«Сегодня в Барнауле нет дельцов»
Немного позитива добавил сооснователь компании «АКТО» Александр Зайцев. Он отметил, что строительная отрасль Алтайского края выглядит вполне достойно на фоне других регионов. Это видно не только по качеству и количеству возведенных объектов, но и по ответственному подходу застройщиков к реализации своих проектов.
«Сегодня в Барнауле нет дельцов. Девелоперы, представленные на рынке, становятся более компетентными, применяют полученный опыт и следят за последними тенденциями. Они стараются разбираться в тонкостях современного строительства: планировочных решениях, технологиях, стройматериалах», — подчеркнул Александр Зайцев.
Вторым положительным моментом спикер назвал растущую роль архитекторов, проектировщиков и дизайнеров. Каких-то десять лет назад, когда преобладала типовая застройка, такие профессионалы в какой-то мере недооценивались. Сейчас инвесторы и застройщики буквально «голосуют рублем» за наиболее креативных и компетентных представителей профессии.
«Только совместно мы можем решить возникающие проблемы»
Тенденции текущего года - рост цен на строительные материалы и повышение ключевой ставки ЦБ - затронули не только застройщиков региона. Для оперативности разрешения возникающих вопросов в части увеличения бюджетов финансирования важна качественная командная работа, когда в процесс включаются все стороны — банки и застройщик.
«Только совместно мы можем решить возникающие проблемы, какими бы сложными они ни были. Для банка „Открытие“ строительная отрасль остается одним из приоритетных направлений бизнеса, и мы заинтересованы в новых качественных проектах застройщиков и соответственно в их успешной реализации. Мы готовы индивидуально рассматривать каждый проект на проектное финансирование с использованием счетов эскроу в оперативном порядке. Для этого в банке есть наработанный успешный опыт работы», — подчеркнула заместитель управляющего по корпоративному бизнесу банка «Открытие» Наталия Кочеткова.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
