Разбор. Оборот микродолей в квартирах и домах ограничили. Что теперь можно и нельзя

Итак, теперь собственник жилого помещения (квартиры или дома) не вправе совершать действия, в результате которых появятся доли меньше шести «квадратов». При этом обладателю доли в праве общей собственности запрещено дробить ее на более мелкие доли - меньше 6 кв. метров.

Изменения эти внесены в статью 30 Жилищного кодекса (пункт 1.1) и вступили в силу 1 сентября.

Отныне сделки с жилыми помещениями или долями не должны нарушать эти требования. Иначе их признают ничтожными и в Росреестре переход права собственности не зарегистрируют, объяснила Наталия Михайлец, нотариус Заринского нотариального округа и член Правления Алтайской краевой нотариальной палаты.

Во-первых, изменения касаются правоотношений, возникших после 1 сентября, объяснила Наталия Михайлец. Закон не имеет обратной силы: если долю вы купили до 1 сентября, то вправе и продать ее, и подарить, и завещать.

Во-вторых, законодатель ввел исключения. Жилищный кодекс не запрещает переход микродоли в собственность при получении ее в силу закона - например, в порядке наследования и при приватизации жилого помещения.

Тут все зависит от обстоятельств.

Покупка жилья с помощью материнского капитала – один из самых распространенных способов его приобретения. По данным отделения ПФР, на середину ноября 2022 года, в Алтайском крае маткапитал на улучшение жилищных условий направили 8 719 семей.

Как вы наверняка знаете, выделение долей детям является обязательным - для этого оформляют соглашение об определении долей. Но как быть, если семья купила малометражное жилье, и доля каждого окажется меньше шести «квадратов»?

Наталия Михайлец объясняет: такую сделку Росреестр зарегистрирует.

- При оформлении соглашения об определении долей в связи с использованием средств материнского (семейного) капитала правила статьи 30 Жилищного кодекса не применяются, - говорит она.

И в Росреестре с этой позицией согласны.

- Если к нам поступает обращение с соглашением о выделении долей детям, и эти доли меньше 6 кв. метров, мы такие сделки пропускаем, поскольку доля рассчитывается пропорционально сумме материнского семейного капитала, потраченной на покупку жилья, - подтвердила Людмила Докукина, начальник отдела по госрегистрации недвижимости №1 управления Росреестра по Алтайскому краю

Самое главное, что надо знать: в новом жилье, которое вы покупаете уже без использования маткапитала, на каждого ребенка должно приходиться не менее 6 кв. метров. Даже если в прежней квартире «детская доля» была меньше.

По словам Людмилы Докукиной, позиция Росреестра и органов опеки по отношению к таким сделкам однозначная: меньше - нельзя. Хотя, как признают в краевой нотариальной палате, выполнить это требование смогут не все семьи – ведь это потребует от родителей дополнительных затрат.

- Да, доли должны быть не меньше шести квадратных метров. Но родители не всегда могут найти средства, чтобы приобрести эти доли», - согласилась Наталья Швецова, начальник отдела охраны прав детства минобразования края.

Такая ситуация возникает, например, если вы купили микродолю у гражданина, который сам вполне законно приобрел ее еще до 1 сентября. Главный вопрос в этом случае: можете ли распорядиться ею вы?

В краевой нотариальной палате полагают: да, можете - при условии, что в результате не произойдет разделение доли на более мелкие. Жилищный Кодекс в новой редакции запрещает дробление доли, а не распоряжение ею.

Так что, если доля не была разделена, то ее можно и продать, и подарить, и завещать.

А вот стать предметом брачного договора или соглашения о разделе имущества супругов микродоля, скорее всего, не сможет, считает Наталия Михайлец. Ведь тогда эту долю придется раздробить – а это как раз запрещено законом.

Да, можете. Здесь та же логика. Вы вполне можете распорядиться своим наследством – например, продать унаследованную микродолю, если не будете ее дробить - поскольку вся доля перейдет к новому собственнику как единое целое.

Купить небольшое жилье можно – нет проблем. Не каждая семья может позволить себе большую квартиру или дом, и денег хватило только на комнату 11 кв. метров. Но сложности могут возникнуть в дальнейшем.

- Супруги могут обратиться с целью заключить брачный договор или соглашение о разделе совместно нажитого имущества. И тогда на долю каждого придется менее шести «квадратов». Скорее всего, Росреестр откажет в регистрации, - прокомментировала Наталия Михайлец.

Вариантов здесь немного, и для законного выхода из ситуации следует обратиться за консультацией к нотариусу.

Вопрос об этом пока остается открытым. Наталия Михайлец приводит такой пример.

Квартира принадлежит четверым. У каждого доля - меньше шести «квадратов». Один член семьи желает подарить долю другому. «Сегодня есть проблема с регистрацией перехода прав по таким сделкам, так как размер доли - меньше шести квадратных метров», - сказала нотариус, однако, согласно обсуждаемым изменениям, обладателю доли в праве общей собственности запрещено дробить ее на более мелкие доли, но нет запрета на распоряжение ею.

Надо сказать, что сложных вопросов применения новых правил Жилищного Кодекса остается немало – практика только формируется.

По словам Людмилы Докукиной, органы Росреестра будут вырабатывать позицию на конкретных примерах.

Цель нововведения – борьба с мошенничеством на рынке недвижимости, с рейдерским захватом жилья, объяснила Наталия Михайлец. При купле-продажи жилого помещения она советует обращаться к нотариусам, это поможет гражданам избежать проблем не только с регистрацией, но и с дальнейшем распоряжением своими квадратными метрами. Нотариусы несут полную ответственность за свои действия, по закону консультации у нотариуса – бесплатные.

Вот характерный пример такого рейдерства: гражданин принимает в дар микродолю в обход нормы Гражданского Кодекса о преимущественном праве других совладельцев долей и вселяется в квартиру. А затем делает жизнь добросовестных владельцев остальных долей невыносимой. Итог: соседи вынужденно продают ему свои доли по низкой цене и выезжают.

Эксперты считают, что поправки станут логичным продолжением в борьбе рейдерскими захватами жилья.