Вслед за рентабельностью
— В 2016 году вы создали "Вектор". Вы представляете эту компанию как выросшую из подрядной организации "СМК “Партнер”". Кроме вас, в 2016 году несколько собственных проектов анонсировали и другие подрядчики. Почему вы пошли в "свободное плавание"?
Михаил Разливинский (МР): — Генподрядная организация "СМК “Партнер”" зарекомендовала себя как стабильная строительная компания. Однако сложная экономическая обстановка заставляет диверсифицировать бизнес. В 2014 году мы создали "Алтайский завод ЖБИ" для производства товарного бетона и мелкоштучного железобетона. Это позволило стать более независимыми от поставщиков.
Свою роль сыграли и другие факторы. Подрядов на коммерческие объекты становится меньше. В то же время рентабельность строительства жилья в центре у заказчика составляет 25–30%. У подрядчиков только 10%. В силу своей ответственности мы не стали замахиваться на большие проекты сразу. Пилотный дом ЖК "Изумрудный" небольшой, но участок имеет потенциал для развития.
— Но некоторые ваши коллеги говорят, что рентабельность строительной отрасли стремительно падает — чуть ли не до 5%. Это не так?
МР: — Отчасти. В целом по отрасли рентабельность действительно падает: дорожают строительные материалы, покупательная способность населения значительно сократилась. Но в центре Барнаула жилье высокого качества по-прежнему востребовано. Поэтому многие, кто строил на окраине, перебираются в центр. Посмотрите на "Алгоритм" или "Жилищную инициативу". Сюда приходят и иногородние застройщики со своими проектами и капиталом. Если пять лет назад в центре строили 5–10 домов, то теперь их десятка два.
— Такая высокая рентабельность наверняка привлекает компании-однодневки. Их станет больше?
МР: — Что нужно для строительства дома стоимостью 150 млн рублей? Площадка и стартовые 20–25 млн на первые три этажа. Это позволяет создать иллюзию работ и открыть продажу долевок. Поправки в ФЗ № 214, которые вступили в силу в этом году, заставят компанию иметь соразмерный уставной капитал. Мера станет барьером для входа "мелочи", за плечами которой только энтузиазм, амбиции и кредиты. Однако полностью рынок не очистит. Слишком лакомые и быстрые доходы у строительного бизнеса.
Не с конфетной фабрики
— Многие ваши коллеги говорят, что обязанность сформировать уставной капитал — это последний толчок в спину падающей строительной отрасли. Вы не согласны с этим утверждением?
МР: — Для стабильной компании это посильная ноша. Главное сегодня — не уводить деньги со строительства одного дома на другой. Схема работала на растущем рынке. Три-пять лет назад основную массу долевок распродавали в начале строительства. Продажи квартир на стадии сдачи дома в эксплуатацию давали 40%-ную прибыль.
Сейчас продажи долевок идут медленно. Еще в 2015 году из-за нестабильного курса валюты люди вкладывали деньги в недвижимость. Всплеска продаж в конце 2016 года вопреки ожиданиям не произошло. Разница стоимости квадратного метра на начальном и последнем этапе строительства дома едва ли достигает 10%. Поэтому сегодня застройщики рассчитывают прежде всего на свои силы, заключают контракты с подрядчиками, которые могут кредитовать за счет своих оборотных средств и товарных кредитов, а уже потом на деньги дольщиков.
— Те, кто не сможет сформировать уставной капитал, собираются работать через создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК.) Это лазейка?
МР: — Вряд ли ЖСК получат развитие в ближайшее время. Значительная часть жилья приобретается в ипотеку, что в ЖСК невозможно. Этот способ строительства не регулируется ФЗ № 214, который совершенствуется как инструмент защиты дольщиков.
— Вы продолжите работать как подрядная организация?
Юрий Глушков (ЮГ): — Мы продолжаем строить и развиваться в качестве подрядной и генподрядной организации. Чтобы не зависеть от качества сырья поставщиков, мы поставили в Барнауле бетонный завод — второй по счету на балансе компании, купили в лизинг миксеры. Сейчас, например, льем здание между ТРЦ "Огни" и "Весна".
Проблемы центра
— Строительство в центре Барнаула — обсуждаемая тема. В мэрии озабочены тем, что точечная застройка портит архитектурный облик города, и говорят, что нужно проектировать кварталы, а не отдельные объекты. Вы согласны?
МР: — У строительства в центре есть одна огромная проблема, и она будет только усугубляться — критично не хватает земли под застройку. На формирование участка уходит несколько лет. Утвержденный проект планировки квартала усугубит проблему и может вообще остановить строительство в центре. Мы столкнемся с потребительским экстремизмом: собственник будет понимать, что застройщик никуда не денется и купит его участок. Уже сейчас есть такие прецеденты — люди просят за сотку до 7 млн рублей.
— Есть мнение, что сети центральной части города не выдержат повышенной нагрузки от новых домов, соцобъекты не справятся. Насколько эта точка зрения обоснована?
МР: — Вот как раз эти вопросы решаемы в рабочем порядке. Когда застройщик осваивает площадку, он перекладывает сети на новые. С соцобъектами тоже не все так катастрофично. Школы и сады в частном секторе сейчас малокомплектные, и у них низкие рейтинги. С новой застройкой появится новое население и, возможно, в такие школы потянутся педагоги.
— Какие ближайшие перспективы у строительства в центре города?
МР: —Я думаю, процесс развития центра не остановить. Пройдет немного времени, и большую часть частного сектора расселят. Тем более с приходом крупных застройщиков в центр. Просто со временем формировать участки станет все сложнее: настанет такой момент, когда выкупная стоимость частного сектора перестанет укладываться в заданный бюджет застройщика. Вот тогда можно ожидать замедление развития центра, потому что покупательная способность не позволит увеличить цены на квартиры. При улучшении экономической обстановки процесс возобновится, цена на жилье в центре вырастет пропорционально росту цен на земельные участки.
Большой толчок в развитии центра может дать возможность использовать при проектировании норматив по парковкам с учетом прилегающей территории к участку.
Как появилась компания?
Основной инженерно-технический состав "СМК “Партнер”" — это выходцы из компании "Горизонт", их возглавил Юрий Глушков. В частности, эта команда еще в составе "Горизонта" построила ряд известных в городе высоток, в том числе ЖК "Анастасия" на пр. Красноармейском (в 2007 году — самое высокое здание). Именно на нем впервые опробовали новую технологию каркасно-монолитного домостроения.
Суть ее в том, что непосредственно на строительной площадке монтируют опалубку, которая позволяет лить бетонные колонны и плиты перекрытий. Затем наружные стены закладывают кирпичными блоками, утеплителем и фасадом, а для перегородок квартир используют гипсокартон. Это позволяет предложить покупателям свободную планировку.
После банкротства "Горизонта" уникальный опыт и несколько щитов опалубки позволили команде продержаться на частных заказах. Затем Глушков объединился с Михаилом Разливинским. Небольшой стартовый капитал и связи на строительном рынке стали базой для крепкой подрядной организации. В Барнауле "СМК “Партнер”" построила ТОЦ "Гулливер", офисный центр "Идеал 2", ЖК "Большая медведица", Plaza и другие, более мелкие объекты.
Специальный вопрос
— Недавно несколько СМИ опубликовали информацию о связи вашей компании с печально известным проектом ЖК "Демидов Парк" в Новоалтайске. Его застройщик "Аспект" осенью прошлого года заявил о финансовых трудностях, которые вынудили его остановить строительство. Возможно банкротство предприятия. Какое отношение вы имеете к этому проекту?
МР: — "СМК “Партнер”" работала с этим застройщиком в качестве подрядной организации. Мы лили каркас ЖК "Облака". Надо отдать должное собственнику — некогда известному в городе депутату Юрию Шрамко — проект попал в точку. Это уникальный для Новоалтайска дом. Он самый высокий, красивый и комфортный в городе. На растущем рынке построить его и продать в нем квартиры удалось очень быстро. Окрыленный успехом, инвестор затеял "Демидов Парк".
В качестве подрядчика "СМК “Партнер”" построила каркас первого дома на Прудской, 40 примерно на 70%. Потом начали задерживать оплату. Провал в три месяца потянул за собой неплатежи с нашей стороны поставщикам цемента и металла. Создалась очень опасная ситуация. К счастью, мы смогли вовремя выйти из проекта. Жаль его, конечно. Сам по себе он хорош. Мы рассчитывали работать там лет пять и для этого купили в лизинг бетонный завод.
Почему наш ЖК "Изумрудный" ассоциировали с "Демидов Парком"? Потому что на нашем рынке для кого-то все средства "работы с конкурентами" хороши.
О чем еще рассказали собеседники
О новой технологии
ЮГ: — Сейчас монолитно-каркасное домостроение выходит на новый уровень. Для отделки фасадов мы используем не навесные панели, а штукатурку. Это так называемый мокрый фасад. Он хорош тем, что утеплитель надежно защищен слоем штукатурки. Эту технологию трудно сделать массовой. Монтировать такой фасад можно только в теплое время года. Поэтому при массовом строительстве по-прежнему используют вентилируемые фасады. Они грешат тем, что плитки могут отваливаться, а утеплитель — ссыпаться вниз.
О своем ноу-хау
МР: — Впервые в Барнауле жильцам будет отдан весь первый этаж под прогулочную площадку. Такое решение мы предложили для ЖК "Изумрудный". Мы закроем его с двух сторон от сквозняка светопрозрачной конструкцией, бросим искусственный газон, нарисуем на потолке высотой 4 м облака, протянем освещение. Мне, как отцу четверых детей, такое решение очень нравится. Можно независимо от погодных условий и времени суток спокойно и безопасно гулять со своим ребенком, заниматься спортом и отдыхать.
О проекте генплана
МР: — Я считаю правильным, что новый генплан не приняли. Мне не понятно размещение полигона ТБО под носом у людей. Плюс спорно решение территории в границах улиц Малахова, Э. Алексеевой и Титова. Почему ее оставили в дачном строительстве? Это перспективный район города под застройку. Он простой к расселению. Сюда бы хорошо вписались красивые многоэтажки.
Досье
Михаил Разливинский родился 23 апреля 1981 года. Высшее образование получил в АлтГТУ по специальности "экономика в управлении", работал в отделе снабжения компании "Горизонт". Женат, воспитывает четырех дочерей.
Юрий Глушков родился 18 августа 1960 года. Образование также получил в АлтГТУ по специальности "промышленно-гражданское строительство". Работал в "Алтайкоксохимстрое", затем в "Горизонте". Женат, воспитал двух детей, есть четыре внука.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
