— Почти 15 лет назад людям отдали в руки их многоквартирные дома, сказав — это теперь ваше, занимайтесь. Но результатом стало и то, что в домах постоянно вспыхивают конфликты. Сколько жителей Барнаула в них вовлечены? Сотни? Тысячи?
— Думаю, тысячи. Любой конфликт в доме означает недоговоренность людей между собой. Не могут договориться, как использовать площадку у дома или деньги от сдачи общего имущества в аренду, собирать ли дополнительные целевые средства.
И в этих условиях у управляющей компании появляется возможность манипулировать ситуацией. Минуя совет дома, УК затевает интриги, предлагает кому-то из жильцов льготные условия, чтобы он инициировал собрание по переходу к ней дома.
— Это классический сюжет: на первом собрании выбрали одну управляющую компанию, на следующем вторую, на третьем первую, и каждый раз есть кворум. Дом раскололся, одна половина активистов ненавидит другую. Много ли таких случаев?
— Много. Управляющая компания — коммерческая организация, которая пришла зарабатывать. Чем больше у нее домов, тем больше возможностей. А чтобы забрать дом, надо провести собрание. Когда на лицензионной комиссии мы разбираем подобные конфликты, мы приглашаем обе управляющие компании.
И что выясняется? Законодатель придумал инструмент: совет дома. Наделил его правами. Люди его избрали. Но когда УК заходит на дом, она с ним вообще не общается, потому что инициировать собрание может любой собственник.
«Не с кем говорить»
— Поясните, какова мотивация у руководителей управляющих компаний приходить на лицензионную комиссию и что-то объяснять? Ведь почти все УК — частные.
— Когда на дом претендуют две УК, возникает вопрос, в чей реестр его включить, а решение принимает орган жилнадзора. И сейчас, разбирая такой конфликт, мы ставим такую задачу: если управляющая компания заходит на дом, минуя его совет, не предоставляет в лицензионную комиссию протокол встречи с ним, ее действия квалифицируются как недобросовестные. Закон пока не требует такой предварительной встречи с советом дома. Но мы рассчитываем, что в будущем в законодательство будут внесены необходимые изменения.
— Но если источником конфликта является его член совет дома, тем более подкупленный, что это даст?
— Мы настраиваем управляющие компании на то, чтобы они общались со всем советом, а не с одним собственником. Мы говорим им: вы пришли на этот рынок работать — делайте это честно.
Правда, иногда мы слышим от руководителей УК: а нам не с кем разговаривать, потому что и совета-то нет. Тогда в доме разброд и шатание. Собственники, которые не избрали совет, способствуют вот такой вакханалии со стороны управляющей компании. И у них всегда будет риск того, что они не получат услуги в полном объеме.
— Как руководители управляющих компаний относятся к вашим рекомендациям?
— Многие понимают, что должен быть какой-то порядок и хотят выстраивать правильный диалог. Им тоже надоели эти войны.
«Она плохая»
— Вы в прошлом году участвовали в разборе такого конфликта как примиритель. Расскажите, как это было?
— На одном из заседаний лицензионной комиссии наша общественная организация предложила выступить медиатором - провести встречу всех, кто участвует в конфликте. Пригасили обе управляющие компании, претендующие на дом, совет дома, сторонников той и другой УК и всех, кто хотел бы поучаствовать.
— Много ли народу пришло?
— Человек 30. Мы заслушали каждого. Когда задавали вопрос, почему вы хотите уйти из этой управляющей компании, нам отвечали: она плохая. Но на вопрос, что такое хорошая компания, ответа не было.
В конце концов мы выяснили, что причина попыток уйти в другую УК в том, что у члена совета дома - межличностный конфликт с руководителем действующей компании. Ее, может быть, просто не услышали. Но она пользуется у соседей авторитетом, и сказала: в доме все плохо, давайте выберем новую компанию. При этом особых нареканий к техническому обслуживанию дома нет.
— Чем закончился этот конфликт?
— На собрание пришли руководители обеих УК. Они, наконец, услышали совет дома, узнали настрой жильцов. В итоге один из руководителей понял: люди не хотят с ним работать. Он пообещал, что не будет претендовать на дом, причем был совершенно искренним. Конфликт был исчерпан.
«Попользовался и хватит»
— Недавно прочитала в соцсети отчаянный пост с фотографиями: владелица нежилого помещения жалуется на семью известного алтайского профессора - та не пускает ее во двор, кидает мусор на машину… Что может служить поводом войны с бизнесом?
— Сейчас целая проблема — предоставление возможности оборудовать отдельный вход. Люди говорят: «Не хотим». Или предприниматель открыл в доме пекарню и просит дать возможность вывести трубу на уровень крыши, чтобы люди не чувствовали запаха. Готов платить за аренду стены. Не хотят.
Я и сам оказался замешан в такую войну в доме, где живу. В 2008 году я был старшим по дому. Внутридомовая система отопления к тому моменту полностью пришла в негодность. Идет пар. А денег нет. Тогда владелец нежилого помещения предложил ее заменить, а в обмен попросил подвал. Мы согласились, но по ряду причин заключили с ним договор на неопределенный срок. А через десять лет собственники сказали: попользовался подвалом и хватит.
— То есть он не платил арендную плату?
— Да, ведь он в свое время потратился на систему теплоснабжения. На меня написали жалобу, потому что я проводил то собрание. Через прокуратуру люди обратились в суд. Но решение, которое всех устроило, нашли на переговорах.
Собрался трезвомыслящий костяк, начался нормальный диалог. Предприниматель согласился перечислять арендную плату, а жильцы - сохранить за ним подвал. Сейчас мы все вместе время от времени собираемся, генерируем идеи. И общаемся — дружненько и здорово.
«Не хочу видеть»
— Если к вам за помощью в достижении мира обращается одна из сторон, вторая должна быть согласна?
— Процедура медиации предполагает добровольность. Поэтому, когда нам звонят и говорят: «Мы не можем между собой разобраться, приходите», я отвечаю: если вторая сторона будет готова, мы приедем.
— Есть ли такие клинические случаи, когда медиация бессильна, ситуация неразрешима?
— Думаю, просто должно пройти какое-то время. Однажды ко мне обратились участники конфликта с председателем ТСЖ и попросили помочь. Я позвонил председателю и назвал фамилии этих людей. Она сразу отказалась: «Ни видеть, ни слышать этих людей не хочу».
Но прошло полгода. Конфликт не прекратился, а к нам обратился другой человек. Я еще раз позвонил председателю ТСЖ и она сразу согласилась. Видимо, устала от конфликта — такие войны людей очень выматывают.
— Некоторые люди в обычной жизни могут быть очень спокойными и вежливыми, но как только они попадают на собрание, они начинают не кричать — орать. Как вообще можно в такой ситуации прийти к какому-то решению?
— Вентиляция эмоций нужна в любом споре. Ну, представьте, что вы шли на встречу и хотели выговориться, а я не дам вам этого сделать. Наша задача подготовить людей. Более психологически сильную сторону мы предупреждаем, что так должно быть, что мы, люди, так устроены, и на это надо реагировать нормально.
— Чем такая встреча с участием примирителя-медиатора отличается от обычного общего собрания, на котором все кричат и ничего не решают?
— Встречу веду я — незаинтересованное лицо. Я рассказываю, что пришел помочь в разрешении конфликта. Задаю регламент выступлений и останавливаю участника, если он уходит в сторону. Мы все выступления протоколируем и, если участники не возражают, проводим видеозапись — это очень дисциплинирует: люди стараются избежать самых острых выражений.
Часто выясняется, что сторона конфликта говорила одно, а ее поняли по-другому. Люди не услышали друг друга. И я объясняю сторонам, что хотели сказать их оппоненты, более понятными словами. Работаю, так сказать, переводчиком.
«Я влип»
— Один директор завода рассказывал: в их доме председатель ТСЖ так настроил людей друг против друга, что сам он возвращался поздно вечером, чтобы ни с кем не встретиться. Нужно ли со временем вводить какие-то особые требования к председателям ТСЖ, учить их?
— Их надо однозначно учить. Но всех научить трудно. Сейчас многие ТСЖ нанимают по договору управляющего — человека, у которого получилось что-то на одном доме и он готов предлагать свои услуги на других.
Председатель ТСЖ может многого не знать и это может быть поводом для бесконечных конфликтов. У нашей общественной организации есть перечень тех управленцев, которые этим долго занимаются и мы можем кого-нибудь посоветовать.
— Но разве не встречаются председатели, которые с удовольствием воюют и не хотят уходить? По-моему, их можно только переизбрать.
— Если председатель приходит только для того, чтобы получать дополнительный заработок в обход интересов членов товарищества, другого варианта может и не быть. Такое же происходит и в садовых некоммерческих товариществах (СНТ).
Почему сейчас новый закон определил, что члены СНТ должны оплачивать все услуги только безналичным способом? Потому что есть председатели, которые настроены только на то, чтобы зарабатывать — а возможности у них огромные. Как с ним договориться?
Но если есть подозрения, что председатель действует не в интересах членов товарищества, должна поработать ревизионная комиссия, которая может проверить финансы товарищества. Есть правоохранительные органы, налоговая служба.
![Собрание ТСЖ "Октябрьское".](https://obj.altapress.ru/picture/391470/900x.webp "Собрание ТСЖ "Октябрьское".")
— То есть можно создать условия, в которых председатель либо должен меняться, либо уйти?
— Да. Но можно и по-другому. Нам довелось участвовать в истории с одним «предприимчивым» председателем СНТ. Человек он общительный, умел собирать коалицию в свою поддержку. И что с ним сделаешь? В полицию идем — там отвечают: «Это ваше дело».
Мы обратились с иском в суд, посчитав все убытки, которые он принес, — это было около 500 тыс. рублей. И предъявили ему эту сумму. И тогда председатель понял: «Я влип». Надо платить.
И мы ему предложили заключить соглашение, по которому он никогда вообще не войдет в состав правления и не будет выдвигать себя в качестве председателя. Как только он появляется в правлении, он должен будет заплатить 500 тыс. рублей.
— Какова юридическая сила такого документа?
— Это договор. Если он нарушит его, можно пойти в суд и взыскать с него деньги. Срок давности на него не распространяется: мы соглашением определили, что деньги он заплатит, как только попытается войти в органы правления или даже будет действовать через других лиц. В любой момент его жизни.
«Ваша проблема - вы и решайте»
— Один владелец управляющей компании сказал, что конфликты возникают, возможно, в домах, которые стоят в геопатогенных зонах. Как вы к этому относитесь?
— Знаю одного предпринимателя, который купил на ВРЗ здание, где когда-то была баня. И оно у него дважды горело. Ему сказали: там же была баня, люди годами смывали с себя нечисть, она там накопилась, ты это здание продавай и уходи. Он продал и ушел. Но лично я не думаю, что влияние оказывают какие-то зоны.
— Власти часто занимают позицию невмешательства, дескать, ваши дома, сами и разбирайтесь или идите в суд. Могут ли они в какие-то конфликты вмешиваться?
— Мы каждый месяц проводим для советов дома «Школу домкомов» с участием жилинспекции. И на них мы увидели, что администрации районов города занимают разные позиции. Есть, например, такой спорный вопрос: на придомовой территории стоят мусорные баки трех-четырех разных домов.
И некоторые жильцы не хотят, чтобы на их площадке ставили свои баки другие дома. Предлагают платить или поставить свой контейнер у себя. А найти площадку не так просто с учетом санитарных норм, да еще чтобы автомобиль мог к ней подъехать.
И вот сотрудники некоторых администраций приходят к людям, рассказывают, что можно сделать, кого-то убеждают оставить баки на месте. А в других говорят: ваша проблема — вы и решайте.
— Какие районные администрации берутся разруливать такие конфликты?
— Мы активную позицию видели у администрации Центрального района. Противоположный пример - Индустриальный район. Есть такая УК «Индустриальная». Директор по факту домами не руководит. А фактический руководитель откровенно говорит: «Я с вас собираю деньги и гуляйте».
Администрации района было бы неплохо попытаться понять, что происходит, собрать людей и объяснить им: если с августа не могут найти руководителя, в том числе жилинспекция, то надо выбирать другую УК. Пока собственники еще не до конца понимают, как себя вести в том или ином случае, на мой взгляд, власти нельзя быть нейтральной.
Кто такой Дмитрий Косов?
Дмитрий Леонидович Косов родился в городе Вытегра Вологодской области в 1972 году. В том же году его семья переехала в Ригу (Латвия), в 1992 году в Барнаул. Окончил факультет физвоспитания пединститута, в 1998 году - юрфак АлтГУ. В 1995-2010 годах работал юристом в РЖД. С 2007 года занимается частной юридической практикой. Руководитель «Алтайской ассоциации жилищного самоуправления» и юридической компании «Надежда».
С 2015 года эксперт ОНФ. Председатель общественного совета при Министерстве строительства и ЖКХ Алтайского края. Член лицензионной комиссии Алтайского края. Независимый эксперт по проведению антикоррупционной экспертизы нормативных правовых актов. Женат, двое сыновей.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
