Заморозки продолжаются
По словам Михаила Фокина, президента "Союза строителей Сибири" и "Союза строителей и инвесторов Алтайского края" и гендиректора компании "Алтайкоксохимстрой", который открыл дискуссию, 2010 год будет самым сложным для алтайских строителей. Нехватка бюджетных средств с одной стороны и недостаточная активизация банковского кредитования для частных инвесторов с другой - не позволят строительному рынку заметно оживиться.
Так, по статистическим данным, индекс строительных работ в крае в январе-марте 2010 года составил 77% к аналогичному периоду 2009 года, и это, как справедливо отметил спикер, с учетом того, что три первые месяца прошлого года отрасль уже демонстрировала значительное падение.
Наличие стагнационных явлений подтвердили как участвующие в дискуссии застройщики, так и проектировщики. Так, по словам Виталия Колодько, замдиректора по экономике холдинга "Стройгаз", если в 2006-2008 годах застройщик реализовывал в среднем по три проекта жилых домов, то в 2009 году в работе были два, а в 2010 – один объект. При этом, как отметил Виталий Григорьевич, речь идет не о нехватке площадок или заделов, а о возможностях достроить начатые дома.
Виктор Четошников, руководитель архитектурной компании "Градо" рассказал, что за последний год к ним не поступало проектных заявок. В том числе на жилые объекты, а вся работа ведется по ранее заключенным договорам.
При явной нехватке планируемых к реализации в ближайшем будущем объектов недвижимости на застройщиков ложится налоговое бремя. В частности, подрядчики вынуждены платить земельный налог с ранее купленных под застройку участков, которые находятся на стадии заморозки.
- Когда мы получали под застройку площадки кварталов 2008 и 2001, стабилизационный фонд РФ брал на себя обязательства обеспечить их инженерной инфраструктурой, - привел пример Михаил Фокин, - однако сейчас бюджетные программы финансирования приостановлены, но мы, тем не менее, вынуждены платить сотни тысяч рублей аренды за участки, вести строительство на которых мы пока не можем.
Проблему усугубило и недавнее повышение кадастровой стоимости земли. Определить точный рост цены на муниципальные земли невозможно, так как при расчетах действует территориальный коэффициент. Как сообщалось ранее, ставки налога повысились в некоторых случаях до 20 раз.
Однако, по словам выступавшего на круглом столе Алексея Неверова, начальника главного управления имущественных отношения краевой администрации, власти планируют следить за тем, как отразится изменение кадастровой стоимости земельных участков на строительном рынке. Результатом подобного мониторинга может стать пересмотр кадастровой стоимости. К тому же он обратил внимание собравшихся на то, что вопрос о корректировке ставки земельного налога по Барнаулу будет вынесен на апрельской или майской сессии на рассмотрение Гордумы. "Вы можете повлиять на решение депутатов и высказать пожелание, чтобы налог с участков не взимался или был уменьшен, пока не будут реализованы обязательства со стороны федеральных ведомств", - рекомендовал начальник Управления.
Перемена потребностей
Еще одна проблема, с которой строители столкнулись за последние полтора-два года – несоответствие спроса и предложения на первичном рынке. Так, в годы экономического роста возводились квартиры большой площади – 130-150 кв. и довольно высокой цены. Однако с приходом кризиса и снижением покупательской способности населения спрос сместился в сторону более экономичного, малогабаритного жилья, недостаток которого ощущается на рынке сегодня.
- У нас непроданного жилья на миллиард, - поделился Михаил Фокин, - снизить цену мы не можем, несмотря на заявления со стороны некоторых СМИ, что строителям нужно "подвинуться" и уступить. Себестоимость квадратного метра с учетом цены кредитов в Барнауле сегодня 29-30 тыс. руб. и не меньше. Норматив, утвержденный Минрегионом на госзакупки жилья в Iполугодии 2010 года – 25,45 тыс. руб./кв.м. Надеемся, он будет пересмотрен. Если верить статистике, реальные доходы населения края за прошлый год выросли. Более того, на 24% (9 млрд. руб.) увеличился объем частных банковских вкладов. Все это говорит о том, что деньги у населения есть. Наша задача и задача СМИ сейчас убедить людей вкладывать их в недвижимость, то есть в реальный сектор экономики. Как говорится, если мы не умеем стряпать пироги, придется строить. Какой бы тяжелой не была ситуация, нужно прилагать все усилия к тому, чтобы ее изменить.
Острота проблемы не состыковки спроса и предложения на первичном рынке состоит и в отсутствии перспективных проектов под существующие потребности населения. Как уже говорилось, заказов на выполнение проектов минимум, а значит, сданные и готовые к сдаче дома будут ждать покупателей жилья среднего и высокого класса довольно долго, в то время, как в эконом-сегменте почувствуется нехватка предложения. При том, что начатые объекты будут достраиваться еще несколько лет, а заделов на востребованное жилье пока особо не предвидится. Переделать же готовые к реализации габаритные проекты дорого и не всегда возможно.
- Если раньше мы строили жилой дом за год, получали прибыль и потом, ориентируясь на спрос, проектировали и начинали строить другой, то сейчас в условиях нехватки средств мы такой возможности не имеем, - резюмировал Виталий Колодько.
Поддержка властей
Одним из выходов из сложившейся ситуации, по мнению Михаила Фокина, может стать бюджетное финансирование.
- Схема поддержки покупателей квартир (отдельных категорий граждан) существует, например, в Новосибирске, - объяснил Михаил Гаврилович, - там на приобретение жилья дают единовременную выплату из бюджета в размере около 300 тыс. руб. плюс компенсируют ставку по кредиту до двух третей от его стоимости. Понятно, что это огромные деньги и местному бюджету пока подобную программу не потянуть. Но, тем не менее, она нужна. Я уже выступил с таким предложением на экономическом совете при краевой администрации и его поддержал губернатор Александр Карлин. В каком виде и объемах это финансирование будет осуществляться пока сказать трудно, но надеемся, оно все же будет.
Открытым пока остается вопрос и о госгарантиях на кредиты, выдаваемые с целью завершения объектов долевого строительства. Постановление о предоставлении поручительств застройщикам Александр Карлин подписал около года назад. Однако пока, по словам президента Союза строителей и инвесторов края, ни одной госгарантии выдано не было. Этот вопрос Михаил Фокин планирует обсудить с краевыми властями до конца текущей недели.
Еще одна тема, которая требует вмешательства властей – предаукционная подготовка участков под застройку. Как отметил Алексей Неверов, последний крупный аукцион на земельные участки, проведенный в Барнауле, был объявлен в сентябре 2008 года, но не состоялся по причине отсутствия желающих. На данный момент, по словам чиновника, нехватки в земельных участках под застройку нет. Однако представители стройсообщества видят здесь проблему иного рода.
Так, Михаил Шмидт, руководитель персональной творческой архитектурной мастерской, высказал мнение, что участки под застройку должны выставляться на аукцион с готовой согласованной проектной документацией. В связи с этим он предложил рассмотреть вопрос о перспективном проектировании.
- Мало выиграть аукцион на участок. Прежде чем начать строить, нужно потратить не меньше года-полутора на сбор документов на него: подготовку проекта, его согласование, - высказался Михаил Израилевич, - в то время, как было бы гораздо удобнее делать это до аукциона. Финансовую нагрузку за выполнение проектов можно распределить между исполнителями: будет отложенная схема оплаты. Тогда можно создать несколько типовых проектов и продавать участки с готовыми решениями. Кстати, такая схема уже работает в коммерческой недвижимости, в частности, ей пользуется сеть "Мария-Ра".
Выяснилось, что идея подобная идее г-на Шмидта уже активно обсуждается в Минрегионе. Ведомство планирует узаконить предаукционную подготовку участков.
- Типовые проекты просто необходимы особенно для строительства социального жилья, - резюмировал Михаил Фокин, - тогда у застройщиков не будет проблем с тем, чтобы закрыть госпрограммы. Как, например, в случае с ветеранским жильем. Средства в размере миллиарда рублей на эти цели выделены, а квартир по цене в миллион рублей у застройщиков просто нет.
Индикаторы рынка
67% составил индекс производства стройматериалов в январе-марте 2010 года по сравнению с таким же периодом 2009 года.
до 18 в 2009 (с 49 в 2008) году снизилось количество выданных разрешений на строительство жилых домов.
до 19,6% в 2009 (с 6,5% в 2007) году выросла налоговая нагрузка на строительные организации края.
около 170 предприятий - из них 24 крупных - в крае выпускают сегодня стройматериалы.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
