Играем, чем раздали
За два последних года строители заметно увеличили количество площадок в центре Барнаула. "Из 900 тыс. недостроенных квадратных метров жилья 55% — это точечная застройка центра", — уточнил на круглом столе Алексей Бобров, председатель комитета по строительству и архитектуре Барнаула. До этого массово застраивали пустующую окраину города.
Застройка "пустых" кварталов значительно отличается от точечной в центре. Свободный участок земли с аукциона получает одна компания, которая по его условиям обязана разработать проект планировки и межевания территории. Документ детально описывает, на каком месте, какой этажности и конфигурации построят жилые дома, где отведут место под школу, детсад и т. д. Предусматриваются парковочные комплексы, аллеи, спортплощадки, коммерческие помещения. План учитывает потребности в соцобъектах соседних районов, возможности подключения к сетям.
Строительство в центре организовано иначе: компании выкупают отдельные участки земли в собственность и возводят здания исходя из общих требований закона и собственных коммерческих интересов. В отношении, например, школ закон требует, чтобы учреждение было в шаговой доступности от жилого дома — и все. Отсюда — высотные дома в окружении малоэтажек, мизерные парковки и сомнительное благоустройство. Есть и другие последствия: растущая нагрузка на соцобъекты, дорожную и инженерную инфраструктуру.
Виктор Четошников,
заслуженный архитектор РФ:
Более половины вводимого в городе жилья составляет точечная застройка, размещаемая практически стихийно, без каких-либо комплексных проработок перспективы. И если застройка свободных территорий невозможна без утвержденного проекта планировки, почему-то считается нормальным в центре строить без актуального документа. Последний по времени проект застройки для 17-го микрорайона в этой части города разрабатывался в конце 1970-х.
О том, что у города есть проблемы, связанные с проектами планировки и межевания центра, говорит и Алексей Бобров.
Алексей Бобров,
председатель комитета по строительству и архитектуре Барнаула:
Есть необходимость в разработке новых документов техзонирования и градозонирования. Мы об этом застройщикам говорим. Кто-то прислушивается к этому, а кто-то довольствуется тем, что есть.
Однако сам принцип застройки центра — на небольших, выкупленных в собственность участках — вряд ли позволит мэрии уговорить строителей потратиться на подобные проекты.
Виктор Четошников,
заслуженный архитектор РФ:
Это однозначно забота администрации. По крайней мере, в части планирования земли под детсады и школы. Резервировать их нужно уже сейчас, потому что вопрос строительства образовательных учреждений все равно встанет. Дорого ли стоит создать проект планировки? Возможно – не дешево. Однако исправлять градостроительные ошибки значительно затратнее. Речь об управлении и реализации перспективных задач, а их практически пустили на самотек.
Платят "золотом"
С тем, что мэрия должна регулировать строительство в центре, согласен и Александр Мишустин, председатель краевого Союза строителей и зам генерального директора ИСК "Союз". Однако этому мешает то, что город уже больше года живет в ожидании нового базового документа — генплана. И примут его, скорее всего, года через полтора.
Александр Мишустин,
председатель краевого Союза строителей и зам генерального директора ИСК "Союз":
Надо не ждать, когда появится новый генплан, а вносить изменения в действующие правила землепользования и застройки, в которых оговариваются условия строительства объектов, этажность, соседство с памятниками архитектуры, в целом концепция застройки территории. Эти правила станут руководством к действию, с которым обязан будет считаться застройщик. На их основе уже можно будет готовить проекты планировок и межевания кварталов.
С другой стороны, только мерами, регулирующими деятельность застройщика, проблемы в центре не решить. Так, Нодар Шония, руководитель компании "Селф", говорит, что работать здесь дорого из-за того, что приходится расселять ветхие дома. Их жители "входят во вкус", и последние квадратные метры участка становятся просто золотыми.
Нодар Шония,
руководитель компании "Селф":
Если правила будут жесткими, земля дорогой, а проекты нерентабельными, то стройка в этой части города остановится. Инвестору должно быть интересно работать в центре.
Решать проблему расселения ветхого жилья нужно не только для того, чтобы найти место под новую застройку, но и для обновления инженерной инфраструктуры и расширения дорог.
Андрей Комяков,
зам генерального директора ПСК “Строительная перспектива”:
Чтобы город увидел красивые кварталы, допустим, пятиэтажек, выкупать частный сектор по коммерческим ценам нужно администрации. Затем она сможет выставить на аукцион площадку с обременением, например в виде строительства школы. Сейчас же мы выкупаем сотку земли в центре в среднем за 2 млн рублей. На таком участке рентабельно только строительство 18-этажных и более высотных домов. О том, чтобы передать участок городу под расширение дороги, речи не идет.
Александр Мишустин также считает, что без власти с вопросом расселения ветхого жилья строители не справятся. Он привел пример Новосибирска, где принята специальная программа, согласно которой администрация также участвует в процессе, в том числе финансово. Мишустин рассказал, что в федеральном законодательстве есть понятие "коммерческая цена", от которой, по его мнению, и нужно отталкиваться: "Здесь нужно подключать правоохранительные органы и суды, чтобы исключить потребительский рэкет".
Кроме того, делу поможет частно-государственное партнерство. Например, при строительстве объектов туркластера федеральные инвестиции можно "разбавить" частными, но на "льготных" условиях: например, если компания решит строить здесь нерентабельное для себя пятиэтажное здание, она могла бы получить преференции по подключению к коммуникациям.
Коридорный затор
Массовое точечное строительство в центре вызывает множество опасений. Одна из базовых проблем — развитие инженерной инфраструктуры. Малоэтажки и частный сектор "посажены" на маломощные и уже изношенные сети, которые нужно обновлять. Это забота сетевых компаний, они от своих обязательств не отказываются. Более того, заявляют, что у них большой запас мощностей.
Так, главный инженер "Барнаульского водоканала" Дмитрий Павличенко сообщил: "С советских времен мы не выросли в водоотдаче, наоборот, снизились на 26%. Это результат бережливости и специальных мер, которые позволяют экономить".
"Барнаульская сетевая компания" за последние пять лет ввела мощности на 156 МВт.
Андрей Лавренец,
главный инженер "Барнаульской сетевой компании":
Для сравнения: зимний максимум потребления электроэнергии в Барнауле — 300 МВт. Свободных мощностей для центра у нас около 50–60 МВт. Этого достаточно на ближайшие пять-семь лет. Но нам не хватает места для прокладки коммуникаций. Хотя в отличие от других сетевиков нам проще: под кабель идет совсем небольшой участок земли.
Отсутствие в центре достаточного количества земли для коридоров под сети — одна из ключевых проблем тепло- и водоснабжающих компаний. Дмитрий Павличенко развил тему.
Дмитрий Павличенко,
главный инженер "Барнаульского водоканала":
Во-первых, нет проекта планировки и межевания кварталов, поэтому Водоканал вынужден готовить его самостоятельно, в том числе утверждать с собственниками жилья, которые не настроены на сотрудничество. Во-вторых, мы не видим, как будет застраиваться город. По объектам, подключение которых планировалось в рамках инвестпрограммы, мы не получили заявок. Мы должны прыгать с пр. Комсомольского на ул. Молодежную. Это влечет за собой огромные затраты, которые ни один застройщик и тариф не потянут.
Мнения экспертов
Марина Ракина,
президент "Союза риэлторов Барнаула и Алтайского края":
— У нас около 300 памятников архитектуры, и их нужно охранять. Но территория центра гораздо шире. У нас есть застройщик, который отважился осваивать улицу Песчаную, но продажи долевок идут очень сложно, потому что из окна новоселы увидят промзону и старую застройку, а не современный жилой массив с достойной инфраструктурой. И когда ландшафт изменится — неизвестно.
Кирилл Науменко,
директор "ЖБИ Сибири":
— В Алтайском крае снизилось потребление железобетона — с 2014 года в два раза. Кроме того, сейчас наблюдаются перебои с поставкой сырья. Это значит, что если город начнет застраиваться активнее, то возникнут проблемы с материалами. Как ни крути, все упирается в генплан, а точнее — в прогнозирование объемов строительства в городе.
Светлана Сапожникова,
директор барнаульского "Банка Акцепт":
— Когда встает вопрос кредитования барнаульских застройщиков, наши собственники говорят, что им проще вложиться в стройку в Москве — она более рентабельная. Коме того, у Барнаула нет плана развития, что тоже негативно сказывается на принятии решений.
Евгений Ракшин,
девелопер:
— У нас за последние несколько лет окраины Барнаула стали на 70% жилым массивом города. В других городах центральная часть более высотная (потому что земля там более дорогая), к окраинам дома становятся ниже, вплоть до коттеджей. И нам ничего не мешает так сделать.
Факт
У ресурсоснабжающих организаций есть двукратный запас мощностей для центра Барнаула, но развернуться мешает дефицит свободной земли.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
