Предложение в два раза больше спроса
- Лариса Александровна, предлагаю начать нашу беседу с простого вопроса. Рынок недвижимости переживал разные периоды в своей истории. Мы наблюдали в Барнауле и "рынок покупателя", и "рынок продавца". А какой период у него сейчас?
- Сейчас сформировался и наблюдается явно выраженный "рынок покупателя". На рынке недвижимости Барнаула и Алтайского края много предложений о продаже объектов. И поэтому покупатель диктует сегодня, что ему покупать и по какой цене. Такая ситуация характерна для рынка не только Барнаула, но и Алтайского края, и России. Но здесь хочу предостеречь наших клиентов - хорошие предложения на рынке не задерживаются.
- Что оказывает сегодня влияние на рынок недвижимости? Какие факторы?
- В первую очередь я бы назвала фактор сезонности: весной сельское население всегда начинает решать свой вопрос по переезду как в Барнаул, так и из Барнаула в крупнейшие в стране агломерации.
Также давят на рынок недвижимости нестабильная экономическая ситуация и коронавирус. Прогнозировать будущее стало очень сложно. Рубль упал и не очень понятно, что с ним будет дальше. А людям хочется сохранить накопленный капитал. Многие принимают решение сохранить его в квадратном метре.
Я уверена, что квартира и квадратный метр — самый стабильный инструмент для инвестирования. В нашей стране это вообще самая надежная валюта.
- Что происходит с ценами?
- Наблюдается небольшое сезонное повышение, оно незначительное. Отчасти этому способствует и нервозность рынка — что будет дальше? Но мы рекомендуем покупателям не торопиться, а спокойно и взвешенно принимать решения о покупке или продаже.
- По вашим профессиональным оценкам, во сколько раз предложение в Барнауле сегодня превышает спрос?
- Здесь, конечно, все зависит и от сегмента недвижимости. Но в среднем - примерно в два раза.
- Тогда интересно, почему все-таки цены растут? Объектов на рынке ведь очень много. Покупатель легко может сбить цену. Или не так?
- Не совсем так - продавцы пока держат цены. Но здесь важно учитывать особенности рынка новостроек и рынка вторичной недвижимости. Они тесно взаимосвязаны. Свое влияние на цену квадратного оказывают застройщики.
При переходе на проектное финансирование, на эскроу-счета строительные организации вынуждены либо строить дом за счет собственных ресурсов, либо занимать деньги в банке. В любом случае это повлияло на небольшой рост цены на первичном рынке жилья. А следом подтягивается в цене вторичка. Но, повторю, что это незначительный рост. Примерно цена остается стабильной.
Коронавирус может частично остановить отток
- Вы ничего не сказали о влиянии миграционных процессов. Недавно в интервью нашему сайту ваша коллега Марина Ракина сказала, что в ее агентстве недвижимости каждая пятая квартира продается в Барнауле с дальнейшим отъездом за пределы края.
- Да, миграция значительна. В Алтайский край переезжают в основном из сельских районов и из Казахстана. Но и массовый отъезд жителей Барнаула в Москву, Санкт-Петербург, Краснодар мы до сегодняшнего дня наблюдали очень активно. Почему до сегодняшнего дня? Думаю, в связи с коронавирусом в Московской агломерации отток населения в столицу сейчас, возможно, спадет, но мы понимаем, что это все временно. Все больше и больше людей с Алтая привлекает центральная часть России. Но миграция не повлияет кардинально на стоимость квадратного метра, опять же вернемся к тому, что предложений на рынке достаточно.
- Покупателей жилья наверняка интересует вопрос, насколько разной могут быть цены на одинаковые квартиры в Барнауле. И на сколько сегодня можно сторговаться?
- Ценообразующих факторов очень много. Вопрос касается, конечно, вторичного рынка. На цену влияют район, инфраструктура, сегмент жилья, состояние квартиры. На вторичном рынке преобладающим фактором является хороший ремонт, со встроенной мебелью, а еще лучше и с бытовой техникой. Потому что люди хотят въехать и жить, а не возиться с ремонтом. Разводить ремонт сегодня - это и энергозатратно, и финансово недешевое удовольствие.
- Так на сколько можно сторговаться?
- Все будет зависеть от профессионализма риэлтора. Если цена на стандартную двушку 121-й серии изначально была завышенной, то сбросить могут до 100 тыс. рублей максимум. На коттеджах можно сторговать до полумиллиона. Здесь важно понимать, что у продавца и покупателя есть свой ценовой порог. Поэтому клиенту лучше заранее договориться с риэлтором, какой ценовой порог будет установен при проведении сделки. Потому что ваш риэлтор свяжется с риэлтором покупателя. И они попробуют найти компромиссный ценовой вариант.
В центр или на Ускова?
- В Барнауле городской ландшафт настолько перелопачен точечной застройкой и квартальным жильем, что становится не очень понятно, где сегодня выгоднее иметь квартиру - в центре или в спальном районе. Что сегодня предпочитают покупатели в Барнауле?
- Престижными сегодня считаются районы с развитой инфраструктурой и качественным благоустройством. Большое значение имеет наличие рядом с домом хорошей школы, детского сада, магазинов. И конечно же, большое значение имеет транспортная развязка.
- Социальная инфраструктура для покупателя стала важнее дорожной?
- Нет. Удобный трафик «работа — дом» все-таки пока поважнее. Условно говоря, если человек работает в центре, то, вероятнее всего, он будет и искать квартиру в центре. Кто-то просто любит тихий центр, особенно в выходные дни. А молодежь с детьми предпочитает квартальные застройки с детскими площадками.
Ещё важно учесть, что новое жилье в центре Барнаула это в основном точечная застройка. Поэтому в центре жилье стоит немного дороже. Что касается старого фонда, то в центре он дороже не более чем на 10-15% такого же сегмента жилья в Ленинском или Индустриальном районах.
- Очень много сегодня произносится громких слов, если не сказать пустой болтовни, о доступности и эффективности ипотеки. Но мне кажется, что наше население настолько закредитовано, что оно возьмет ипотеку только на рефинансирование ипотечного кредита. И, во-вторых, говоря о доступной ипотеке, все банки почему-то "забывают" о большой стоимости страховки при оформлении кредита.
- Соглашусь, что с учетом страховки стоимость ипотечного кредита в действительности будет уже не 8%, а примерно 9,5%. Мы клиентам изначально сообщаем о размере страховки. Она, как правило, зашивается в сумму кредита. Но можно подобрать банк и страховую компанию, которые предоставляют агентствам недвижимости определенный дисконт. Самый низкий уровень ипотечной ставки по вторичному жилью составил 7,9%. По новостройкам на период строительства есть ставка даже 1%. Пока большинство банков держат низкую ставку.
Что касается рефинансирования ипотеки, то да, востребованность такой услуги очень высока. Если некоторое время назад клиент брал ипотеку под 15% годовых, то сейчас можно перекредитоваться под 8%. И если первоначальный взнос при перекредитовании позволит получить хорошие условия, то банк может учесть в сумме нового кредита и действующие кредитные обязательства заемщика.
У нас есть такой кейс: у клиента была кредитная нагрузка 70 тыс. рублей в месяц. Мы ее снизили до 15 тыс. Все кредиты и ипотеку зашили в рефинансирование абсолютно легально. И страховка частично вернулась заемщику.
О господдержке замолвите слово
- Какие государственные инструменты или программы сегодня являются драйверами жилищного рынка?
- Прежде всего, это различные программы поддержки молодых семей. Как я говорила, есть даже программа от одного застройщика, который предлагает ипотеку под 1% в год. Но такая ставка действует только на период строительства дома. Затем она повышается. Но для клиентов это несомненный плюс. Пока дом строится, они берегут семейный бюджет.
- Недавно прошла информация, что на приобретение жилья для детей-сирот Алтайскому краю выделяют из федерального бюджета 500 млн рублей.
- Да, для нашего рынка это интересная тема. В краевом правительстве недавно прошло совещание по реализации этой программы. Нам озвучили, что необходимо помочь государству с покупкой таких квартир для детей-сирот. Но мы понимаем, что не весь ценовой сегмент подходит под установленные требования.
- А какие они?
- Квартира должна быть обязательно с ремонтом, на полу — линолеум или ламинат. Обязательно - обои, сантехника, новая электроплита с духовым шкафом, фартук на кухне должен быть выложен возле мойки. Квартиры с перепланировкой не принимаются, за исключением узаконенной. Дом должен быть не старше 40 лет.
При таких условиях при площади квартиры от 28 до 33 квадратов цена в Барнауле заявлена в пределах 1,5 млн рублей. Скажем честно, такое жилье подобрать очень сложно. Скорее всего, это квартира-студия.
Мы донесли нашу позицию, что сейчас таких цен в Барнауле почти нет. Нам в ответ предложили купить жилье, сделать ремонт и продать ее под госпрограмму. Еще один вариант — покупать жилье в Новоалтайске. Он кажется мне более реальным. Но надо учитывать, что все эти операции осуществляются через торги и дополнительные расходы, которые конечно, вернутся, но внести эти суммы для участия в тогах необходимо сразу, а это определенная нагрузка .
Сейчас появилась еще одна хорошая программа - «Сельская ипотека». Там хорошая ставка - 2,7%. Отличный инструмент для сельского населения при строительстве или покупке жилья. Риэлторы видят в этой программе "Россельхозбанка" большой потенциал.
- Вот мне интересно, "Сельская ипотека" может рассматриваться как вариант строительства дома, к примеру, в Фирсовой слободе?
- Да. Более того, как и на покупку загородного жилья в Белокурихе.
- Лариса Александровна, в заключении дайте прогноз, какой будет цена квадратного метра жилья в Барнауле к концу 2020 года? А мы посмотрим, сбудется ли он...
- Думаю, она не изменится кардинально. В новостройках составит в среднем 48 тыс. рублей за квадратный метр. На вторичном рынке диапазон цен останется таким же, как сегодня.
Специальный вопрос
- Кризисные явления повлияли на интерес к Алтаю со стороны инорегиональных покупателей? Может, кто-то захочет спрятаться от коронавируса на Алтае?
- В условиях пандемии многие, конечно, захотели бы сейчас оказаться здесь. Но мы не прогнозируем, что москвичи или жители Питера бросятся скупать домики в алтайской деревне, как это было у них с Краснодарским краем или Крымом. Никаких предпосылок к этому сегодня нет.
О чем еще рассказала собеседница
Кто такая Лариса Мельситова
Лариса Александровна Мельситова родилась в райцентре Кулунда Алтайского края. Окончила экономический факультет Алтайского госуниверситета. После вуза работала в Сбербанке России и в крупных компаниях Барнаула, в том числе главным бухгалтером. В 2014 году открыла свое агентство недвижимости "СтатусЪ". В 2020 избрана президентом Союза риэлторов Барнаула и Алтая.
Замужем, воспитывает дочь. Любит природу Алтая и путешествия. Активно занимается самообразованием, постоянно посещая тренинги и семинары.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
