Ажиотаж и шоковая заморозка
— В августе этого года мы с опасением ждали, как скажется на рынке недвижимости повышение ключевой ставки Центробанка на 1 процентный пункт — до 8,5%. Тогда мы прогнозировали, что из-за этого с рынка уйдут порядка 10% покупателей жилья.
Но от паники мы были далеки, скорее соглашались с тем, что рынку это может пойти на пользу, не допустит его перегрева.
Потом выяснилось, что мы были довольно наивны, и впереди нас ждут куда большие перемены и потрясения, в чем-то сравнимые с тем, когда ЦБ повышал ключевую ставку в 2022 году сразу до 20%.
В конце лета на рынке недвижимости Барнаула был огромный ажиотаж. Вероятнее всего, это было вызвано ожиданием роста ключевой ставки и, как следствие, ставок по ипотеке. Тогда за пару недель люди скупили почти все студии и однокомнатные, их было просто не найти.
Банки зафиксировали за август трехмесячный объем заявок на ипотеку, которого хватило, чтобы продажи активно шли и в сентябре-октябре. Но за этим пошел неизбежный спад. Ноябрь стал еще более печальным.
За 2023 год ключевая ставка Центробанка выросла в два раза до 15% годовых. Банки отреагировали сразу же. Ипотека на вторичном рынке теперь выдается по ставкам от 16,4 до 18%.
Возможно, и это не предел, и будет еще повышение. Но и по нынешним ставкам число желающих взять кредит на жилье стремится к нулю, так как до 70% выдач ипотеки приходится именно на вторичный рынок.
Берут сейчас только льготные ипотеки, которые пока еще существуют и выдаются по ставкам от 8%. Понятно, что они распространяются только на новостройки. А значит, вторичный рынок сейчас фактически встал.
Первичка еще живет, но люди и там часто решают занимать выжидательную позицию. Ситуацию вполне можно назвать «шоковой заморозкой». И в целом 2023 год стал периодом больших качелей на рынке недвижимости.
К чему мы подошли сейчас? Практически прекратились так называемые «цепные» сделки, когда люди продают однокомнатную квартиру, чтобы купить двухкомнатную, и так далее. Наблюдается переток в первичку, но предложений на этом рынке осталось не так много. Как результат — рост цен. Стоимость квадратного метра в новостройках Барнаула дошла до средних показателей практически в 100 тыс. рублей.
Что будет дальше?
— Центробанк никакой катастрофы для рынка недвижимости, о которой говорим мы, не видит. В своих данных он оперирует средними ставками и о том, что на вторичном рынке сейчас ипотека выдается под 18%, не говорит. И тем более, не упоминает, что 70% сделок по жилью происходит именно на вторичном рынке.
Отсюда неопределенность, люди не только откладывают покупку жилья, но и, как следствие, могут отложить до лучших времен расширение семьи.
В связи с этим, если учесть целевые показатели по рождаемости, логичным был бы шаг по выводу ипотеки из-под влияния ключевой ставки. Люди могли бы строить более долгосрочные планы, если бы были уверены в завтрашнем дне.
Но вероятность того, что власти пойдут на такую меру, стремится к отрицательным величинам. Пока снизить нагрузку на покупателей жилья стремятся только банки, предлагая «раскидать» возросший ежемесячный платеж на последующие годы, а в первый год ипотеки, когда ставка еще высока, его снизить.
Что будет с рынком дальше? Вероятнее всего, ситуация исправится только в 2024 году, и то не в его начале. Центробанк ожидает, что по итогам следующего года ключевая ставка будет на уровне около 12%. А значит, пока драйвером рынка останется только ипотека с господдержкой.
Но все участники рынка недвижимости все же надеются на лучшее. Как и мы в «Династии 24», открыв новый офис в центре Барнаула и строя планы на масштабирование в 2024 году и далее.
Поэтому мы всегда готовы помочь тем, кто хочет решить жилищный вопрос. А как показывает практика, если есть желание это сделать, это нужно делать. Даже во времена неопределенности.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
