Зачем это понадобилось государству?
Мошенничество на рынке недвижимости в России приобрело уже просто пугающие формы. С завидной регулярностью в разных регионах страны проходимцы оставляют без крыши над головой доверчивых граждан. Подобная резонансная история недавно произошла в Барнауле. Горожане, желающие переехать из тесных квартир в загородные дома, заключали с агентством недвижимости "Соседи" договор и, как они думали, инвестировали имеющееся жилье в строительство будущего. После проведения сделки, риелтор "терялась" и переставала выходить на связь. Тем временем квартиры ничего не подозревавших людей перепродавалась. Когда обман вскрылся, закон встал на сторону новых владельцев этих квартир, они были признаны добросовестными приобретателями. Пострадавших выселяли уже приставы. Ни денег, ни дома своей мечты люди не получили. Могли ли они заподозрить риелторов в мошенничестве, проверить действия риелторов? Наверное, нет. Зато могли юристы. Ведь земельные участки, которые ООО "Соседи" собиралось застраивать, никогда не принадлежали этому агентству, квартиры ушлые риелторы перепродавали по нескольку раз, а уставный капитал этого юридического лица составлял всего 10 тыс. рублей.
Сегодня суды в буквальном смысле завалены делами о мошенничестве по сделкам с недвижимостью. Чтобы навести порядок в этом сегменте, законодатель решил вернуть обязательную нотариальную форму удостоверения подобных сделок. Пока в качестве эксперимента.
История нотариата и квадратных метров
Согласно общим правилам русского дореволюционного гражданского права сделки с недвижимостью подлежали обязательному утверждению у нотариуса. Несоблюдение требования о совершении сделок с недвижимостью влекло недействительность такой сделки.
Даже в Советском Союзе, во времена, когда частная собственность практически отсутствовала, нотариусы играли заметную роль на рынке недвижимости. Нотариальная форма сделок была обязательной для договоров купли-продажи жилых домов (ст. 239 ГК РСФСР).
В современной России, после принятия в 1993 году Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, все сделки с жилыми помещениями также подлежали обязательному нотариальному удостоверению.
В марте 1996 года была принята вторая часть Гражданского кодекса РФ, установившего, что договор купли-продажи недвижимости можно заключать в простой письменной форме и этого будет достаточно. С появлением в 1998 году Центра государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (теперь – Росреестр) нотариусы окончательно были вытеснены из оборота недвижимости. Однако "оживились" мошенники всех мастей: ведь проверять законность сделки стало некому, а в полномочия Росреестра это не входит и по сей день.
А вот в большинстве стран Европы, как и несколько веков назад, нотариус по-прежнему играет ключевую роль в вопросах, касающихся прав на недвижимость.
Как работает нотариус
Своей работой нотариус должен исключить, предотвратить возможность судебных споров между людьми. Нотариус по закону не имеет права вставать на сторону одного человека, в данном случае – продавца или покупателя. Его обязанность – соблюдать интересы всех, кто к нему обратился, действовать по совести и справедливости от имени государства.
Продавец и покупатель подвергаются тщательному "досмотру". Нотариусы имеют возможность проверять подлинность паспортов, имеют доступ к базе утраченных паспортов УФМС России, могут запрашивать паспортное досье по СНИЛС. Сейчас между Федеральной нотариальной палатой (ФНП) и УФМС идут переговоры о возможности использования электронных баз миграционной службы для получения нотариусом информации обо всех проживающих в конкретном жилом помещении.
Нотариус проверит законность совершения сделки купли-продажи, права сторон, подлинность и юридическую силу документов (их перечень определен в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество"). При удостоверении сделок с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан также проверяется факт согласия их законных представителей, органов опеки и попечительства. По базе Росреестра нотариус может узнать, нет ли какого-либо обременения на это жилье, ареста, залога. Нотариус обязан удостовериться, что участники сделки отдают отчет своим действиям и правильно понимают суть происходящего, что они вменяемы и дееспособны.
На договоре, который вам выдаст нотариус, будет стоять гербовая печать. Этот документ нотариус обязан по закону хранить в своем архиве на протяжении 75 лет.
Без права на ошибку
Во всем мире считается, что если документ удостоверен нотариусом, то он имеет особый статус и степень защиты. Теперь и в российском законодательстве (в связи со вступившими с 1 января 2015 года изменениями) документ нотариуса, скрепленный его подписью и печатью с изображением герба Российской Федерации, имеет степень безусловной доказательственной силы. Что касается конкретно сделок с недвижимостью, то нотариус "несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина в результате совершения нотариального действия". Так гласит закон.
Согласно "Основам законодательства Российской Федерации о нотариате" нотариус не имеет права осуществлять свою деятельность, если она не застрахована. В Алтайском крае для городских нотариусов обязательная сумма страхования – 2 млн рублей, для сельских – 1,5 млн. А если нотариус удостоверяет, к примеру, сделки залога недвижимого имущества, то сумма эта должна быть не менее 5 млн рублей. Алтайская краевая нотариальная палата дополнительно страхует каждого нотариуса еще на 500 тысяч. И если по вине нотариуса происходит ошибка, человек не остается "у разбитого корыта", его потери компенсирует страховое возмещение. Если его не хватает – нотариус отвечает своим имуществом.
За нарушение закона нотариус может поплатиться еще и правом заниматься профессиональной деятельностью. Огромная ответственность заставляет внимательно исполнять свои обязанности. По данным Алтайской краевой нотариальной палаты, за последние годы в крае не было зарегистрировано ни одного случая судебных споров из-за сделок с недвижимостью, удостоверенных нотариусом.
Сделка под ключ
Нотариус не только обеспечивает юридическую чистоту сделки, но и освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости. Если вы не готовы тратить время и силы на подготовку документов, походы по инстанциям (в том числе в Росреестр для регистрации права собственности), то можете делегировать часть полномочий ему. Например, нотариус не только запросит документы в некоторых инстанциях, но и составит так называемый "проект сделки" и передаст документы по сделке на регистрацию прав собственности в Росреестре. Вам останется только подписать документы. Срок полного оформления – 5 дней .
Финансовая сторона
Это главный козырь оппонентов нового законопроекта. Следует отметить, что противниками обязательного присутствия нотариата на рынке недвижимости являются, как правило, представители крупного бизнеса. К сожалению, в данном случае протест продиктован, скорее, не общественными, а личными интересами. У этих людей есть и юристы, и адвокаты, они в истории с агентствами, подобными ООО "Соседи", не попадают. А что до остальных, то сытый голодного, как известно, не разумеет.
Итак, стоимость нотариальных услуг складывается из нотариального тарифа, определенного "Основами законодательства РФ о нотариате". Согласно этому документу величина тарифа зависит от цены объекта сделки, однако с 1 января 2015 года размер тарифа за сделки с недвижимым имуществом значительно снижен.
Что касается сделки "под ключ", то работа нотариуса по регистрации права стоит 1000 рублей, кроме того, вам нужно будет оплатить госпошлину за регистрацию права собственности .
Обратите внимание, что возмещение ущерба производится в рамках суммы сделки, обозначенной в договоре. Поэтому те, кто сознательно занижает в договоре стоимость недвижимости ради уменьшения налогов, вместо экономии рискуют остаться в минусе.
Ваше право
"Пилотный" эксперимент сейчас идет в 10 регионах страны. Кстати, в Крыму, который стал еще одним субъектом РФ, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью является обязательным. Однако пока в большинстве регионов нашей страны человек сам решает, кому доверить судьбу своего жилья – риелтору или нотариусу. Однако же статистика констатирует, что жители крупных российских мегаполисов (Москва, Санкт-Петербург) и без всяких экспериментов уже давно оформляют сделки с недвижимостью с помощью нотариуса (до 60% сделок). Прагматичных и осторожных людей не нужно заставлять оберегать свои интересы.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
